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MyProfile
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office yamana
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業務案内
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 CONSURULTING INDEX
 商業施設の開発指導
商業施設の企画・テナントの斡旋
販売促進及び商業施設管理運営に関する指導
各種マーケットリサーチ
テナントの斡旋と紹介
CONTRACT INDEX
出店戦略の立案
商圏調査・投資採算計画の立案
物件調査・探索・取得業務代行
開店工程管理業務代行
テナントリーシング業務代行
商業施設管理運営業務代行
土地・建物の有効利用計画の立案
店舗用不動産情報の収集・調査
取引先の業種・ネットワーク
近畿圏のショッピングセンター・専門店ビル・再開発管理会社等DV
神戸市域の商店街・市場等
各種専門店・外食企業・サービス企業等
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想出の商業施設紹介
ーー業務経歴書に替えてーー
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須磨パティオ（hpより転写）
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 第1回：「須磨パティオ」（開発）
★初めて現地を見た時は、道路は未だ工事用道路のみで、現地に立ち入れず、丘の上に上ってブルドーザーが土を削っている辺りを指差してあの辺り？と地図と現場を交互に見比べたものでした。
★住宅も道路もましてや地下鉄開通なんて何時のこと？・でした。
★NTもすっかり「成熟」した現在「構想」・「計画」・「実施｝・「 供用」のプロセスを目の当たりにして想い入れ強い商業施設の1つです。
★2000.9.6「健康館」増設open、既存の専門店ゾーンは全面改装で工事中。周辺には「ニッショー＋コジマ」が1ヶ月前にオープン。「街は生きている、立地は移動する」を実感。環境変化に対応する商業施設のみが、生き残る！ことを肌で感じました。
第2回：「フローラ」（開発）
★三田市は当時ニュータウンへ転入する所帯増により、日本一人口増加の多い市になった。旧市域人口3万人に対しニュータウンの予定人口は10万人であり急激な市の変容である。
★「フローラ」はこのニュータウンの中の「フラワータウン」中央センター商業施設として計画されたものである。
★事業関係先が「兵庫県」「住都公団」「三田市」とある為この関係先とのコンセンサス作りが思い出深い商業施設であった。
★核テナントがディスカウント型ＧＭＳで出店し,地元住民の支持を得たことも特筆すべき事項の１である。
第3回：「塚口さんさんタウン」（開発・SC管理）
★市施行の再開発事業の青写真は例によって1D-1S構想。百貨店の出店可能性見通しもなく、スーパーゾーンのスペースも過少。（当時の再開発構想は何処も同じでしたが・・・）其の上建物は３棟。
★行政も核テナントも良く現在の状況まで基本計画の変更に対応したなと思いす。お互い有るべきベスト状態までは行けなっかたが、双方の作り上げる方向に向けての情熱ディスカッション協力は忘れられない
★ＧＭＳの有るべき出店スタイルからも外れ、ＤＶも第三セクター店舗の統一運営も「再開発」の制約がありました。
★その「さんさんタウン」が塚口の中核として今日あるのは、一に関係者の「コミュニケーション」の積重ねによる相互理解と協力のお陰です。
第4回「夙川グリーンタウン」（開発）
★当ケースはイレギュラーな典型であった。夙川については出店ポイントでもあり、かねてより物件探索を継続していたが土地柄から希望条件に合う物件が無い場所でした。そうした時、この物件が持ち込まれたのです
★某大手不動産会社が参加組合員になって組合施行の再開発した施設は核店舗も決めないまま既に完成、オープン間じかという状況。
★一番重要な店舗ﾌﾟﾗﾝ（規模・レイアウト・売場構成・導線）全てが押し着せ、洋服に体を如何に合わせるかに悪戦苦闘。流石に物流だけは合わせ様が無く手直ししてもらいましたネ
★再開発に限った事ではありませんが物事は自分一人で進められない相手の立場を十分理解する必要があると言う事。それと工程管理（※P-Part）が如何に重要かという事を教えてくれた見本のようなケースでした。
第５回.「芦屋浜アステム商業施設」（開発・SC管理）
★開店予定日の１ヶ月前になっても開店日の確定が出来ないでいた。
県と芦屋市の間で上水問題で調整が続いていたからである。ASTMとは芦屋・新日鉄・竹中（工務店）・松下（興産）の頭文字で住宅団地コンペメンバーの名前である。芦屋浜に於いて優良住宅団地が進められようとしていた。
★団地内は車道と歩道は分離され、ゴミ処理はシューターシステムを採用する等、新しい未来都市への試みが随所に盛り込まれていた。団地中央には空中庭園と言おうか空中広場を持った高層住宅群が聳え遠くからもその風景は「芦屋浜団地」として知られる存在となった。
★その高層住宅団地の中央部に「商業施設」が計画されたのである。モデル団地のモデル商業施設たらんと必死の店作り・開店準備が進められた。開店予告チラシがあがっても冒頭の上水問題で開店日が決められない。その対応をどうするか開店日にどの道路が供用されるのか？お客様の誘導・案内は・・・？
都市基盤整備中の中での開店準備である。通常の開店とは全て異なった。
★そんな準備不十分な中開店を向かえたにもかかわらず、大勢の団地外からのお客様をお迎えすることが出来た。（未だ団地は入居が始まったばかりで団地内住人はほとんど居ません。１所帯でも居られれば開店というのがセンター施設の使命だったのである）そんな中、大勢のお客様をお迎えした想いでは忘れられない。
キャンパスランドhpより
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第６回.「キャンパスランド」（開発）
★世情「叶_戸市」と言われた神戸の町作りもマスタープラン通り進み山側では西神・北神と開発され、海側ではポートアイランド・六甲アイランドがその姿を現しダイナミックに鼓動していた。
★その一環として神戸学園都市も順調にその波に乗って進められていた商業施設も名谷でノウハウを蓄積した市は今度は名谷とは逆に、過大？と思われる規模を計画した？。これは私の個人的な思い込みです）
★私の単純な発想からすればこの規模の団地であればNSC規模が適当と考えていました。処が計画ではキーテナントスペースはGMS規模。
★GMSであれば商圏人口が絶対的に不足。さてさて・・私が単純な頭脳で「？」する以上に「店舗企画」の連中が腕を組んだ。結果、出した結論が「ディスカウント型GMS」であった。今では珍しくもなく、むしろ主流になり始めている「ディスカウント型GMS」の走りとなったのが「キャンパスランド」だった。
第７回.「摂津富田店」（開発）
★昨今「大店立地法」がこの６月実施され「駐車場」「ゴミ処理」等環境課題が大きな開発上のテーマ-になっておりますが当店の開発にあたっては正に交通問題の解決こそが全てと言ってもいいでしょう
★当店へのアクセスは国道１７１からの（通称「西国街道」）であり、周知の通りR.171は国道２号線同様正に動脈幹線でその交通量の多さは他の周辺道路の比では有りません。
★先ずそのデータ-を把握する為アルバイトと一緒に週日・土日・時間帯別車種別調査の為ゲージのボタンを終日握ったものです。
★右折・左折・信号位置、机上プランだけでなく実際主婦層が多いお客様の利用上の利便と渋滞緩和処理法に終始。
★最終結論として@R171から店舗駐車場へのアクセスは一方通行とし、新たにout用道路の新設。A渋滞緩和の為隣接の某社の物流用地をp/k利用させてもらう。の２点でした。
★隣接地の利用についてのお願いに東京本社まで出向き、ご理解頂いた喜び・感謝の気持ちは今でも忘れられません。
プレンティhpより
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第8回.「プレンティ」（開発）
神戸市「西神NT」の中央センター。DPT（地下鉄駅ビル：交通局管轄）GMS+専門店のSC（開発局管轄）+ホテル、と神戸西部新都心機能を整備すべく開発が進む。一連の山側都市つくりの総仕上げとも言うべきビッグプロジェクトでGMSゾーンへの出店はどうしても果たさねばと日参・交渉の日が続く。かなりシビアな交渉だったことだけは確かです。出店目途がたって広島へ転勤。途中の過程は抜けています。その為か、今では多少客観的に眺められるSCです。
第9回.「エキゾチックタウン」（開発）
神戸市は、海上人工都市の一角に世界のテーストを集めた商業施設をマスタープランに盛り込んだ。現在でこそ海外の小売業の出店は珍しく無くなったが、当時はそのような流通業の環境になかった。テーマである「エキゾッチック」の盛り込みをどうするか？SMではなくGMSでもなく「エキゾッチク」を盛り込む為に社内のプロジェクトチームが編成された。結果、小売ゾーンは「バンドール」という「スポーツ・レジャー」を網羅した業態、飲食ゾーンはアメリカンスタイルの飲食ゾーンが実施計画に移されオープン。
オープン当初は珍しさもあり飲食ゾーンもまずまずのスタートであったが、その後スクラップ。「バンドール」はお客様の支持を得て軌道にのったが、「震災」の混乱の末「ハーバーランド」へ移転。現在ホールセール「コウズ」として営業している。この商業施設ほどめまぐるしい環境変化に遭遇したのも珍しい。（※閉鎖）
第10回.「ヱコール・リラ」（開発）
北神・北摂NTの北神側の中核藤原台のセンター施設がヱコール・リラです。神鉄岡場駅前に位置し、将来北区の分区の際の区のセンターになるロケーションにある。
構想では１D１S１モールで進められた為、専門店ゾーンの配置・強化が課題であると言うのが私の私見です。
第11回.「倉吉サンピア」（FC開発）
今回ご紹介するのは、鳥取県倉吉市の「サンピア」です。当SCは地元主導型で、倉吉に本部を置くSM「トーホー」を始めとした地元商店と米子に本部を置く「やよい」によるSCつくりにGMSゾーンのFCとして参加したものです。立地は旧市街のはずれで、JR倉吉駅前には広大なPKを装備した地元大手の「ホテイ堂」を核店舗としたSCが同時期に進められていました。商圏人口が限られた地区での2つのSCの同時進行で、当初から厳しい競合が予想された為、当然のことながらシビア-な事業計画をたて、ゼネコン並びに信託銀行の協力を得、又関西の専門店の出店誘致に走った事などが特に印象深いSCです。近年機会が有り久しぶりに訪れましたが、メンテナンスもよくなされ、お客様もまずまずご来店いただいており、「地元密着」と「きめこまやかな店舗運営」の大事さを改めて再確認しました。（※閉鎖→マルワ渡辺水産に譲渡）
第12回.「舞子店」（開発）
当店舗の立地は後背地の「明舞団地」とJR舞子駅を結ぶ生活幹線道路沿いに立地しています。私がタッチしたのは、用地取得（農地・雑種地）が完了し開発許可をスタートする時点からでした。当時から駐車場装備は最重要課題でしたが、平面pkを装備するには用地不足でやむなく店舗内駐車場でプランを進めましたが、大きなネックが待っておりました。「住環境問題」です。「騒音・排ガス・ゴミ処理」等十分考慮して計画を進めましたが明石海峡を望む「眺望権」です。この対応だけはどうしても解決策がなく、やむなく低層階（２F建て屋上P/K）でOPEN。駐車スペースは当然のことですが、十分確保する事。これが（いまでもほろ苦い）当店での教訓です。いまひとつの想い出は当時としては珍しかった「B/K」の併設です。「B/K」の新設は「大蔵省」認可事項で商業施設と同時OPENすべく「B/K」関係者の方々の努力には頭が下がりました。
第13回.「サルビアタウン」（開発）
私が「サルビアタウン」の開発にタッチしたのは、もう既に施設の建設が始まろうとしている時でした。当SCは滋賀県の東部「天秤棒行商」で名を馳せた「近江商人」発祥の地近江八幡。当SCも当時注目された、地元主導型SCで「サンピア」と同じ発想で進められたものです。その為、核店舗主導型SC・大手DV型SC・再開発型SCに無い、「DV運営立上げ作業」工程が必要で、「サンピア」立上げ後でもあり、この経験が随分参考になりました。短い期間でしたが、特にDVの資金調達、SC運営会社の立上げには想い出深いものがあります。ただ、商圏に限界のある当地に大型SCが次々出現、完全にオーバーストアー状態の今日、今後のサバイバルを生き残れるか？気に掛かっています。（※閉鎖）
第14回.「岐阜店」（開発）
店舗開発に従事当初の物件で、上司の下で物件を担当した。場所は名鉄「岐阜駅」裏で、現況は醤油工場と材木工場。駅前の華やかなDPT専門店ビルの集まる商店街に比べ当時の世間常識では商業施設の立地ではありませんでした。工場の撤去で更地になってみると又様相が変ってきました。駅近くでこれだけ広大な土地の確保はまず難しい。店舗計画地は醤油工場跡で、いざプラン検討の段になると隣接の材木工場敷地とお互い変形に入組んでいます。そこで隣地との等価交換交渉。幸い隣地のｵｰﾅｰも将来の土地利用変化に理解を示され無事開店の運びとなりました。昨今周辺はお店が張り付き当時の面影はありません。ただ、地方都市の中心街が郊外SCの立地で当地でもG百貨店の閉鎖等立地変化は急激に進みます。店舗開発に携わるについて色々と勉強になった商業施設の1つです。（※閉鎖取り壊し）
第15回.「富田店」（リニューアル）
（旧）住宅公団が開発した、ニュータウンに近接した立地で、１FがSM・２Fはボウリング場でした。団地を中心に住宅開発が進み、人口増加に伴い「SM」の品揃えでは地区消費者のニーズに応えられなくなっていました。DVも施設の活性化を考えておられ、リニューアル（ボウリングゾーンの売場転用）となったものです。この増床によって、当時では珍しいSSM業態の店舗にリニューアル
することが出来ました。唯、業務上の労力は「商業上の調整」・「施設の用途変更に伴う許認可」と新店に変らぬものでした。でも「改造（リニューアル）によって店舗寿命は延びる」という大切な視点を現場体験できた事は、私にとっても大きな収穫でした。
第16回.「ひよどり台センター」（管理・運営）
地元商業団体と私の所属した会社で合弁会社が設立され、私もそこに籍を置く機会を得、当「ひよどり台センター」の管理・運営に当たったのです。SM+市場及び商店街がセンターの全容で、「SM+市場」が私の所管。特に「市場の運営」に思い出深いものがあります。@SMとの差別化A各店舗の統一の取れた市場運営の為のベクトル合わせ＆勉強会B店舗の入れ替えCSM・市場・商店会の協調・調整。等々想い出深い商業施設の１つです。
第17回.「京橋ショッパーズプラザ」（SC管理・運営）
GMS+約１００店のショッピングセンター。その「SC事務所」が私の専門店テナントさんとのお付き合いのスタートです。「ひよどり台センター」での経験はありましたが、１００店舗と纏まったSCゾーンの統一運営業務は私にとって貴重なSC運営実務経験であり蓄積です。入退店・改装・メンテナンス・クリンネス・共同販促・売場管理・賃料更改・売上管理・店長会・店主役員会・店主総会等組織運営実務を体験できた思い入れの強いSCです。
第18回.「箕面店専門店街」（SC管理・運営）
概ね３０年前箕面店はopen。当時「NSC」という概念さえ、業界内でも浸透していなっかと思う。「SM+専門店」のNSCが商店街の最南端に位置してある。話題の１つが、「ミスタードーナッツ直営1号店」を併設している事です。テナントの入れ替わりと直営の拡張で売場構成は変ったものの、依然として商店街の核として地元に密着、支持を得ている姿は「FOR THE COSTOMER」を地で行く思い出深い専門店街でした。（※閉鎖）
第19回.「西宮店専門店街」（SC管理・運営）
本SCのゾーンは20店弱と少なく、SCゾーンとしての統一販促等SC単独運営には限界があり、核店舗の運営に左右されより緊密な核店舗との共同歩調が必要なSCでした。しかし、少数軍団の纏まりと連帯、コミュニケーションは抜群で、ゾーンの大小だけがSCの強弱を決定するものではない事を現場体験できました。
第20回.「SW33：神戸アメリカ村」（SC管理・運営）
アメリカ村をコンセプトとしたスポーツワールドB1〜B2Fの専門店街は神戸のヤングゾーンとして話題を集めたが、その後半は時代対応を出来ず、ダイエーよりグレース神戸へ管理移管され再生を図っている。個々の専門店は夫々個性的なお店揃いで、SW３３退店後もお付き合いさせて頂いています。（※他社へ譲渡）
第21回.「三宮店」（SC管理・運営）
プランタンでオープンした三宮店の専門店ゾーンは核店舗が百貨店当時から出店した飲食店が大半で、核店舗の変更に対応できず苦労したテナント様が多かった。最近核店舗と一体となった改装が実施されており、再建される事を祈念しています。
第22回.「曽根店」SC管理・運営）
SC管理のエリアSV店。阪急沿線の古くからのチェーンで地域顧客と密着した店舗。課題は、時代対応したお店作りでした。
第23回.「サンシティ（池田店）」（SC管理）
古くから地域に支持されたSCから、駅前再開発で現在の店舗に移転。課題は再開発ゾーンとの調和と統一管理。域間競争が激しい時代にどう勝ち抜くかが問われる。
第24回.「中山寺店」（SC管理・運営）
直営比率の高いSCですが、地域中心店としてRCの補完意識の高い専門店の集合で成功。
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