|
|
 はじめに
|
|
|
 
明日に向かって、発進！！
|
[OFFICE・YAMANAご連絡先]
 [TEL]０９０−３７２２−２７６７
[FAX]０７９８−４０−０５５３
[e-mail]ANA2276@nifty.com
 次の様な流通業者様・SC運営DV様・商店街様のご用命をお待ちしております。
 新しく出店を検討している
計画的に出店を進めたい
思うような候補物件が見つからない。
出店したいが、開発部門がスタッフ不足。
近畿圏（特に神戸〜阪神間）の地元情報が欲しい。
商店街・市場・SCの空き店舗にテナントを誘致したい。テナントの入れ替えを考えている。
店舗開発に関する専門知識が欲しい。
土地・建物を有効利用したい。
 メリット
 出店に際し、客観的なデータ-と第三者の意見で判断決定できる
出店の煩わしい業務を何時でも頼める。
店舗開発部門を必要に応じ、一部又は一括アウトソーシングできる。
（店舗開発機能を必要な間だけ活用できる。）
DV運営業務（テナントリーシング）のスタッフ強化ができる。
契約形態
1.顧問契約（コンサルティング）
 期 間：1ヵ年単位で更新
内 容：店舗開発関連一般情報の提供（随時）月1回定期面談による指導・アドバイス
顧問料：相談の上決定
2.業務受託契約
(1)出店戦略の立案
期 間：相談の上決定
内 容：@エリア設定 A人口・所帯動向分析 B潜在購買力分析
C開発動向、将来性）分析D競合店状況分析E出店規制分析Fポイント選定
料 金：見積書提出
(2)商圏調査・採算計画立案
期 間：相談の上決定（1ヶ月単位）
内 容：@人口所帯調査分析 A潜在購買力調査 B交通来店手段調査分析
C競合店調査分析 D商勢圏設定 E売上高推定 F可能投資額設定 G投資採算計画立案
料 金：見積書提出
(3)物件探索（業務代行）
期 間：相談の上決定（1ヶ月単位）
内 容：@一定ポイントの物件情報の収集 A収集物件情報の分析評価 B物件探索選定報告（書）
料 金：受託料/月（定額）
(4)物件確保（業務代行・アドバイス）
期 間：相談の上決定（1ヶ月単位）
内 容：@条件交渉（代行・アドバイス）A契約内容チェック（代行・アドバイス）B契約締結（アドバイス）
料 金：受託料/（成功報酬：定額）
(5)開店工程管理
期 間：相談の上決定（1ヶ月単位)
内 容：@Pパート工程表の作成 A工程表に基ずく進捗管理
料 金：受託料/月（定額）
(6)SC・商店街へのテナント誘致業務代行
期 間：相談の上決定
内 容：テナントリーシング業務
料 金：受託料/（成功報酬：定額）
詳細内容につきましては、別途相談させていただきます。
ご連絡は  [e-mail]にてお待ち申上げます。
OFFICE・YAMANA'S NETーWORK
|
|
|
|
|
代行業務内容のご案内
|
|
|
|
業務項目
|
出店戦略の立案
一定エリアに於いて或タイプの店舗を如何に配置し ドミナントを形成するか。
商圏調査・投資採算計画の立案
或ポイントに或タイプの店舗を出店する時、
@商圏調査（所帯人口動向・潜在購買力・競合状況、立地条件に基ずき商圏設定・売上推定を行う）
A投資採算計画（a推定売上b投資額見積をベースにROI検討）
物件確保業務（代行）
@或ポイントに於いて一定条件の物件探索
A物件の権利・法規・地価・その他用地調査
B物件取得交渉・契約締結のアシスト業務
開店工程管理（代行）
@ｐ−パートによる工程計画の作成・進捗管理
A店舗企画・Planアドバイス・アシスト業務
B各種許認可手続き工程管理
テナントリーシング業務
※SC・駅ビル・商業ビル・商店街・市場等の空区画へのテナント誘致。
テナント運営管理業務
土地建物有効利用計画の提案
店舗用不動産情報の収集・調査・提供
[ 事例紹介 ]
[ リーシング事例 ]
   
 
[ 出店業務事例 ]
  
   
[ リニューアル企画事例 ]
|
|
|
|
|
業務課題研究シリーズ
|
|
|
業務課題
|
VOL.T：「立地の選定」
［良い立地」の移動推移について
※小売店は立地産業であり、立地で売上の80%が決まるとさえ言われる。
では、「良い立地」が日本ではどう変遷して来たのか紹介します。
★１．戦 前 宿場・街道本陣近く（老舗）
２．ｓ20年前期 駅近く露天街
３．ｓ20年後期 商店街の空家・空地（繁盛店）
４．ｓ30年前期 商店街の外れor次ぎの通り（地方百貨店）
５．ｓ30年後期 駅前（単独スーパーストア）
６．ｓ40年前期 線路沿い（支店スーパーストア型sc）
７．ｓ40年後期 駅裏（チェーンスーパーストア）
８．ｓ50年前期 @駅から離れた住宅地帯の真中（NSC）
９．ｓ50年前期 A住宅地帯と住宅地帯の中央(RSC)
10．ｓ50年後期 住宅地帯群外周と中都市間の中央RSC）
★IT革命・街作り三法実施が進み、少子高齢化の時代に突入した現在、立地変化・移動 はどう推移するのか。
地図の機能と活用術
★仕事柄、地図との付き合いは長い。
日常生活で地図の有用性など皆意識していない。しかし地図のない生活など考えられない。それ程生活に浸透している存在なのであります。
一枚の国土地理院の1/25000の地図情報を文字で伝達するとすれば、どれ位の頁数になるか膨大すぎて解らない。この膨大な情報量を一瞬の内に一枚のペーパーで伝達可能な情報ツールが地図なのです。
★地図の起源
「地図の歴史は文字の歴史よりも古い」と言われている。カモニカ渓谷の先史時代の岩壁地図・エスキモーや遊牧民の砂地図の例に見られる様に地理的知識は生活に欠かせないツールで有ったし、今も変わらない
★近代地図の歴史
近代日本の地図の位置付けは明治21年陸軍参謀本部陸地測量部として統一された。如何に「地図」が重大な情報で有ったか解る。
戦後昭和35年国土地理院の開設に伴い地形図刊行目的も「公共・民間用優先に転換」され全国的に1/25000地形図を整備しこれを基図に1/50000地形図を編集し、併せて写真測量に変えることで国土保全と開発の基本とする為1/5000の「日本基本図」が作成された。
★地図の活用
国土地理院の地形図はそれ自体大いなる情報であるが、目的に応じて追加情報を盛り込めるのが、便利なツールである。
特に「店舗開発業務」においては必要不可欠なツールである。否、「店舗開発業務」の大半は地図作成とその分析作業と言っても過言ではないのではないか。
EX：○人口・所帯分布図 ○交通状況図 ○競合店状況図 ○商圏図 ○開発計画図 ○都市計画図 ○路線価図 ○地価公示図 ○公図・敷地図 等々数え上げればきりがない。良い立地選定のために地図を再評価し有効活用しようではないか。
VOL.U：「商圏の設定」
商圏(TradingArea）とは特定の１店舗への来店見込客の８０％が居住している地域の人口または所帯数のエリア。
※店の業態類型を決定する際、潜在人口が多いほど良い。この事は客層を広げる事を意味している。日本では逆に客層を狭める方向で努力してきた。
商圏人口：或る店にとってどれだけの支持人口が必要かについてつぎに考えます。出店計画上重要なファクターの１です。
★店舗類型：ファションリーダーSHOP・スペシャルティSTORE
◎立地・商業施設：都心商店街
◎来店・購買頻度：何年間に１回と極少数の高額所得者
◎必要商圏人口 ：３００万人
★店舗類型：スペシャルティSTORE・デパートメントSTORE
◎立地・商業施設：RSC（リージョナルショッピングセンター
◎来店・購買頻度：３〜６カ月に１回と高額所得者
◎必要商圏人口 ：５０〜１５０万人
★店舗類型：デパートメントSTORE・GMS・ホームファニシグSTORE・VS（バラヱティSTORE）SS
◎立地・商業施設：RSC
◎来店・購買頻度：月１〜２回
◎必要商圏人口 ：１５〜３０万人
★店舗類型：DS（ディスカウントSTORE）・ホームファションSTORE ・SS
◎立地・商業施設：CSC（コミュニティショッピングセンター）
◎来店・購買頻度：月２〜２．５回
◎必要商圏人口 ：５〜７万人
★店舗類型：VS・スーパードラッグSTORE・SS
◎立地・商業施設：NSC（ネバーフッドショッピングセンター
◎来店・購買頻度：７〜１０日に１回
◎必要商圏人口 ：３〜５万人
★店舗類型：SSM（スーパースーパー）・コンビネーションSTORE
◎立地・商業施設：NSC
◎来店・購買頻度：２．７日に１回（週２．５回）
◎必要商圏人口 ：３．５万人
★店舗類型：コンビニエンスSTORE
◎立地・商業施設：フリースタンディング
◎来店・購買頻度：２日に１回
◎必要商圏人口 ：１万人
VOL.V：「投資計画と契約形態」
投資基本計画
小売業にとって投資計画は即「経営戦略」そのものです。店舗を出店する前に先ず「店舗のプロトタイプ（ストア・フォーマット）」を再検討しましょう
@フォーマット
我が店は、どういう内容の店で、どのようなお客様の為に、どのようなところへ出店するのか？
A現状分析
現状は@のフォーマットの内容に十分な店舗であるか？（改善・改造の必要性は？或いはスクラップすべきか？）
Bドミナント形成
出店戦略は囲碁ゲームと同じと言うのが私の持論です。では、今どの場所へ出店するべきか？について述べます
★布石段階：或るエリアを自店のドミナントとすべく先ず足がかりとするお店の出店.
★中 盤：競合店を攻めながら自店の陣地を補強強化する為の出店によるドミナント形成過程
★終 盤：ドミナントの防衛補強の為のスクラップ＆ビルド
C資金調達
以上@〜Bを実行する為の資金調達計画を確立する
★増資による方法
★投資効率に見合った出店（※ROI/年15〜25%の遵守）
★回転差資金の活用（入金を早く支払を長くその差額を投資
★借入調達（※固定資産の裏付け＆活用）
契約形態について（※書式例）
良い場所に良い物件があった、ではその出店方式は？自社の投資基本方針に合っているかどうかも重要な事項です
T自社敷地・自社建物方式：土地売買・建築請負契約
（メリット）:資産の増加。planは自由。
（デメリット）：投資額増。回収率長期。
U借地・自社建物方式：借地（定期借地）・建築請負契約
（メリット）：planは自由。
（デメリット）：投資額増。（※資産は借地権と償却資産）
V建築協力融資金方式：建築協力融資・賃貸借契約
（メリット)：planは自由（※自社仕様）
（デメリット）：投資額増。
W敷金方式：賃貸借契約
（メリット）：投資額軽減。
（デメリット）：賃料等ランニングコスト増。
X(SC)入店契約方式
@保証金・固定賃料方式
A保証金・売上歩率方式
B・@A折衷方式
（特色・メリット・デメリット）：SC全体の統一管理
Y売上仕入方式：売上仕入契約
（メリット）：投資額軽微。
（デメリット）：直営の営業政策に左右される
VOLW：開店工程管理
工程管理すなはち進行管理はプロジェクトを進めるにあたり当然の事ながら、重要な事項です。
特に、「店舗開発」においては、内外の多岐に渡る分野との@共同作業（コーワーク）A調整B交渉・渉外C契約・合意 D手続き・申請・許可等の業務が同時併行して進める必要があります。そしてそれらが、お互いに関連しております。
私の持論ですが、「自動車の生産工程」と同じ事と考えます
或るプロセス（時期）に必要なパーツ（業務）が確実に実行されなければならない。その1つが欠けても計画に大きな齟齬をきたすからです。
P・PERTの採用
以上のことから、P・PERTの採用が絶対必要と言うのが私の信念です。
★P・PERT（ProgramEvaluationReviewTechnique）とは、１つの業務を行う為の進行計画の立て方の手法で、計画を「必要な作業と書く作業間の相互関係」「各作業に要する時間」の二要素で検討・整理し、経験や勘に頼る主観的手法を排除して作成する。具体的には、P・PERT用紙に必要な作業の手順と各作業間の相互関係とを線で表し記入する。
★クリティカル・パス
P・PERTの中でどうしてもその作業が進行しないと次の工程に進めない最重要工程作業ライン。
|
|
