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 SC改造（リニューアル）業務手順
 業務進行手順項目（INDEX)
T：プランニング
U：方針決定
V：店主会の開催
W：退店・移動・入店交渉
X：実施計画決定
Y：大店立地法の届出
Z：内装説明会の開催
[：内装監理業務
\：契約業務
]：開店対応業務
T：プランニング
１．問題点・課題のピックアップ
@現状分析
L/O、業種構成、MD、設備、売上の推移（テナント別）等の現状を把握し問題点をピックアップする。
A市場環境
都市計画による立地変化要因、競合状況、商圏内への競合店の新設計画等、市場環境変化要因を調査把握する。
BSC損益状況
テナント賃料・共益費収入の推移を把握・分析し問題点をピックアップする
C核店舗の営業状況
核店舗の売上・客数・店利益等営業概況の推移を把握・分析し問題点をピックアップする。
D大店立地法届出環境の確認
「大店立地法」上問題がないか、調査し問題点があればピックアップする
２．コンセプトの策定
@工程表の作成
改造業務は関係当事者及び各種業務が相互に関連しており、統一且つ計画的に勧める為にはP-PARTによる工程表を作成し工程進捗管理しながら推進する必要があります。
A改造コンセプトの作成
現状分析の課題、市場環境の課題に基づき、「改造コンセプト」を立案し、具体的施策及び目標値を設定します。
B業種構成、ゾーニングプランの作成
業種構成を見直し「改造コンセプト」に基づいた「ゾーニング」を作成します。
CL/O、区画図の作成
「ゾーニング」に基づき、「L/O」・「区画割」を行います。
Dイメージテナントの落とし込み（新規入店テナント）
「L/O」・「区画」へコンセプトに合った「イメージテナント」を落とし込みます。
※核テナント同時改造の場合は、核テナントとその都度調整。
３．効果的な改造手法
@新しいテナントの導入の構成を２０％以上にする事。
改造にあたっては、明確なコンセプトに基づいたリニューアルがポイントであり、単なる店舗改装ではありません。コンセプトに合った新規テナントの導入は不可欠となります。
A核テナントを含むSC全体の改造は専門店ゾーンも全面改造する事。
SC全体が新しいコンセプトに基づきリニューアル（生まれ変わり）する事が必要です。
B移動しない区画についても個店改装を行う事。（８０％以上）
SCゾーンが新しく生まれ変わる事が必要で、現状区画も全体イメージに合わせた改装が必要です。
４．内装計画、及び投資計画
@内装監理取引先の選定。
A設備工事（電気・空調・給排水・ガス・防災等）の要否確認及び指示＆手配。
法規制、構造、設備・容量等の制約面の確認をする。
B本体工事（甲工事）の要否確認及び指示＆手配。
法規制、構造等の制約面の確認をする。
C乙工事（装飾、プラザ・サイン、間仕切り、照明計画、内装監理室費用）の設定。
D上記@〜Dの概算見積の作成依頼。
５．投資回収計画（事業採算）
@テナント入店契約期間。
A契約条件の見直し
B経済条件の設定
保証金、敷金、賃料、契約期間、を再評価し条件設定をする。
C投資回収基準の設定（ROI基準の設定）。
EX（１）初年度黒字
（２）相殺ROI、3年以内１００％
（賃料増収額ー経費増加額）の3年分/投資額ー（保証金増加額＋乙工事協力金）＝１００％
U．改造方針の決定
１．方向・方針の確認＆決定
２．方向・方針の確認＆決定の為の企画提案及び計画資料。
（１）企画書（改造計画提案）
（２）コンセプト概要
（３）経済条件一覧表（テナント別）
（４）収益改善表
（５）改造工程表
（６）現状レイアウト図
（７）改造プランレイアウト図
V．店主会の開催
１．改造事由、考え方、プランの総論的同意を得る。
個別交渉を円滑に進めるため、改造に対する総論の同意を得る。
総論の具体的内容とは、
※1：改造の考え方についての同意
※2：プランの内容についての同意
※3：基本条件（次の１〜4）についての同意
・全テナントのリフレッシュ（改造コンセプトで空間規制を伴う）についての同意。
・改造後の新条件（公募条件等）についての同意。
・甲・乙工事費の負担割合についての同意。
・退店者の退店条件（保証金の返還・内装簿価の取扱等）についての同意。
＜開催手順＞
@店主会長の協力を求める。
入店者同意取り付けの為にはまづ店主会長の理解と協力が必要不可欠です。
A役員会の同意を求める。改造について推進派になってもらう。
役員会が改造主旨を理解し推進役となることが、成功のための重要なポイントとなります。
B店主会総会の同意を求める。改造について総論で賛成してもらう。
個別交渉の前提として、全体合意を取り付ける必要があります。
２．改造内容の説明をする。
@コンセプトの説明
A内装基準の説明
B空間規制の説明
C内装工事協力金の説明
W．退店・移動・入店交渉
１．交渉手順
※1．迅速に全テナントと交渉開始すること
※2．原則として例外は認めない姿勢で交渉すること
※3．テナント別の交渉台帳を作成すること
※4.確認書（改造同意書）の回収をすること
※5．図面求積にて条件算出をすること
２．入店条件確認書の回収
改造するにあたっての基本的な内容で且つ重要事項であり、必ず「入店条件確認」を文書で致します
改造に対する交渉の結果の同意内容の確認書
改造に当たって一番重要な交渉事項で、合意事項は必ず文書にて確認します
３．入店交渉成立に伴う書類の回収
改造に伴う新規テナント入店関係書類
X．実施計画の決定
１．実施計画書の作成・起案
基本計画に基づき、検討並びに交渉を重ねてきた結果を踏まえ実施計画を立案いたします
２．実施計画の決定（機関決定）
実施計画のスタートにあたって、オーソライズ（事業計画の承認）致します
３．実施計画書・資料
@実施計画書 A経済条件一覧表 B投資回収計画書 C収益改善表
D実施計画工程表 E現状のレイアウト F改善後のレイアウト
Y．大店立地法の届出
１．該当テナントについては、「大店法」に変わって「大店立地法」の届けが必要
工事中につき今しばらくお待ちください。
「大店立地法」の手続き順序
工事中につき今しばらくお待ちください｡
届出書の作成・届出
工事中につき今しばらくお待ちください｡
Z．内装説明会の開催
１．説明会開催の主旨
専門店の個々の店作りと統一的なまとまりのあるSC作りとの調和を図る為に、各テナントと内装業者に対し、デベロッパーの店舗ポリシー、内装ポリシーの理解と防災・衛生などの各種法対応の遵守徹底を図る為に説明会を開催します。
２．出席者
●デベロッパー：運営担当部署（主催）建設企画担当部署、SC企画担当部署。
●内装監理：内装監理業者
●テナント：店主（または代理）と内装業者（特に設計担当者）
３．説明会内容
●挨 拶・・・・・SC運営部署責任者
●店舗全体計画説明・・・・・建設企画担当部署
●内装ポリシーと個店対応・・内装監理（業者）
●内装工事の工程・手続き・・内装管理（業者）
●法対応と基準説明・・・・・内装監理（業者）
※質疑応答
４．必要書類
@配布資料
・ルールブック ・各区画の平面図、店伏図、設備容量 ・外線TEL申込書、有線放送申込書、他
A説明資料
・レイアウト図 ・全体パース ・個店パース ・スライド、またはﾋﾞﾃﾞｵ
５．説明会の企画
@物件の規模（テナントの数）、特性等による「説明会」の方法の検討
ASC企画部,内装監理担当等関連部署と調整
B日・時・場所の検討と会場の手配、受付場所の決定
C内装ルール、説明会の概要について責任者の承認を得る
D説明資料の準備
イ.担当者の役割分担
ロ.内装説明資料のまとめ
ハ.会場内掲示物の準備（案内pop・式次第・受付pop）
E内装基準、高工規制等について事前に内装監理担当、SC企画担当部署と調整、打ち合わせをして決定しておく。
[．内装監理業務
（１）基本プラン
業種配置、SCゾーンイメージ打ち合わせ、工程表、区画平面図、天井伏図、設備配置図、設備容量表作成、内装基準作成
（２）内装ポリシー
SCゾーンデザイン、店外からのアプローチ、通路装飾、区画図面、面積表、算定式の作成
（３）工事区分
甲、乙、丙１、丙２工事区分の打ち合わせ、決定
（４）乙工事内容
乙工事の明細打ち合わせ、決定・・・SC単位で保管
（５）内装説明会
資料の作成（基本計画説明書、全体平面図、個別平面図、乙工事計画、パース、ルールブック、説明会出席・説明
（６）内装指導
テナントに図面を提出させる（基本図面・実施図面）、ポリシーに従った内装かどうかチェックしポリシーに従った内装になるように図面指導。現場作業が図面どおりになるようにチェック、指導する
（７）消防署・保険所対応
基本計画に基づき事前打ち合わせ、意見調整、規制項目のまとめを行う（テナント指導）、個別図面のチェック（テナント指導）、現場で打合せ→打合せ結果に基づきテナント指導
※打合せ事項
・消防署：裸火規制、排煙規制、シャッター、方建て、避難通路、スプリンクラー等の防災設備
・保険所：手洗い、残飯処理、厨房等の飲食、美容営業規則
（８）設備
テナント内装、厨房→排煙区画位置変更、新設、打合せ・決定。ガス、給排水、電器、電話（内外線）、有線放送、空調、GTの容量、位置決定
決定事項に基づき、テナントｵｰﾅｰ、内装お取引先を指導
（９）現場施行
・立入りについて警備と打合せ
・立入り業者、スケジュールの調整・管理
・区画別スミだし
・内装材搬入のスケジュール調整
・現場作業について建設・SCDV・（核店舗）・設備業者と打合せ（現場定例会議）
・打合せに基づき、各テナントの現場作業の内容・スケジュール調整
・喫煙設備の準備、入店バッジ、腕章、保安帽の準備、ゴミ処理
・現場立入り用書類の配布、回収（工事立入り許可願い、念書、工程表）
・現場提示巡回
（１０）最終報告
最終報告書の作成・提出
（作成・報告資料）：・打合せ記録、テナント一覧表、個店別完工検査リスト、実施設計チェック表、提出資料の編集、実測面積表、各店内装設備図、竣工図、各店写真
\．契約業務
１．実施入店交渉が合意し、承認されたら、「契約書」を締結します。
２．契約面積が（実測）確定するまでに次の金額を回収します。
・一部金・・・・・・保証金総額の一部（１０％）
・内装工事協力金・・全額。但し現場実測（スミ打ち）により差額が生ずる場合精算します。
３．条件確定・・現場実測（スミ打ち）により契約面積が確定し契約条件が確定します。
４．条件確定連絡書の作成・送付
・確定契約条件を速やかに入店者に連絡し、本契約の締結、残金入金の依頼をします。
５．本契約の締結
・確定条件に基づき本契約を締結します。その際保証金の残額を徴収します。
６．質権設定・・ローンの取扱がある場合は、「申請」します。
]．開店対応業務
１．オープン前準備作業項目
@内装現場施行の巡回、内装監理との調整。
Aスミ打ちの立会い。
B商品搬入作業の計画、実施。
C従業員教育：金銭管理、店内規則（マニュアル使用）
D販売促進の対応（販促部署と調整）
EオープンPOPの申請・作成・配布（販促部署に依頼）
Fロッカー使用の申請、許可（庶務と調整）
G名札の作成、配布
H入店者従業員名簿の作成
I売上、金銭管理帳票類の手配及び配布。
J入店者許可願、残業申請書の配布。
K防火管理チェックリストの配布
Lオープンチラシの配布。
M売場巡回、指導
・商品陳列状況 ・高さ規制 ・ハミ出し陳列 ・POP取り付け状況（特にセロテープの使用禁止・取り付け位置等）
N各店の売場の写真撮影
オープン当日の対応
@前記@〜N事項の最終チェック
A開店式（出席）
Bオープン時間お客様を迎える姿勢の確認（開店5分前）
C売上中間の確認・報告（EX:PM1:00．3:00．5::00等）
D売場定期巡回、指導。
改造後フォロー
@オープン3日間売上状況集計＆分析。
Aオープン2週間後、期間売上集計＆分析
Bオープン6ヶ月間は月単位に売上集計＆分析。
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