アメリカのSC事情研究VOL.1）
（※本ページはアメリカ流通業研究会の資料を参考にさせて頂いております）  アメリカでのSC時代到来の背景 |
  SC時代到来の要因アメリカでSCと称する商業施設が出現したのは1920〜30年代ですが、単に商業・サービス業が集合しただけの施設でした。今日の様なSC登場したのは、1940年代の後半で、SC成立の背景として @第2次世界大戦の為の軍需産業を中心とした各種産業の地方分散・移転による就業者の地方移転・郊外居住の為新たな商業施設の必要が生じた事。 A自動車が大量生産で一般家庭の足急速に普及し、郊外ショッピングの足の不便さが無くなった事。 B全米的にハイウェイが開発され、ちょうきょりの車による通勤・ショッピングが可能となった事。 以上3点が、アメリカでSCが爆発的に増加し、商業施設の主流になった要因と時代背景です。 |
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SCのフォーマット分類 |
SCとは計画的な商業施設である アメリカではSCは郊外型から始まったため、アメリカSC協会はSCを「開発業者（DV）が計画（立地、業種構成、設置、店舗数）的に建設、所有し、比較購買のできる（1業種2店以上入っている）商業集団で、核として大型店があり、広い駐車場を持ち、且つ一体的に運営されている商業施設」と規定した。 しかし、SCが多様化するとともにこの定義に当てはまらないSC,例えば定義の中で重要な要素である核店のないようなSCも登場してきた。この為、アーバーランド協会は、「SCとは1つの単位として計画され、開発され、所有され、管理された商業施設の集合である。それらは一定の商圏に対して立地、規模、商店の種類を関連させ、商店の移転及び規模との関連性のもとに敷地内に駐車場を準備して全体としてのサービスを行うもの」と規定した。 規模によるSCの分類 [ネバーフッドSC]一般に小型SCといわれ、敷地は4エーカー（16187u）〜10エーカー（40469u）で賃貸面積は平均5000u、駐車場は50〜100台規模。商圏人口は5000から40000人で、車で6分以内で来店出来るお客を対象とする。オープンモール式で核はスーパーマーケットで、サブ核としてスーパードラッグが多い。一般テナントは酒、理美容、クリーニングなどのサービス業で合わせて10〜20店程度の最寄性を強く打ち出している。 [コミュニティSC]一般に中型SCと言われ、敷地は10エーカー（40000u）〜30エーカー（120000u）。賃貸面積は9300〜28000uで平均14000u。駐車場は100〜400台で、商圏人口は40000〜150000人。核店は大型スーパーマーケット、中型総合大型店、小型百貨店、総合ディスカウントストアなどで、テナントは専門店を中心に最寄品、サービス店などテナント数は30〜50店が多く買い回性を強く打ち出している。 リージョナルSC、スーパーリージョナルSCの続出に伴って、このコミュニティSCは地盤沈下しており、リージョナルSC或いはスーパーリージョナルSCへの格上げリニューアルが盛んに行われている。特にオープンモールのコミュニティSCは地盤沈下が激しく、ゴーストタウン化しているところもある。 [リージョナルSC]一般に大型SCと言われ、敷地は通常30エーカー（120000u）以上で、賃貸面積は28000〜93000u、平均は37000u。駐車場は1000〜000台、商圏人口は15万〜40万人で最低でも15万人は必要。核は大型百貨店、総合大型店が複数で入って、通常賃貸面積の1/2〜1/3は核店が使用。テナントは高級専門店が100店以上あり、レストランも多数入っている。最近はカフェテリア方式の飲食店を多く集めたフードコート、スケートリンク、ヘルスクラブ、テニスコート、カルチャーセンターなどのコミュニティ施設持ったものが多くなってきている。 [スーパーリージョナルSC]超大型SC。敷地は通常100エーカー（40万u）で賃貸面積は93000u以上。商圏人口は100万人以上が必要である。核は高級百貨店が3〜4店入り、テナントも高級専門店が150〜00店前後入り、コンセプトを明確にした高級SCが多く、広域より顧客吸引を図る。 カフェテリア方式の飲食店を多く集めたフードコート、本格的なアイススケートリンク、映画館、ヘルスクラブ、テニスコート、カルチャーセンター、金融機関などのコミュニティ施設持っている。多くは、隣接してオフィスビル、ホテルなどを持ち、これと一体化して1つの街を形成している。 モール形式は、エンクローズド・モールのガレリア方式（回廊方式）で、2、3階が吹き抜けで天井は強化プラスチックで自然光を取り入れる自然志向、省エネ志向が多い。 [メガSC]SC協会の定義にないが、89年に全館オープンしたカナダのウェスト・エドモントンモールに代表される巨大SC。アメリカでは92年ミネソタ州ブルーミントンにオープンした「モール・オブ・アメリカ」。 モールオブアメリカは敷地31万5600u、建物39万u、核4店、テナント400店、駐車場1万2750台で、さらに巨大なレジャーランドを中に抱え込んでいる。またメガSCは一般テナントの他にディスカウント志向のオフプライス・ストア、アウトレット・ストア、専門店ディスカウント・ストアなどを入れるようになり、これを「バリュー・モール」とも言うようになって来ている。 立地によるSCの分類郊外型SCアメリカでSCと言えば当初は郊外に立地したもので、あえて郊外型SCという分類は無かったが、再利用、再開発等による都市部に都市型SCが登場し、それと区別する為郊外型SCという分類が使われるようになった。 郊外立地をサバーバンというが、この場合は単に郊外という都市周辺という意味合いが強い。そして更に郊外で人家のないところをカントリー又はルーラルといい、最近は郊外型SCの新しい立地として注目されている。 都市型SC市街地型とも言う。小規模なものは少なくコミュニティSC,リージョナルSC程度のものが多い。アメリカでは郊外SCの開発が一応終わり、コミュニティSC,リージョナルSCの好立地がなくなってから再開発という形で作られるようになった。 モール形式によるSCの分類オープン・モール型SCモールとはSCの場合、中央歩道を指す。このモールに屋根がついていないものをオープンモールといいます。SC開発初期はオープンモールが多かったが、次第に大型SCは冷暖房のきくエンクローズドモールに変わっていった。しかし再び自然志向、省エネ等から気候のいい地域に作られている。 アメリカでは、今でもネバーフッド型SCはオープンモールである。理由はエンクローズドモールより建築費安い事と、急ぐ買物をする場合、目的とするテナントの前に車が止めやすい利点がある事です。 エンクローズド・モールSCSCのモールが屋根で覆われた形式のSC。屋根があった方が冷暖房でSC中をエアコントロールでき、雨の日、雪の日も快適なので大型SCはほとんどこの形式が多い。 エンクローズドモールもアメリカでは2、3階のモールが出来て、これらの１階の圧迫感をなくす事から2〜3階を吹き抜けとし、2、3階のモールをガレリア（回廊）とするガレリア式が多くなって来ている。特に新しい高級志向のスーパーリージョナルSCはほとんどがこの方式を採用している。 パティオ式SC中庭（パティオ）を持ったSC。SCの中心に中庭をおいたオープンモール型とエンクローズドモール型の中間を行くもので自然志向、全天候型の双方のメリットを取り入れたものである。比較的小規模なスペシャリティセンターに多く取り入れられているが、最近はコミュニティSCなどにもとりいれられ始めた。 テナント構成によるSCの分類スペシャリティ・センタースペシャリティ・ストアが集まったSC。核となる大型店はないが、ユニークな専門店が集まりレストランが多く、核の役割を果たしている。ファションやアミューズメント或いはマリンといったSCのコンセプトがはっきりしていて、コンセプトに沿ったテナントが集められており、テーマセンターとも呼ばれる。 比較的大規模のものが多く、店舗数は少なくとも5〜60店舗、多いところは100店舗を超えているところが多い。規模的にはコミュニティSC或いはリージョナルSCクラスが多い。アメリカのスペシャリテイセンターの始まりは64年サンフランシスコでチョコレート工場を転用したギャラリデリースクエアとされている。SC開発テーマから見ると再利用型、都市再開発型が多い。 オフプライス・センター（オフプライス・モール）百貨店、専門店等のブランド品の売れ残りや傷物、季節・流行遅れ等のブランド品を安売りしているオフプライスストアが集まったSC。オープンモール型をオフプライスセンター、エンクローズ型をオフプライスモールと言う。 コミュニティSC、リージョナルSCクラスのものが多いが、最近はアウトレットセンターの人気が出てきた事から、これを一体化しつつある。 アウトレット・センター（アウトレット・モール）アウトレットストアが集まったSC。本来はオープンモールのものをアウトレットセンター、エンクローズドモールのをアウトレットモールと言うが、使い分けは正確ではない。アウトレットストアにはメーカーが傷物、半端もの、キャンセルもの、見込生産違いなどを処分する為はじめたファクトリーアウトレットストア（製造業者直売小売店）と大手小売業が自分の店の売れ残り品等を処分する為に営業するものとの2種類がある。この2業態を一括してアウトレットストアという。又最近はアウトレットセンター（モール）にはオフプライスストアも多くテナントとして入るようになって、厳密な意味合いでのアウトレットセンター（モール）はほとんどなくなっている。当初コミュニテイSCクラスが多かったが、段々巨大化してスーパーリージョナルSCからメガSCに近いものまで登場している。 バリュー・モールバリューモールはSCの最も新しいフォーマットで、ディスカウント志向のSCが大型化と共にアウトレットストアやオフプライスストアばかりでなく、専門店ディスカウントストアやディスカウントドラッグストア等もテナントとして入れるScが登場してきており、こうしたSCをバリュー・モールと言うようになった。 パワー・センターパワーリテーラーの集まったSCで､80年代の後半に登場しSCのタイプの中では新しい。パワーリテーラーの定義も明確ではないが、「ディスカウント志向で販売力のある小売業」と解されている。専門品を扱う店では玩具の「トイザラス」、家電の「サーキットシティ」等のカテゴリーキラー（特定部門に圧倒的強さを持ちその地域で同種の売場が成り立たなくなるパワーのある専門小売業）、オフプライスストアの「マーシャル」、「TJマックス」、会員制のDSホールセールクラブ、ホームセンターの「ホームデポ」、総合DSの「ウォールマート」、スーパーウェアハウスストアの「フード４レス」などである。 敷地はリージョナルSCからスーパーリージョナルSCクラスと大きく、各店が駐車場を取り囲むように大きい独立店舗を構え、駐車してすぐに店へ入れるようにレイアウトされている。 核となるパワーリテイラーの店舗数はせいぜい10店くらいで、極少数の専門店、レストラン、ファーストフードなどで構成されている。店から店へ移動するのに車を要するほど大規模である。従ってテナントは各店を買い回るというSCの商業集積の効果を期待せず、自力で集客できるパワーリテイラーが単に同一敷地に集まったSCである。 開発コンセプトによるSCの分類SC時代の到来で地盤沈下した市街地を行政としても都市形成、美観、保安の面からも放置する事が出来ず、その中に商業施設が組み込まれるようになった。再開発と同時に、歴史的建物の保全の法制化されているアメリカではSCとしてリニューアルして再利用されるケースも見られる。またSCも飽和状態になると、差別化のために最初からSCとしてのコンセプトを打ち出し、それに対応してSCをを作りそしてテナントを集めるようになってきた。このようにアメリカのSCは成熟期に入るに伴い、再開発、再利用、差別化などから様々なSCが登場してきた。 都市再開発型SC都市再開発の結果生まれた商店街に代わるSC。旧市街地を取り壊し全く新しい都市を]作る都市再開発計画の一端としてSCが位置付けられ開発されたもの。 大都市の中心部では商業施設のみではなくオフィス、パーキング、ホテル、アパートメント等の施設と組み合わせてコミュニティSC或いはリージョナルSC規模で開発されている。このタイプのものを多目的な施設が集まっているのでマルチユース型SCという事もある。駐車場はスペースの都合で平面的に取れないので5〜6層としているが、収容台数は2000〜3000台と充分取っている。 ほとんどが核のあるリージョナルタイプが多いが、中にはスペシャリテイセンターのものもある。 再利用型SC古い煉瓦造りの工場、石造りの駅舎、郵便局、オフィスビル等をリニューアルしてSCにしたもの。再利用であることからリハビリテーションSC等ともいわれる。 建物を再利用するという経済性よりも歴史的建物保存という役割をもったものが多い。アメリカでは歴史的建物を「ランドマーク」指定をして補修して原型を保ちながら使用することが義務つけられており、このタイプのSCはこれに該当するか、これに準ずるものが多い。 ウォーター・フロント型ウォーターフロント型SCは、港のウォーターフロントを再生したり、生かしたりして作られた再開発型SCである。規模は殆どコミュニティSCかリージョナルSC程度である。駐車場も充分確保し、業種構成は概してスペシャリテイセンター型が多い。 アミューズメント型SC遊園地、ゲーム場、プール、スケート場などの娯楽施設を大々的に取り入れたSCの事で、エンターテイメントセンターとも言われる。更にリゾート型SCとも言われる。多くはリージョナルSC以上の商業施設にアミューズメント施設がつくので、規模で言うとメガSCで駐車場は1万台以上なくては成立しない。 そのモデルは、カナダ・エドモントンのウェスト・エドモントン・モールである。アメリカでの第1号は92年オープンのモール・オブ・アメリカ（ミネソタ州ブルーミントン）である。 エコロジカル型SC最も新しいコンセプトのSCで、アメリカでも91年カルフォルニア州ロサンゼルス郊外にオープンした「フレッド・シガール・フォア・ベター・エコロジーSC」のみである。エコロジー商品のみを集めた新しい業態が登場してきたが、このSCはそうした「エコロジカル」を切り口とした品揃えの店だけを集めたSCである。業種構成はスペシャリティセンターに準じており、規模はネバーフッドSCかコミュニティSCタイプである。駐車場は数百台たっぷり取っている。この種のSCの規模はネバーフッドSCあるいはコミュニティSCであるが、商圏的にはリージョナルSCと同じで遠距離からファンの客を集めている。 |
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SCの開発動向（推移） |
メガモール時代スタート 1992年リッセションといわれる不況の最中、ミネソタ州ミネアポリス郊外、ブルーミントンの古くなったメトロポリタン・スタジアムの敷地（78エーカー）を利用してモール・オブ・アメリカがオープンした。このSCを開発したのは、カナダのエドモントンにある世界最大のSCウェストエドモントンモールを開発したトリプル・ファイブとインディアナポリスに拠点を置くメルヴィン。サイモン・アソーシエイツ・インコーポレーションとの共同体である。 「ウェストエドモントンやモールオブアメリカのコンセプトメガモールは米国の小売業を改革する」とショッピングセンターワールド編集長アリ損・シカード氏は言っている。オープニングの来場者は15万人（10万人予定）で日本・カナダ等から1500団体のツアー客が訪問した。ノースウェスト航空は1〜2泊のパッケージツアーを米国内で売り出している。超大型SC時代が幕開けした。 リージョナルSCの開発消費が伸び悩んだ状態で、特色あるSCの開発を上げれば「ロスアンぜルスのファーマーズマーケット」でメイ・カンパニーやノードストロー務を核とした近代的SCに生まれ変わった事例がある。ロスアンゼルスのLAメトロモール、サンフランシスコのヴィレッジアトコルデマデーラ等リージョナルSCの開発は衰えない。 既存SCのリニューアル＆拡張もともとSCの多いカリフォールにアでは古くなったSCの改築・拡張多く実施されている事例が多い。規模面積を倍に拡張するなどSCのリニューアルは本格的な再投資を実施集客力の強化を図っている。リニューアルと拡張はSC競合時代に欠かせない課題である。 大規模SCとパワーセンターアメリカのSCはメーカー希望価格通りの商品を高サービスで販売する大規模SCと、パワーリテーラーが集まったSCとが共存共栄をし、中小規模のSC或いは、中途半端なサービスや価格で販売するSCは集客力が無くなり、生き残りに苦労している。サンフランシスコのマリン・カウンテイにあるSCには会員制ホールセール・クラブのコストコがあり、平日も駐車場が満杯の盛況とのこと。コンピューターのハードとソフトを安売りするコンポUSAも集客力があるなど、大規模＆パワーセンターの集客力は強い。 アメリカのSC開発トレンドアメリカのSCは止まるところを知らず増大し、92年時点で38966ヶ所に達している。人口割では全SC平均で、6382人/１ヶ所である。SC密集地では車で５分と行かずにSCが乱立し、外見的に見ても明らかにオーバーSC状況にある。この為SC同士間の競争は極めて激しく、以下の現象が起こっている。 空テナント率が高まっている新設のSCでも入居率8〜90%でオープンし、営業しながらテナントを埋めている。テナント側からは買い手市場で、オープン後の営業状況を見て入店するという堅実なテナント増えている。 有力店は有利条件で迎えられるSC競争の激化から、顧客動員力のある企業は引く手あまたで極めて有利な条件で且つ有利な場所に入っている。その代表的な例がデパートではノードストロム、アパレルではギャップなどのグループ、コンセプトショップではネイチャーカンパニー等である。 SC競争の敗者が出ている。規模が小さく明確なコンセプトのないSCはSC競争に敗れテナントが1店,2店と退店し、ゴーストSC化し、クローズするところが多くなっている。この現象はネバーフッドSCには以外と少なく、コミュニティSC、リージョナルSCに多く見られる。 格上げリニューアルが多い。衰退したSCの格上げリニューアルが多くなっている。コミュニティSC或いはリージョナルSCで不振となったところ先ず規模を拡大し、専門テナントを一挙に増やし、有力テナントを迎え、オープン・モールから、エンクローズド・モール、その上でガレリア方式、アトリウム方式を取り入れて華麗なスーパーリージョナルSCに生まれ変わるものが多い。 都市再開発型SCが増大リージョナルSCの郊外立地が少なくなった事から都市再開発型リージョナルSCが多くなっている。行政の資金援助、公営駐車場の布設等デベロッパーにも有利な条件が打ち出されているため、全米的にゴーストタウン化したダウンタウンの再開発が進められ、再開発型SCが登場している。 SCがコンセプトを明確化競争の結果、SC自体がコンセプトを示し、テナントの選択を始めている。従来のようにチェーン小売業なら何でも入れるというのではなく、コンセプトのあるテナントに、SCコンセプトに従った店作り、品揃えを要求し、SC同士の」同質化を防ぎ差別化する動きが出てきた。 テナントをバラヱティに富ませるSCの同質化を防ぐ為、かってはナショナルチェーン店が70%を占めていたものを30%に減らし、逆に70%にローカルチェーン店、支店経営者、単独店などを入れて、独自性を打ち出しいる動きがある。この為、新しいコンセプトを持ち、やる気のある青年に、先ずモールのワゴンショップを経営させ、経営の見通しが立った上でテナントとして入れるというビジネス・インキュベーター的な支援をするSCマネージメント会社も出来ている。 新しいSCフォーマットが登場SC競争激化から、アウトレットモール、パワーセンター、エコロジカルSC、アミューズメント型SCに代表される新しいSCフォーマットが開発されている。 |
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SCテナントの経営効率 |
SCの平均売上アメリカのSCの平均売上は６８万円/年・坪と日本のSCテナントで高い効率を上げている店が７００〜８００万円/年・坪売っているのと比べ位取りを1桁間違っている位低い。SCタイプ別に見ると、ネバーフッドSCが77.7万円で最も高くコミュニティSC61.5万円、リージョナルSC70.0万円、スーパーリージョナルSC73.0万円となる。（93年SC統計）NSCが高いのは日常の買物は近くのNSCで済ましている証です。年収3万ドル以上が中流といわれるアメリカで夫1人の収入では豊かさを享受できない。夫婦で働いて余裕がでくる。その余裕がSRCなどで購入する原動力となっている。すなはち、アメリカの買い回り性の高いSCは、規模が大きくなるほど、売場効率が良くなる事を示している。 アメリカのSCテナントが日本に比べ６〜７分の１の売場効率で経営が成り立つのは次の要素があるからです。 従業員1人当り守備範囲が100〜165uと大きく、1人あたりの労働生産性が高いこと。（1人165uとすると1人当り売上は3400万円で粗利益40%とすると労働生産性は1360万円で採算利益が可能）テナント料は坪当たり7万円/年（月坪5914円）と日本に比べ圧倒的に安い。又建設協力金（保証金）は無く、敷金も要らない。ゆえに不動産費を低く抑えられるので売上効率が低くても利益が上げられる構造になっている。
テナント料アメリカのSCテナント料は日本の賃料に比べ驚くべき安さです。坪当たり月額換算でコミュニティSCが6076円、ネバーフッドSCが5751円である。単純平均は5914円で、日本のSC月額テナント料平均月坪当たり22600円の1/4の安さです。更に、日本では極当たり前となっている建設協力金（保証金）はアメリカのSCにはない。又その上に10ヶ月に及ぶような敷金のあるのが日本の常識ですが、これもアメリカのSCにはない。 契約と同時に前家賃を1ヶ月払うだけで入居できる。しかし、テナント料の支払が遅れる等契約を履行しないと、即契約違反の不良テナントとして契約を解除され、退店しなければならない。 テナント料の他に共益費、販促費等があるが、これらもNSCの場合は10%前後が多い。RSC、SRSCになると公共部分が多いのと、販売促進も盛んに行うようになるので20〜25％と高くなるが、日本ほどではない。 |
| アメリカのSC事情関係ｈｐ | |
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ShopyourMall（アメリカのショッピングモールサイト） |
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