平成18年2月3日
日時：2005年10月27日（木）～10月31日（月）
場所：米国・サンフランシスコ市モスコーンセンター
全米リアルター協会（NAR）2005年度年次大会および展示会が米国サンフランシスコ市において、10月27日から31日まで開催されるにあたり、昨年NARと全日が双方の不動産業の発展ならびに、知識と情報の交流と相互のビジネスの展開のために仮調印がなされたことで、全日総本部から４名が招待された。
成田を26日（水）快晴 午前11時半に発って8時間後の同日26日午前10時24分にはカリフォルニア州サンフランシスコ（SF）エアポートに到着した。サンフランシスコ（SF）市は人口約75万人で、面積は約125万平方キロある、気候は温暖で、夏は25度を越えることがなく、冬は0度を下回らないという。町は起伏に富んだ美しい地形が特徴である。エアポートから30分で今回のNARの会場であるダウンタウンのモスコーセンターに近いアージェントホテルに到着した。時差の関係で26日に逆戻りしたわけだ。今回の大会参加について現地で準備から設営までの手配をしていただいた三澤剛史氏に到着の報告をした後、荷を解き一休みした。今回は全日のほか(株)リクルートと(株)ｱﾄﾞﾊﾟｰｸｺﾐﾆｭｹｰｼｮﾝｽﾞのIT企業もビジネスチャンスを求めて参加したこともあり、明日からのエクスポ及びコンフェレンス等の予定の打ち合わせと親睦を兼ねて、ダウンタウン北のジラデリスクエアーのレストランに向かった。明日からの会議とエクスポについて三澤氏より明日の登録のこと、また出展ブースが多いこと、業態の多さなどについてのアドバイスを頂いた。食事は生きの良い海老と蟹のボイルとグラタンとワインで舌包みした。ジラデリスクエアーは1964年にローレンスハルプリン氏によって古いレンガ倉庫の一角が見事に再開発されたことで有名である。傾斜に合わせた段々状の広場からはＳＦ湾を一望できる大型ショッピングセンターである。ＳＦではさらにフィシャマンズーワーフと木の桟橋に再生したピア３９と共に有名な観光スポットになっている。
明けて27日（木）快晴 三澤氏のお世話でエクスポの参加登録手続きを済ませる。グループの内、谷川専務、林直清総務委員長、奈良団員の３人のグループはサンフランシスコ郊外の住宅開発などを見聞することにして、サンフランシスコ湾をフェリーで渡り、テイブロンとサウサリトの町に向かった。まずマリンカウンテイ市にあるテイブロンの埠頭に着くとサンフランシスコ湾に面した明るく温暖な気候の街であり、メインストリートにはレストラン、バー、オープンカフェがあり、夏の週末はSFからの観光客で大変な賑わいを見せるとのこと。我々3人は傾斜地に建つ個性ある住宅や、集合住宅を見学した。とにかく緑が豊かで、SFの街を遠望するベイビューのゆったりしたウッドテラスをもった住宅や集合住宅が秋の陽光に輝いて美しく映えた。外壁の素材はウッドシングルが多い、屋根はアスファルトシングル葺き、サッシュは白の気密性の高いダブルハング窓で、跳ねだしの窓が多く見られた。美しい街には誘導された開発の手法がある。その開発手法であるが、街、居住者、開発者がメリットを得る仕組みだ。街にとっては環境を保全し、住民にとっては建築協定によって住みやすい住区に、開発者にとっては造成費を含む開発費の節減が販売をコスト抑えることにより市場に受け入れてもらえる。簡単に言えばそのコンセプトは、１ より広い住宅を安く手に入れることが出来る。２ 住宅をより多くのタイプから選択できる。３ 湖や林などの自然環境を保存できる。４ 共有のリクリエーションの空間を広く確保できる。５ 歩行者のための安全な小路や車の通り抜けのない道路を確保できる。６ 学校や店舗が適当な距離に配置できる。開発者にとっては A 格子状の道路開発でないから道路面積を少なくする事が出来る。B それに伴い設備、擁壁、造成、道路などの造成費用が大幅に削減できる。C 広いマーケット需要を得るための多種多様な住宅の提供が可能である。D 最寄品（生鮮３品）などを提供する施設を誘導するのが望ましくそのためには適当な規模（小規模ではない）の開発が必要となるのだが。実は米国がこの開発を誘導するための国と街の推進活動があります。1 土地推進機構など団体の協議会連合などの政治連盟が協力調整し、行政に働きかけています。また国がコンセプト理論をコミュニテイ委員会に委託し、規制緩和などの方法を提案してもらいます。① 容積に関する規制の緩和と住宅の床面積の緩和、地下の緩和。隣地の壁面後退はなくする等。最小区画面積を小さくしても良い。空地を多く取ると、高さ規制をフレキシブルにする。② 使用に関する規制の緩和、近隣の住民のサービスに供する施設を住居地域に設けても良いなど近隣商業地域のエリア。③ ボーナスとして、その開発内容により建蔽率の緩和と容積率の緩和があります。日本においては限られた敷地規模のなかで、行政による多くの規制があり、アメニテイー豊かな、安い住宅を開発することは容易ではないと考えます。そんな中で日本でも都市計画法の見直し、容積率、建蔽率の緩和、建築基準法の改正により、採光条件の緩和、連担制度による小規模土地の立体的効率的利用の方向に向かいつつあり、やっと規制緩和が始まったというところでしょか。土地の利用のツールとしての土地利用手法（ＬＵＤ）はこれからの日本でのテーマになりそうだ。定期借地借家権が法制化され、やり方によっては、大きく土地活用に弾みがつくかもしれない。湾に面した住宅開発を調査してから、こんどはサウサリトにタクシーで向かった。奈良氏の米国時代の同級生で建築家のマイケル・パトウ氏がここで活躍しているとのことで、彼に街の案内を頼んだ。待ち合わせのサウサリトの埠頭でマイケル氏に巡り合った。35年ぶりの出会いも１分の抱擁ですっかり昔の親友に戻っている姿はすばらしい。マイケル氏に有名なハンバーガーショップで昼食をご馳走になり、この街の名物通りブリッジウエイ・ストリートのショピング・アーケードを案内してもらった。ここから眺める湾の景色はSFの高層ビルを背景にして素晴らしい。さらにゴールデンゲート・ブリッジを空から見下ろせる絶景の高台に車でドライブしてもらった。マイケル氏が指差してここに何十台と設置されている砲台は第2次世界大戦で日本軍がこのゴールデンブリッジ湾を侵攻してくるのを待ち伏せて砲撃するために用意したもので、日本のお陰で米国は大変な無駄をしたんだよ、とニヤット笑った。そのあとはマイケル氏自信が設計した丘の家々を見せてもらい、やがて彼の家に案内された。それは建築家の個性あふれた自邸であった。早速お茶を振舞ってくれるのだが、谷川氏、林氏、奈良氏とも３層に渡る吹き抜け空間から、ベッドルーム、トイレットと家中を見学して回っている。南傾斜の敷地にベイビューウインドウを大きく開けたデザインは洗練されて、美しかった。そしてイラン革命のため母国を去り、建築教授の職をすて、この土地で成功した彼の笑顔を見ることが出来たことで、奈良氏は今回のツアーに参加させて頂いたことに感謝していた。マイケル氏は自邸の詳細について「敷地面積は167坪、土地の価格は3000万円（1988年当時）延床面積は83坪、建設費は9600万円（1988年当時）坪単価116万円、傾斜地のため、地盤改良と強度支持のため建設費は割高になった。現在の土地と建物で３億5000万円位だろう。付近の土地の相場は78坪で6000万円（坪77万円）だから買っておかないか？Ricki！」といっていた。マイケル氏に別れを告げてサウサリトからフェリーで再びSFに戻った。ピアーワンからSFで有名なピラミッド（トランス・オブ・アメリカ）を眺めてアージェントホテルに戻った。３人とも今日のツアーはフェリー、タクシー、ドライブそしてフェリーと動き回って疲れたようだ。休む暇もなく、ＮＡＲ主催のオープンセレモニーに正装で出席することになった。全米120万人の協会が年１回催す大会の前夜祭である。我々はＮＡＲインターナショナルの名札を胸から下げて、世界から集まった不動産業の仲間との交流が始まった。コネチッカット、イリノイ、ミズリー、アリゾナ、フロリダ、カリフｵルニア、テキサス、オレゴン、ＮＹ、ハワイ、ジュージアなど全米中の業者そして、フィリピンセブ、アルゼンチン、イングランド、オランダ等、なかにはパナマ国連大使カルラチ氏が彼のバッチを友好のしるしとして、全日会員一人の胸に留めってくれた。奈良氏はＮＹから参加したレジデンシャル・ブローカーのMs. Victoria Mok さんに、ＮＹ時代の親友でイ・ビョンホンに似ているブローカーのＭ・Ｉ氏の名前を言うと、「はい、存じています。」と言われた。ウソー！奈良氏は嬉しそうに、早速その場でＮＹの35年前の友人に電話していた。「今、ヴィッキーと一緒なんだよ。うん、うん」と涙声になっていた。
翌28日（金）快晴 テレビを付けると、井口のいるシカゴ・ホワイトソックスが1917年初優勝から88年ぶりの快挙を報道している。東大寺2月堂が国宝に指定された。ハリケーン・ベタがメキシコ湾を時速60ﾏｲﾙで上昇などのニュースを見て、谷川専務と奈良氏が朝食に出る。街角でチーズバーガーにコーヒーをとり活動開始となった。午前はまずＳＦ市内を見学することになり、バンクオブアメリカ、トランスオブアメリカ、エンバルカドルセンター、チャイナタウンと周り、昼食をとる。午後はフランク・ロイド・ライトの1948年の作品で旧モリス商会ビルを見学する。このビルはＮＹ市グケンハイム美術館に連なる作品で円形の斜路を下りながら展示を見て廻るという点でユニークな建物と言われている。会津若松のさざえ堂を建築家ライトが訪ねて、その展示方法をヒントにしたということで知られている。隣のユニオンスクエア広場に立ち寄る。ここは南北戦争時代に北軍（ユニオン）に賛同し此処で士気を高めたところで、この広場を囲んでメーシー百貨店、美術館、劇場、ブテイックなどが集まる繁華街である。続いてＳＦのマーケットストリートをくだり、ＳＦ市役所建築課に立ち寄り、市の都市計画課によりＳＦの再開発計画を伺った。図書館と議事堂を見学して一旦アージェントホテルに戻る。アージェントの意味はシルバー（銀）の意味だそうだが、今回のこのホテルはコンフェレンスの執行部役員のホテルとなっていて、モダーンな外観に比べ、内部は格式高いクラシックなインテリアでまとめられている。
翌29日（土）快晴 いよいよ全米不動産協会ＮＡＲ主催のEXPOの見学である、不動産関連のブースには多くの情報が詰まっている。我々はこの機会を有効に生かすために端から見て周り、わからないビジネスについて、質問を投げかけることにした。
アメリカの不動産事情の見聞を説明する前に、米国の不動産業界の構成について簡単に述べてみたい。いわゆるリアルエステイト・エイジェントと呼ぶ不動産会社があり、ブローカーといわれている会社の社員のほかに、契約社員としてセールスパースンがいる、また取締役と呼ばれる独立したアソシエイトブローカーがおり、その下にセールスパースンを持つアソシエイトもいる。セールスパーソンは宅建免許を取得しているもの、取得していないものもいるがこれらのアソシエイトブローカー、セールスパーソンはリアルター会員であり、NARに所属するブローカーの年会費は約5万円、セールスパーソンの年会費は約8000円である。NARの会員は以上の社員、独立役員、セールスパーソンを含めて約120万人いる。そしてNARに属さない独立系のブローカー業者がいて、社員には上記と同様にセールスパーソンに資格者、無資格者がいる。以上は当全日協会が中小企業の会員が多数を占めるのと同じである。そしてその他に日本と同様に大手不動産会社が存在する。大きな違いはＮＡＲのような個人企業が多い会社が大企業に負けない連帯感を持ち、展望を持ちビジネスを推進していることに驚いた。続いて４日間に亘るEXPOが開催され、不動産に関する各種の業態約550ブースが用意された。米国の不動産業の現状と変化しているビジネスについて見学するわけだが会場にはあらゆる業態の展示があるが、全体のビジネスを理解するために、今不動産業界が面するテーマを整理することから述べてみたい。不動産の取引は基本的にホームオーナーシップサイクルと呼ばれる次の６つのステージのどれか、又は組み合わされたものとして捉えられている。１購入、２融資、３契約登記、４引越、５居住、６売却である。2004年12月のウエストン・エドワード・アソシエイトの消費者動向調査によると次の通りである。消費者は一般的に使おうとする司法書士、鑑定士、物件調査会社、診断会社等を直接に知らないので、それらを取り扱ってくれるエｲジェントに頼るのが一般的だが、消費者が依頼する割合は、１不動産エｲジェントが49％、２ローン会社が15％、３建設会社が11％、４仲介業者、信託銀行、保険会社、エスクロー会社が10％だそうだ。米国ではやはり大手不動産エｲジェント会社が取引のメジャーである。消費者は取引の簡略化を望んでいるから、上記の６つのステージの何処においても、全体を束ねるビジネスすなわち消費者のワンストップを関連ビジネスとしてすべてを取り込むことに向かっているようだ。各ブースを訪れ、質問をした。
１ 米国の不動産業はワンストップショッピングに到達する。
ワンストップショッピングの意味は消費者の求めているものが①一つの要望から多くのサービスを得ることが出来て、②パッケイジに含まれているものがはっきり解り、③それらのサービスの価格を比較できて、成功したと感じるような経済的成果を手に入れることが出来るというものです。不動産取引は基本的に次の４つの業務がある。①セールスと②融資と③契約決済と④決済後の引越等がある。決済については、権利の調査、鑑定、融資のタイプ、エスクローサービスなど詳細について後にまとめたい。参考に述べると、鑑定評価についてはスキルと経験を必要とする多様なレベルの鑑定士によって行われ、多くの州ではプロの鑑定人がいるが多くの州ではライセンスの持たない鑑定人もいる。新しいサービスでは幅広い比較データーを基準とした自動鑑定を試みている。住宅売買取引において５０％が実際に効果的にこの自動鑑定で評価されているという。
２ 米国のエスクローの仕組みについて聞いてみた。
不動産売買の営業においては売主買主双方が納得して取引を早く間違いなく成約できることを目指しているはずだ。日本では売買した物件の移転登記が完了した日から価値が下がっていくのが一般的だが、これはどこかおかしい。それを解決するヒントになるのが、物件の正確な情報を作成するエスクローではないかと思う。エスクロー制度は主に米国西部地域で採用されていて、東部では弁護士を中心にしたチームがその業務をしているそうだ。エスクローの業務において、約100項目以上に亘る調査報告書が作成される。エスクローは重要事項説明書より踏み込んでいる内容である。米国では売主、買主ともが複数のエｲジェントから信頼の置ける業者を選び、売主代理エｲジェントが価格設定をしてMLS（マルチリステイングサービス）にリスト登録する。買主代理エｲジェントが買主の希望に叶う物件を紹介し、気にいったら買付証明書に融資証明書をつけ、手付金約５％を支払う。このとき特約事項（インテンジェンシー）として、１買主のクリーンオフ（買主が自信でインスペクトしていやなら即キャンセルできる）、２ローン条項、３ローン会社の不動産鑑定士の査定結果を条件にします。この契約によりエスクローを開始します。エスクローの費用は買主が支払いますが、成約した場合には売主が売主代理エｲジェントと買主代理エｲジェントに手数料（合計約６％）を支払います。エスクローのオープンからクローズまで約30日が一般的です。買主はローンの申し込みと同時に、エスクロー、ホームインスペクションを依頼します。インスペクションを契約条項に入れているから、改修にかかる費用の値引を交渉します。クロージング（最終決済）の前に最終チェック（ファイナルインスペクション）を行い、契約通りかを確認します。ローンが降りて決済の際、エスクロー費用、司法書士費用は支払われ、所有権移転登録がなされ完了します。
３ デユーデリジェンス不動産の精査について 米国のベストセラーの書籍には次のことが書かれてあった。 デユーデリジェンスの本来の意味は"注意深くかつ慎重に、詳細にわたり論ずる"とある。"投資物件を購入するかどうかをデユーデリジェンスの与えられた期間(Due Diligence Period)において調査項目を確実に明らかにすること"と同義語であるとある。また、デリジェント（勤勉な）の同義語には"良心に従って、最初から最後まで、注意深く、思慮深く、懇切丁寧に、さらに些細なことまでも"の意味も含まれている。確かに不動産を精査する際の心構えとして、その物件に関するあらゆる書類を良心的に調査することが求められている。全体をくまなく歩き回り、詳細にわたり注意を払う必要がある。そしてその物件の価値を高めたり、経費削減について考える必要がある。そして精査という仕事を注意深く、約束通りの期日までに、些細かと思われることまで、評価と分析を報告書にまとめなければならない。物件に関する良い面、悪い面を明らかにして、物件を改善する費用や維持管理する費用を算出し評価しなければならない。隠れた欠陥、後々に問題となりそうな兆候なども全て調査することが、期日までに明らかにすべき最後のチャンスとなるわけだから。デユーデリジェンスのゴールは「①物件について見出し考えられうることの100%を見つけ出すこと。②物件の管理運用方法を生み出すこと。③その情報から予算化すること。」とある。約30日間（Due Diligence Period）の精査の内容は広範にわたるので一般にはチームを組んで行う。この精査による報告書が契約の完了される前の最後の交渉内容となる訳である。例えば、屋根の葺き替え、外装の改修、器具の交換、シロアリの検査等を積算し、あるいは入居者の質、さらに収入、支出から購入価格を割り出すための評価となるわけである。米国の一般的な精査のチェックリストを参考に精査業務をまとめてみた。
① 書類審査 （The File Audit）目的：収支計算の根拠となるDataを確認する。
② 室内の検査 （Interior Inspection）目的：目視による物理的問題点、借家人の質、収入の予定、管理の評価、修繕の概算予算等を把握して購入するかの判断とする。
③ 法令、条例、建築基準法の適合の精査（Government Agency Reviews）目的：物件は法令を順守しているかを判断すること。
④ 管理委託契約の精査（Service Agreement Review）目的：精査業務売主の管理やサービスの委託内容と委託先を確認し、変更するか継続するかを見極める。
⑤ 外部の検査（Exterior Inspections）目的：物件の外部の要素を評価し、部分の修繕か改修かの判断をする。さて以上の精査の目的の一つはそれぞれのチェックリストごとに予算を立てることにある。それを売主に示し話し合いをすることによって、多くの場合、売主が修理したり、改修したり、又はプライスダウンをすることになる。
⑥ 管理運営費用 重要なこととして、物件の管理運営費用についての家賃収入と支出の検討である。
具体的には、A 借家人の質を調べる：24ヶ月の家賃滞納のData B 他の住民とのトラブル C 保証人リストD 借家人の生活スタイルの手掛かりを知る。家具のない生活や薬物の常用の習慣また巨大な荷物の放置の状態 E 無許可で改修されている部分 F 精査業務売主の管理やサービスの委託内容と委託先を確認し、変更するか継続するかを見極める。G 電気工事の現法に適していない配線、碍子、漏電対策 H 24ヶ月分の収入と支出の書類の検査、空室の期間と損失額などが当然なこととしてなされているとのこと。
次のブースを訪ねる。
４ オープンハウスの家具のリース（販売サポート）
空家をリフォームして、生活感を出すため家具、カーテンを入れ、販売期間のみリースする。
５ 建設会社に依頼しないで建主が自分でマイホームを建てる手助けをする（コンストラクション・マネージメント）市販の住宅建設コストの２０～３０％コストダウン。業種別に発注、工程管理、品質管理、職種監理、施工監理をコンサルタントする。このシステムにつては、35年前に米国の設計事務所で働いた当時の奈良氏のボスが建築の潮流の３つのテーマについて指導してくれたそうだ。①コンストラクションマネージメント、②システムズアナリシス③システムデザインだそうだ。奈良氏が日米の資材と労務費の当時の比率を見ると日本は52％が労務費、米国は34％だったそうだ。現在は日本は40％、米国は25％くらいだそうだ。日本でもバックマージン無しのＣＭ会社がＣＭで入札にかけたら、見たこともない安い金額がでてきて驚いたそうだ。定年後にこの会社に入り、ＣＭを知り彼は30年間勤めたゼネコンの無駄はなんだったのか？と絶句したそうだ。奈良氏は以前から、中国からのアルミ手摺、ステンドグラス、米国、カナダからの木製建具、暖炉などを建設の際に支給品としてオーナーに代わり実費で現場に供給するＣＭをやっているそうだ。
６ 不動産エｲジェントを通さないで自分で家を売却する方法のコンサルタント www.crsstore.com ではPreparing Your Home to Sell, Selling by Owner, 8 Steps to Buy, Pricing Your home などのコンセプト書籍が2000円位から販売されていますのでHPにアクセスしてOnline Storeで購入しても好いです。
７ フランチャイズシステムのブース （次回のテーマ）
８ コーチングのブース セールスパースンの教育研修プログラム、営業の仕方：売主の家の扉を叩くことから、その対応の仕方などブースで沢山のソフトを購入してきた。
９ モーゲジローンのブース 日本でも既に進んでいるローン債券の証券化とITによるローン利率の低減など www.gmacrealestate.com 参考
10 改修リペアーローン（リフォームローン）の審査基準の緩和を発表した。NAR大会の当日、FHAが景気拡大のため、健康と安全を除く審査は簡素化して、180万円から420万円まで融資枠も拡大するとの内容であった。
夕方から2006年度のNAR次期会長の就任演説と就任パーテイがマリオネットホテルにおいて開催された。次期会長トム・スティーブン氏の就任演説がなされた。NAR協会の会員は120万人でほぼ全米各地に支部がある。"明日の未来は今日から"をテーマに変化を進んで求めていくというものであった。人間の身体は７年間で新しい生命体に生まれ変わる。NARも同様だがその変化はもっと早くなければならない。不動産業界における変化はあらゆる場所において、過去にないほどに急速な変化が求められている。だからNARは7年間も待つ余裕はないという。情熱的な就任演説は約１時間に及んだ。スティーブン次期会長は会社の2000人のアソシエイトブローカーを持つ組織を２年で5000人に拡大し、改革したそうだ。そして会員に対してNARは融資、権利登記から引渡までの手続き一切に亘るサービスのサポートをしている。またNARと他協会との連携を強めていくことを強調している。また本年の目標は会員増強と不動産規制強化の反対を訴えていくと強調していた。
翌30日（日）快晴 再び朝からサンフランシスコ市の街の魅力と経済活動などを目で確かめることにした。有名な円形の屋根のあるガレリアビルの前の建築士会館（AIA）を訪ねて、SF市の開発計画の展示を見た後、建築雑誌を購入して、中心市街地の不動産業、再開発、建築のなどを見て回ることにした。ホテルを出るとすぐそばのマーケットStとカーニーStの角で20階建のビルの全面改装をしていた。フルスケルトンというのかSRCの柱を残して、全面にシートが掛けられていた。仮設の囲いについては簡単な合板で歩道と現場を仕切っている程度で汚れていた。またユニオンスクエア傍のストックトンSt角では、日本料理店の新規オープンに向けて、スケルトン状態の現場を見ることが出来た。天井の空調、照明、防災の下地作りと配管、配線が始まるところであった。耐火被覆のアスベストはなくRCで巻かれていた。カーニーStに沿ってバンクオブアメリカの流政之の彫刻を横に見てビジネス街をおりると、賃貸（フォーレント）の看板があちこちに見られる。ビジネス地区に来たので、物件を内見するつもりでピラミッドビル（トランスアメリカ）の周辺の適当な事務所ビルの看板広告に電話をすると、まだAM10時からなのか、留守番電話が別の電話にかけるように応答したり、またすぐには現地に伺えないとかで結局、具体的に聞くことは出来なかった。ただビジネス地区のエンバルカドロセンターの通りに目に付くフリー不動産ガイドを見ると相場が一目瞭然であった。目抜き通りのマーケットSｔを西に下ると、市役所まえでは色とりどりの野菜果物、魚、花、サンドイッチ食料品、衣類などで楽しい朝市が始まっている。市の議事堂と市行政府建物を横に見て西に向かうと聖マリーキャセドラルの傍の交差点で30歳くらいの女性が巨大な看板を手にして道行く車に盛んにアピールしている。我々はすぐ、マンションの販売員だとわかり声をかけた。彼女はセールスパースンであり後ろの１３階建てくらいのマンションのオープンハウスの案内スタッフだとのこと。こうして広告と案内をするのは日本と同じではあるが畳１畳ほどの看板をひとりで持ち上げて揺らしているのには驚いた。そこからジャパンタウンへ坂を下ると５重塔パゴダが見えてきた。ここはベイエリアに住む日本人の中心で年間を通じてお祭りや各種の催しもので観光客で賑わっているという。そこから北に上がると1800年代後半のビクトリアン王朝時代を模した住宅群が並ぶ尺勾配の切妻屋根の優雅なビクトリアンハウスがダウンタウンの高層ビルを背景にカラフルで美しい。ビクトリアンスタイルといってもゴシック、イタリアネイト、フレンチ、クイーンアン等の様式が含まれた折衷様式である。全日・中野杉並支部では掲示板がいつも活発だが、その１ページにCanposさんのつぎの話があった。「200年経っても美しい。Victorian House：1800年に建てられた。1906年の地震にも耐えた。1970年に立寄った。そしていつかもう一度観てみたい。と」Canposさん！メールくださればいつでもお見せしますよ。ここからユニオンStまでの坂道は湾を一望に見て、満開の花々で飾られた家々が美しい。ここで我々は街区の道路を測量した。歩道は両側２間づつ、車道は７間合計11間で66フィート（丁度20ｍ）ある。林総務委員長が「美しい街を造るにはやはり広い道がなければいけない。」とうなずいていた。フィッシャマンズワーフにたどり着いて、海軍のマリンパークを見学してから、SFの名物ケーブルカーの撮影のため、電車を追いかけたり、待ち伏せたりして皆くたくたになった。最後はケーブルに飛び乗って再びホテルに戻った。
全米リアルター協会2005年年次大会のフィナーレを飾る大イヴェントが夜モスコーンセンター大ホールに於いて数千人の会員と共に開催された。世界的に有名なイーグルスのライブである。日本なら数十万円の前列席にＮＡＲ執行部と共に全日の会員が並びグレン・フレイ他の演奏を楽しんだ。やがてダンスを最前列で踊ったあと、会長と共に記念撮影をすることになった。今回の年次大会に参加した目的のひとつが将来に亘る日米間の不動産ビジネスにおける情報交換と交流とすれば、相互の意思の交流は果たされたとの思いであった。一方、現NAR会長のアル・マンセル氏は機関紙Realtorの中で次のようにこの組織の連帯の大切さを述べていた。ハリケーン・カトリーナの後、我々団体は最大の挑戦に直面したと。我々の仲間が共に復帰できるために何かしなければならない。２，３日のうちに全国のリアルターに呼びかけた結果、１.3億円のリアルター救済基金が設立された。涙と絶望と夢を失った会員を救うために、リアルター援助基金はさらに７億円に拡大した。リアルターの会員は家族だ。家族なら自分自身を助けないわけにはいかないと。120万人のリアルターとその協力者達にお礼を申し上げたいと。リアルターとはどんな団体なのかを世界に示してくれたあなた方の寛大な精神に心より感謝申し上げますと。此処にリアルターの"連帯"を見た思いがした。
翌31日（月）快晴 早朝6時に起床、帰国のためSFから空港に向かった
11月1日（火）快晴。13時間後に成田に無事着いた。