設計の進め方と設計料

■設計の進め方■

■ 敷地調査 ■ （0.5ヶ月） ↓	敷地の下見を行います。敷地の状況（高低差、電気、ガス、水道、電話、CATV）・周辺状況（採光・通風、近隣建物の窓の位置等）を調査して、建物の形状・配置を検討します。平行して建物に対する要望のヒアリングや、土地の法的条件等を調査します。
■ 基本設計 ■ （２ヶ月） ↓	敷地の条件と建物への要望を整理して設計作業に入ります（この段階で業務委託契約を結びます）。基本設計では1/100程度の図面（敷地図、平面図、断面図、立面図）と模型を作成し、建物の基本となる間取り、外観を決めていきます。建築の骨格を決める作業なので、希望の間取りが出来上がるまで、打ち合わせを行います。
■ 実施設計 ■ （３ヶ月） ↓	基本設計で建物の形状が決まったら、図面の縮尺を1/100から1/50又は1/30、1/20に上げて細部の設計を行います（この段階で設計契約を結びます）。実施設計では建物を建てるためのに必要な図面を全てを揃えます。スケッチや1/50程度の模型を作成し、建物のイメージを立体的に確認できるようにします。この段階で描かれた図面を「実施図面」と呼び、これが工事見積用の図面となります。設計作業と平行して様々な仕様（使う素材や設備、部品等）を決めていきます。
■見積・調整■ （2.5ヶ月） ↓	実施図面を施工業者に見積もってもらいます。また、施工業者から上がってきた見積内容をチェックすると同時に、予算内に見積金額が納まるように仕様の検討を行います。金額の調整がついた時点で設計図書の訂正を行い、施工業者と工事契約を結びます。全ての調整が整った時点で、確認申請書を提出します。
■ 現場監理 ■ （５ヶ月） ↓	図面通りに施工が行われるように現場監理を行います。監理は週１回以上行い、工程事に仕様の確認を行います。必要に応じて施工図（工事用の詳細図）を描き、実施図面では表現できなかった部分を補完します。お客様にも可能な限り現場に来てもらい、イメージの確認や建物が出来上がっていく過程を見学していただいています。
■ 　竣工　 ■	役所の完了検査、施主の竣工検査を経て竣工となります。現場で変更等があった場合は実施図面を訂正して竣工図を起こします。竣工後は３ヶ月点検、１年点検を行い建物の状態を把握し調整を行います。維持管理の相談を定期的に行い、末永く建物を使って行けるようにお手伝いをします。

※設計費用は基本設計に着手する段階から発生します。
　相談は一物件につき一回まで無料で行います。
　ただし、土地や建物を購入する前の相談は有料：１回/２時間/3,000円。

※上記の工期は床面積100平米(30坪)程度の木造住宅を参考にして組み立てました。
　この規模の住宅の場合は敷地調査着手から住宅の竣工まで一年程度かかると考えてください。

※リフォーム（改修）の場合は「敷地調査」が「敷地・現況建物調査」となります。
　損傷の激しい住宅、確認申請書類のない住宅や昭和25年以前の建物の場合は詳細調査が必要となります。
　詳細調査とは屋根から床下まで綿密に調査し、現状の図面を作成しながら建物の状態を把握する調査で、
　リフォームの基礎となる調査です。

■設計・監理料について■（平成19年度の法改正後料金）

総施工費の10％〜20％を基準としています。建設省告示1206号に建築士の設計・監理報酬の算出指針がありますが、指針通りに算定すると総工費の20％を超えることも多く、限られた予算の中からそこまで請求できることは希です。このため総施工費に掛け率を乗じて報酬を算出することにしています。 設計+監理料の目安　 　　　総施工費1000万未満 20％以上 　　　総施工費1000万〜2000万未満 20％〜14％程度 　　　総施工費2000万〜4000万未満 14％〜12％程度 　　　総施工費4000万〜5000万未満 12％〜10％程度 　　　総施工費5000万以上 10％程度 　 　※上記の設計+監理料には一般的な構造設計費用が含まれています。 　　・構造設計費用は総施工費の1〜2％程度です（構造と難易度によって変わります） 　※上記の設計+監理料に含まれない費用（以下の作業は別途費用が発生します） 　　・地盤調査費用：5〜10万円程度（敷地による） 　　・確認申請手数料：役所に支払う手数料と申請の代行費用（20万程度、規模と構造による） 　　・その他開発許可、登録文化財申請などの行政手続きの代行費用

　
　

■坪単価について■

打ち合わせの初回に決まって聞かれる言葉があります。「坪単価」です。雑誌や広告で坪単価〜円という表示を良く目にするので、坪単価いくらで家が建つのか知りたいという気持ちは確かに理解できます。ただ、この数値は結果論として出てきたものなので、単純に比較検討に使うと数値だけが一人歩きすることになりかねません。ここでは「坪単価」の傾向を紹介したいと思います。予算組の参考にしていただければ幸いです。

・同じ仕様でも延べ床面積が大きいほど、坪単価が下がる
　延べ床面積が大きいほどキッチンや浴室などの設備費用の占める割合が下がる。
　資材置き場や作業スペースが確保し易いため、施工性が上がり人件費が下がる。

・ロフトは床面積に算入して、坪単価を計算するのが妥当
　ロフトは法定床面積には参入されないものの、居室と同じ仕様にすることが多く、
　吹き抜けと絡めた場合は内壁面積が増える傾向にあり手間がかかるため。

・キッチンや浴室・便所などの水廻りを全て一階に集約すると坪単価が下がる
　設備配管の長さが短くすみ、設備工事が単純化できるため。

・外壁面積を小さくすると坪単価が下がる
　同じ床面積であっても外壁面積が少くなれば外装費が下がるだけでなく、窓の数も少なくなる。
　この理由から、最も坪単価の安くなる住宅は正方形の住宅となる。
　逆に凹型の住宅は同じ床面積でも壁面積が増えるので坪単価が高くなる。

・法的制約が多いほど坪単価が上がる
　耐火構造、準耐火構造は防火規制のない建物よりも材料費がかさむ。
　北側斜線、道路・高度地区斜線等による制約を建物が受けると施工の難易度が上がる傾向にある。
　※狭小地ほど建築可能な最大限度の床面積、高さを追求することになるので法的制約が多い。

　図面が存在しない状態で、広さと坪単価だけによる住宅の検討では、不確定要素が多すぎで決め手がないことがおわかりいただけたと思います。建築工事には予算が付きものですが、その予算で「どのような家にしたいのか」とういうビジョンが大切です。住まい手の要望を図面化（この過程を基本設計という）することによって初めて坪単価という比較が可能になります。

それでもやはり気になるという人もいると思うので、参考までに数値を述べますと、
新建材を使わない住宅造りでは、やはり坪単価7５万円は必要という計算になりました。

　　※ペアガラス仕様、床・枠：無垢板材、壁・天井：布クロス、ユニットバス
　　　総２階建て、述べ床面積80平米、準耐火構造、特種造作家具無、長方形の家