債権譲渡登記サービス

　法律顧問会社・団体法律顧問会社限定のサービスです。

１　不動産会社からの仕事を受注する場合

（１）不動産会社が手がける建売分譲の注文が来たとしましょう。

例えば「建売住宅を１０棟建てて欲しい。支払条件は、契約時１０％と中間時３０％完成時６０％です。」という注文が来た場合、ビルダーとしては、「この仕事を受注して、もし、不動産会社から請負代金が入らなかったらどうしよう。」という与信上の不安を抱える事となります。

　１棟でも請負代金が未入金となれば、深刻な話なのに１０棟分の請負代金が入金にならなければ、そのビルダーは倒産してしまうかもしれません。
　また、不動産会社の中には、買い主に売れたら請負代金を支払うから建物完成後、請負代金入金前に建物を引き渡して欲しいと言ってくるところもあります。
　「与信が欲しい。」と考えるのがビルダーの本心でしょう。
　しかし、不動産会社に対して、所有する土地建物に根抵当権を付けさせて欲しい等、担保の依頼をすることは大変難しい。しかも、銀行などが先順位の担保を付けている場合、後順位の担保を設定しても、担保割れで回収などできないといった悩みもあります。
　そんな悩みを解消してくれるのが債権譲渡登記です。

（２）不動産会社からどのような担保を取るのか？

　不動産会社は、建売住宅を建築し、建物完成後、買い主を募集して販売するわけです。
　とすれば、この将来現れるであろう買い主に対する売買代金債権を譲渡担保として担保に取ることができれば、ビルダーにとって、とっても良い与信となるわけです。

（３）買い主が決まっていなくても売買代金債権を担保に取れるのか？

　改正特例法は、債務者不特定の将来債権の譲渡を認めております。
　即ち、まだ買い主が決まっていなくても将来の買い主が支払う分譲住宅の売買代金債権（将来債権）を譲渡担保にすることができるのです。

（４）どうやって譲渡担保を公示するのか？

　不動産であれば、登記簿謄本に根抵当権などの担保表示がなされ公示されます。
　売買代金債権を譲渡担保に取る場合にも、債権譲渡の登記をする事になります。
　この債権譲渡の登記制度は、これまでも存在しましたが、住宅会社の商業登記簿謄本上に、債権譲渡登記事項が記載されることになることから、「みっともない」とか「信用不安を招いてしまう」と、あまり活用されていませんでした。
　しかし、改正特例法では、債権譲渡登記事項の一部を商業登記簿に記載する制度を廃止し、これに代えて、譲渡人（即ち、融資を受ける住宅会社）の本店等所在地の法務局等に債権譲渡登記事項概略ファイルを備えて、これに登記事項の一部を記録する事になりました（改正特例法１２条１項）。
　従って、改正特例法施行後は、債権譲渡登記をしても、不動産会社の商業登記簿謄本上には、一切、債権譲渡の記載がなされない事になります。この改正により、不動産業者は、自社の信用を落とすことなく、むしろ債権譲渡を有効な資金調達手段として活用できるようになったのです。

（５）買い主に対抗するためには？

　もっとも、債権譲渡の事実は、法務局等に登記されているだけですから、分譲住宅の買い主は、当然には分譲住宅の売買代金債権が債権譲渡されているという事実を知る事は出来ません。
　そこで、改正特例法は、買い主が決まった段階で、住宅会社又は金融機関から債権譲渡の登記事項証明書を買い主に交付する事としました（法律論で言えば、交付による通知によって対抗要件具備となるのです）。

（６）債権総額は登記する必要ない

　土地建物購入の際の融資金額が登記事項とされてしまうと、分譲住宅の買い主は土地代金や建物建築代金の原価を知る事が出来てしまうでしょう。
　しかし、これでは、分譲住宅の販売に悪影響を与えてしまいます。
　この点、改正特例法では将来債権を譲渡する場合には、債権総額は登記事項とはしない事としました。

（７）不動産業者との取引には最高の与信手段である

　この譲渡担保登記制度は、不動産会社の名誉も傷つけず、ビルダーにとってはより確実な与信手段を手に入れる事ができることから、最高の与信手段と言うことができるでしょう。

２　建材業者のビルダー・不動産会社に対する与信の手段として

　あるビルダーが１０棟現場の分譲を手がけることになり、建材業者に１０棟分の建材の注文をしてきたとしましょう。
　この場合、建材業者が、ビルダー・不動産会社に対する与信手段を持ちたいと考えれば、そのビルダー・不動産会社が将来、分譲住宅を販売する買い主に対する将来債権について譲渡担保登記をしておけばよいと言うことになります。

３　建材問屋の販売店に対する与信の手段として

　建材問屋が販売店に対する与信を検討する場合、販売店がビルダーに対して将来取得する売買代金債権を譲渡担保に供する事も可能です。

４　アパート建築の場合

　アパート建築をしたとしましょう。
　仮に施主が最終代金を調達できなくなってしまった場合、請負人であるビルダーは、アパートの引渡を拒絶することも可能ですが、そうすると既に賃借人と施主である賃貸オーナーが賃貸借契約を締結していたとすると、最終代金支払いまで賃借人の入居ができなくなるという事になりますから、賃貸オーナーの営業上、大打撃となってしまいます。
　結局、このような事態になると、ビルダーは泣く泣く、最終代金支払い前にアパートを引き渡さざるを得なくなってしまうのですが、この時、賃借人が賃貸オーナーに支払う月々の家賃を将来債権として譲渡担保に取ることも可能です。
　そうすると、家賃収入から請負代金の返済を受けることも可能で、請負代金未回収のリスクを回避することもできます。

５　積極的に与信をとろう

　このように、改正特例法を与信として活用すれば、不意打ち的な資金未回収のリスクを回避することができます。
　是非、住宅会社の皆様には、この新しい法律を積極的に活用して頂きたいと思います。

　詳しくは法務省ホームページをご覧下さい。
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji13.html

申込方法

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