チラリと見て｢平均寿命２６年｣の出所が書かれていることに気づきました．

０１年夏の全面広告では出所が省かれていました．この出所不明の２６年というのは建て替えサイクルであり，『３０年目点検異常なし』などと自慢げに宣伝するのはおかしいと，私はこのサイトで批判しました．同年１１月２２日の積水ハウスの全面広告では出所が明記され，建て替えサイクルが２６年と大きく書かれていました．

へーベルハウスは，高い買い物でしたか？ ｢多少高くても品質に納得して買った．２５年住んでみると，結局安かったと思う｣．ある入居者の感想． 私たちは｢ライフサイクルコスト｣という視点から，６０年は快適に住める家づくりを目指しているのです． 日本の住宅の平均寿命は約２６年と言われています．（平成８年版建設白書）東京大田区の伊藤様がへーベルハウスを建てたのは，２５年前のこと． 普通ならそろそろ建て替えの時期を迎え，今までの蓄えから頭金を捻出したり，銀行ローンの借り入れなど，いろいろ頭を悩ますことになるはずでした･･･． ｢うちの場合，基礎も骨組みもへーベル板も２５年間何の不具合もありません．中を少しいじれば，子どもの代になっても，建て替えずに住み続けられますね｣とご主人． 当初の建築費だけ見れば，確かにへーベルハウスは決して安くありません．しかし私たちは，もっと長期的な視点で住まいの｢本当の値段｣を語るべきじゃないかと思っています．住まいの一生にかかる費用の総額を｢ライフサイクルコスト｣と言います．これを耐用年数で割った金額（年間ライフサイクルコストと呼んでいます）こそが，｢本当の値段｣を決める基準ではないか．へーベルハウスは，きちんとメンテナンスすれば６０年間建て替えずにすむ家，つまり，この基準で見れば，へーベルハウスは結局安い住宅，と言えるのです． ロングライフ住宅 ヘーベルハウス ---------------------------- ｢ロングライフ住宅ヘーベルハウス｣の，エポックメーキングな広告です． （以下，自画自賛解説が続きます．）

｢うちの場合，基礎も骨組みもへーベル板も２５年間何の不具合もありません．中を少しいじれば，子どもの代になっても，建て替えずに住み続けられますね｣

広告の最後の一文に｢ヘーベルハウスはきちんとメンテナンスすれば６０年間建て替えずにすむ家｣とあります．｢きちんとメンテナンスすれば｣という条件は極めて重要です．

伊藤邸も２５年の間に外壁塗り替え，シーリング補修，防水シート張替えなど十分手入れされたと思われます．その費用は残念ながら不明です．ちなみに１５年耐久塗料，３０年耐久防水シートの最新ヘーベルハウスでも，屋根・壁のメンテナンスコストは１５年時点で２２０万，３０年時点で５５０万かかるそうです（『それから』の第一部参照）．

家の耐久性を問題にする場合，きちんとメンテナンスされていることが大前提です．

日本の住宅の平均寿命は約２６年と言われています．（平成８年版建設白書）東京大田区の伊藤様がへーベルハウスを建てたのは，２５年前のこと．

普通ならそろそろ建て替えの時期を迎え，今までの蓄えから頭金を捻出したり，銀行ローンの借り入れなど，いろいろ頭を悩ますことになるはずでした･･･．

｢うちの場合，基礎も骨組みもへーベル板も２５年間何の不具合もありません．中を少しいじれば，子どもの代になっても，建て替えずに住み続けられますね｣

旭化成はこのイメージの住宅を｢３０年耐用住宅｣と名づけています．
｢３０年耐用住宅｣とは，きちんとメンテナンスしても３０年で住めなくなる家のことです．

１が我が家の場合です．中古で買った８６�u，６ＤＫのプレハブ（積水ハウス）は床面積の割に部屋数が多い間取り（１階８，4.5，ＤＫ６，２階６，６，4.5，４）でした．狭い上に使いにくい間取りだったので壊したのであり，耐久性に問題があったわけではありません．現に同じ積水ハウス（と思われる）プレハブで昭和４５年に建設された一軒（新築時１２７�u，１８年後増築して１７２�u，８ＤＫ）は，所有者が代わり内外装がリフォームされ立派に現役です．築３３年には全く見えません．

｢終戦直後の４２０万戸の住宅不足を背景に，戦後の住宅政策は住宅の量的確保の推進に力点がおかれた．その結果，昭和４０年代には一世帯一住宅の目標を達成し，量的不足は解消された．昭和５０年代以降，居住水準の目標を設定し住宅の質的向上を図っているところである．｣

先日のＮＨＫアーカイブで６７年放映の｢新住宅難時代｣が少しだけ紹介されていました．終戦直後の住宅難時代はまず住む家がほしいという住宅難，｢新｣住宅難時代はより広く快適な住環境を求めて人が殺到した時代でした．｢質｣の向上時代の入り口だったのです．

わが町も後に出てくる｢ハイムニュータウン｣もこの頃に造成されました．

現在でも｢一人あたりの住宅床面積は英独仏の約４０�uに比べ３３�uにとどまるなど，質的な面についてはまだ十分とはいえない｣（平成１５年版国土交通白書）そうです．衣食住の住ではいまだに欧米諸国に追いついていないのです．（一人当たり床面積は，日本３３�u，英４３�u，独４２�u，仏３９�u，米５８�uです．）

平成８年版建設白書の｢平均寿命｣は，バブル絶頂の平成３年から，６掛け水準に落ちた平成７年にかけて｢除却｣された家の平均築年数です（平成７年でも現在の土地価格より５割高い水準です）．つまり

寿命２６年という値は，建物の価値が土地にくらべてゴミだった特異な時期の統計です．

ちなみに建設白書を平成９年版から平成１２年版まで，そして国土交通白書の平成１３年版以降を調べましたが，｢平均寿命｣の記述は消えています．これは何を意味するか？

家を建てることは日本では昔から一生に一度の大事業でした．家は高いのです．家を建てる人はそれだけの現金が用意できた人であり（頭金ゼロの住宅ローンなどなかった時代です），一生住むつもりで家を建ててきました．そして日本には優れた木造家屋の伝統があります．

敗戦直後の混乱期を経て，｢もはや戦後ではない｣昭和３０年代以降の日本の普通の家は，手入れさえ怠らなければ４０年，５０年もってあたりまえです．小さな家であったのは仕方なかったにせよ，先人たちは，２６年で基本構造劣化で住めなくなるようなちゃちな家を作ってきたわけではないのです．

わが町の例よりずっと広い範囲の事例が丁度いい時期に新聞に載りました．

０４年正月元旦の朝日新聞家庭欄から採りました．わが団地と同世代のニュータウンの例です．奇しくも東京都伊藤邸のヘーベルハウスと同じ７３年築のハイムです． ７０年から７８年の８年間に建てられた約２万棟の７割が現役だとあります．解体された家の｢平均寿命｣は２６年と大差ないでしょう．しかしこのニュータウンの家の耐用年数が２６年どころでないことは明らかです． ハイムは時代を画する革新的な住宅でしたが，こと耐久性に関しては普通の家だと私は思います．普通の家でも，３０年で５回外壁を塗り替えるほど大事にすれば長持ちするのです． 旭化成は築２５年のヘーベルハウスを大々的に宣伝しました．しかしそれは本来なんの宣伝にもならない，当たり前のことなのです．（２５年間手入れ不要というのなら話は別です．） 当たり前のことを，旭化成は建設白書の寿命２６年とセットにすることによって，センセーショナルな全面広告に仕立てたのです． （すべてがハイムではないでしょうが，このニュータウンをハイムニュータウンと呼ぶことにします．）

人間の平均寿命にストックフロー分析を適用してみます．７０年代前半の第二次ベビーブームの頃は総人口約１億１千万，出生数が約２００万で｢平均寿命｣は約５５年，００年では総人口１億２７００万，出生数が１１９万で｢平均寿命｣は１０７年になります．生命表に基づいた普通使われている平均寿命は７５年で男７２年，女７７年，００年で男７８年，女８５年です．

同広告によると，ミサワは業界初のグッドデザイン賞に認定されて以来，１４年連続受賞とあります．住宅そのもののデザインが評価されているのですから，××広告賞受賞とは重みがまったく違います．

アメリカの住宅寿命の平均は１０３年ですが，アメリカの多くの住宅はツーバイフォー（２×４）工法の木造です．（略）日本と同じように｢木｣を構造材に使いながら住宅寿命が約３倍になるのは，ツーバイフォー工法が特別に耐久性に優れているからということではありません．日本人とアメリカ人の住宅に対する価値観の差が，住宅寿命の差になっているのです．

日米間で建て替えサイクルに３倍もの差はありません（日本２６年，アメリカ４４年です）．したがってこの寿命差というのは耐用年数の差を意味していると考えられます．

平田氏は３倍もの耐用年数の差を｢価値観の差｣といった，まるで雲をつかむような話で説明しています．それが何を意味するかは後で明らかになります．

良好な状態で１００年住もうと思えば，新築一棟分の経費がかかると覚悟すべきです．

（屋根の葺き替え，外装や内装の取り替え以外に）水回り一つとっても，管やパッキンなど修理・修繕が適切な時期に必要であり，家全体の部材・部品の交換や補修を考えると，１００年の間には一棟分ほどの費用がかかってしまうものです．適切な時期に費用を惜しんで交換や補修をしないと，結果として重大なトラブルが生じ，家に深刻なダメージを与えてしまうわけです．早めにメンテナンスしてこそ，家は長持ちするのであって，後手後手に回ると１００年どころか，１０年ももたないこともある．（同書１７２頁）

メンテナンスコストと言えば，０４年１月１０日朝日掲載のセキスイハイムの全面広告（『｢エコハイム｣の７つの”際立ち”をご紹介』）に次のように書かれています．

省資源の視点から，メンテナンスコストの手間や費用がほとんどかからない高耐久性のタイル外壁やステンレス屋根を採用．

現在のハイムでは３０年で５回塗り替えは，すでに過去の話になっています．この話といい，｢基礎を除き約７割の再利用が可能｣な｢再築システムの家｣といい，ハイムはなかなかやります．

年明けの０４年１月７日，私は喫茶店からの帰りに地元の図書館に寄りました．９８年９月４日全面広告を念の為，朝日新聞縮刷版で確認しておこうと思ったからです．私は驚くべきものを見てしまいました．

私は『へーべリアン（０３年秋リニューアル創刊号）』の裏表紙に掲載された全面広告を見て，建て替えサイクルを耐用年数に密かにすりかえようとしていると思いましたが，違いました．

全面広告は２面にわたっていたのです．２面目（下の写真）はご覧のように紙面中央に大きく｢日本の住宅が２６年しかもたないって本当ですか？｣とあります．そのものずばりの疑問ではありませんか！

２面目の先頭部分は以下のようになっています．

[日本の家の寿命が短いのはどうしてですか？] 建設白書のデータによると，住宅の平均寿命（その年に壊した建物の築年数の平均）はイギリス７５年，アメリカ４４年に対して，日本は約２６年（図１）．人生８０年といわれる現代の日本にあって，この数字ではあまりに短いとお感じになる方が多いのではないでしょうか． 日本の住宅の平均寿命が他国と比べこれほど短いのはなぜか．その理由として，まず，建物の物理的な耐久性に問題があったことがあげられます．戦後，日本の住宅は｢質｣よりもまず｢量｣を確保することが先決という時代がしばらく続きました．その時期につくられた住宅は耐久性という面では必ずしも十分ではなかった．これが理由の一つです． もう一つは文化的な側面．欧米では，一定の場所にずっと住むのではなく，家族の変化に合わせて住み替えるという文化が定着しています．これに対して日本は定住志向が強い．家族が増えても減ってもその土地にずっと住みたいと考える．物理的にはまだまだもつ家であっても，家族の変化についてこられなければ，壊してしまうわけです．ある程度，面積に余裕がある場合はその変化を吸収できますが，近年の特に都市部の住宅事情では難しい．これらが住宅寿命を短くしている要因であると考えられます．

建設白書のデータによると，住宅の平均寿命（その年に壊した建物の築年数の平均）はイギリス７５年，アメリカ４４年に対して，日本は約２６年（図１）．

｢平均寿命｣２６年（＝建て替えサイクル）→→→ ２６年しかもたない（＝耐用年数２６年）

大見出しに興味を持った人は，そうか建設白書に日本の家は２６年しかもたないと書いてあるのかと思ったでしょう．だまされたのです．建設白書にそんなことは書かれていないのです．

もつ，もたないという日本語は，普通には物理的耐久性を意味します．しかし普通でない詐欺師は，そう思うのは素人で，もっと広義の｢もつ｣だと詭弁を展開します．

家族の変化とは，多くの場合，子供が増えたり子供が大きくなって独立スペースが必要になることを意味します．短い文の中に｢家族の変化に合わせて｣，｢家族が増えても減っても｣，｢家族の変化についてこられなければ｣，｢その変化｣と４箇所も家族の変化が出ています．

１で｢物理的にまだまだもつ家｣の建て替えは｢家族の変化に対応できない為｣に単純化されました．多岐にわたる｢諸事情｣は，｢家族の変化に対応できない為｣に単純化されたのです．｢家族の変化｣を何度も強調しているのは，単純化していることを隠したいためかもしれません．

２は一見すると単なる補足説明に見えますが，これが実はちょっと曲者です．

狭小敷地に建蔽率・容積率ぎりぎりに建てられた都市部の小さな家

一般に｢耐久性｣というと物理的な耐久性のことを思い浮かべる方が多いと思いますが，当社では物理的，機能的，サービス面の３つの視点から，長寿命住宅の家づくりが必要と考えています．

構造壁や構造柱に邪魔をされない広い居住空間（ユニバーサル空間）を確保しておくことで，将来のライフスタイルや家族構成の変化に合わせて柔軟な間取りの変化が可能になります．実はこの柔軟性が住まいの寿命を大きく左右します．

日本の家屋がどんなに自在に間取りを変更できるかは，『大改造!! 劇的ビフォーアフター』（第８章参照）を見ている人には常識です．柔軟性欠如をもって，日本の家を貶めるのは，とんでもない言いがかりです．

柔軟性不足は，それが本当でないことは馬鹿でもわかる，そして柔軟性に関しヘーベルハウスに何の優位性もない，という意味で二重にお飾りです．このお飾りの方を真に受けた馬鹿なメーカーがありますが．

そろそろ建て替えの時期を迎え，今までの蓄えから頭金を捻出したり，銀行ローンの借り入れなど，いろいろ頭を悩ますことになるはずでした･･･．

この広告記事は談話をもとにしたものです．誰が騙ったのでしょうか． 旭化成ロングライフ住宅研究所熊野勲所長です． （同研究所は研究員８名で同年４月１６日設立）． 家族の将来対応をいかに家に仕組むかが｢最大の課題｣だそうです．床面積１４０�uの現在の住宅でこんな仕組みはニッチ機能です．３０年前の９０�uの時代なら，４畳２間を８畳に簡単にできることは，少しは意味があったでしょう．建て替えサイクルも３１年くらいにはなったでしょう．

気になっていたことがありました．｢超特大ＣＯＮＣＥＰＴ｣の左上の隅に小さく｢企画・制作 朝日新聞広告局｣とあったことです．３月１２日隣町の図書館で確かめたところ，日経には，｢超特大ＣＯＮＣＥＰＴ｣はありませんでした（１面の方はもちろんありました）．その後，超特大ＣＯＮＣＥＰＴは，朝日のシリーズの表題であることがわかりました． 朝日はインチキの片棒を担いだのですが，結果として，朝日だけが広告に根拠がないことを証明する記事を同時に掲載したことになります． 日経縮刷版をパラパラ見ていたら，１週間後の９月１１日付け『三井ホームの家は，何年住めますか』というタイトルの三井ホームの全面広告が目にとまりました． 熊野氏の苦心の結晶である｢もつ｣を抜け目なくぱくっています．この全面広告は熊野コンセプトの尻馬に乗ったもっとも素朴な形です．

｢日本の家の寿命が短いのはどうしてですか？｣という最初の問いに対する答え（上で全文引用）は全体の約４分の１を占めています．残りは次の問いに対する回答です．

｢なぜ，今｢ロングライフ住宅｣なのですか？｣
｢ロングライフ住宅が満たすべき条件とは？｣
｢住宅のライフサイクルコストとは何ですか？｣
｢ロングライフ住宅を充実させていく上での課題は？｣

これらは旭化成が考えるロングライフ住宅コンセプトの説明です．

｢超特大ＣＯＮＣＥＰＴ｣を二つに分け，最初の問いに対する答えを熊野コンセプト，残りの問いに対する答えを旭化成ロングライフ住宅コンセプトとしておきます．二つのコンセプトは，ライフサイクルコストのところで密に関連します．旭化成ロングライフ住宅コンセプトの土台は熊野コンセプトです．

熊野コンセプトとは建て替えサイクル＝耐用年数という真っ赤な嘘に立脚した日本の住宅２６年（あるいは３０年）耐用説です．

もし熊野コンセプトが正しければ，ヘーベルハウスは普通の家の２倍以上長持ちする画期的住宅であることになります．ミサワの家は普通の家の３倍以上長持ちする超画期的住宅になります．

もし熊野コンセプトが偽であれば，普通の家は２６年しかもたない，ヘーベルハウスは６０年もつ，長い目でみれば安上がりだと宣伝しつつ，旭化成がヘーベルハウスを売っていることは，たとえ６０年もつことが真実であったとしても，詐欺になると思われます．ミサワホームに対しても同じことが言えます．

アメリカは１００年，なのに日本の家の寿命はなぜ３０年なの？

Ｔ氏は，＜平均寿命３０年問題＞も＜中古住宅問題＞も｢住宅診断システム｣の欠如に起因するとしています．中古住宅問題とは，日本の中古住宅の流通戸数が英米に比べて１桁少ないことを指しています．

この二つの問題の間にはたしかに関連があるかもしれません．日本はアメリカに比べ住み替え回数が少ないと言われています（どこかのメーカーによると漱石は３０回ほど住み替えたそうですが）．住まいが要件に合わなくなった時，住み替えずに建て替えてしまうから，建て替えサイクルが短くなり中古として市場に出る量が少なくなるというわけです．

しかしこの二つの問題と住宅の質との間に関連があるかどうかは明らかではありません．しかし日本の権威たちは，両問題とも住宅の品質の問題だとしています（第７章参照）．Ｔ氏もそう考えているようです．

阪神淡路大震災から丁度９年目の０４年１月１７日朝，テレビに登場した横浜市中田市長によれば，横浜市は無償で耐震診断を実施し，倒壊の危険ありとされた家（診断を受けた家の実に５０％！）に対して耐震補強の工事費用を助成（最大で５４０万円）しているそうです．自治体でもすすんでいるところはここまでやっています．

平田氏のコメントはたいへん重要です．耐震性は耐久性とは別の概念です．日本の家をとりまく環境は，地震という面でたいへん苛酷な環境です．アメリカなら１００年もつ家であっても，日本では危険な家です．そして危険な家は，適切な耐震補強を行えば，もし耐久性のある家なら建て替えずとも安全は確保できるのです．

耐震性はここでは深入りしません．なぜなら今問題にしている｢平均寿命３０年｣は，仮に日本が地震ゼロの国であってもせいぜい｢平均寿命３１年｣になるだけだからです（それどころかもし地震ゼロだとすると，地震で倒壊する家はやはり古い家が多いでしょうから，平均寿命はかえって短くなるかもしれません）．

戦後の建て替えが｢不要な建て替え｣であった結果，｢建て替えサイクル３０年｣になったのではなく，９８年以降｢不要な建て替え｣を実現するために業界は｢耐用年数３０年｣を使ったのです．

旭化成熊野氏は４年前の９８年に，平均寿命３０年は第一に耐久性不足，第２に文化的側面の違いだと説明しました．一方平田氏はごらんのように一言も理由を述べておられません．

日本の家２６年耐用説を唱えているＤＮＡ派が｢こぞって不安を煽り，建て替えを強要している｣ことは疑いようがありません．

Ｔ氏は１００年を耐用年数の意味で使っています．３０年の方も当然耐用年数の意味で使っています．一方平田氏は本の中で，１）アメリカの平均寿命は１０３年，２）日米の寿命差は３倍，３）日本の建て替えサイクルは３０年と述べておられます．平田氏もＴ氏と同意見であることは明らかです．

平田氏がはっきり意見をいわないため，Ｔ氏はまた住宅診断システム主犯説を繰り返しています．

旭化成に対してこの批判はあたりません．それどころか旭化成は古い家を評価する体制を業界に先駆けて整えています（後述）．

一般の木造住宅の流通耐用年数（商品価値として流通する期間）が１５年であるのに対し，（ヘーベルハウスは）『３０年』 と設定しました．

旭化成の新開発した査定法に基づけば，｢一般の木造住宅｣は何年資産価値をもつのでしょうか．旭化成は一言も触れていません．ヘーベルにだけ新査定法を適用して３０年だと言い，｢一般の木造住宅｣の方は旭化成がいい加減だと批判している従来査定の結果である１５年を採用しています．おかしいではありませんか．

｢だから任せてストックヘーベル｣は＜住宅メーカーが最近盛んに長持ちを強調し中古住宅の良さをＰＲしている，なぜか＞という問題意識で書かれた日経記事を材料にしています．

国の中古振興施策にべったりで迷いのない旭化成熊野氏（日経記事に登場されています）とは対照的に，積水ハウス幹部の方はなぜか｢低い声｣で見解を述べているのが非常に印象的です．

その後積水ハウスも中古住宅流通システムをサポートしていることを知りました．００年２月６日の積水ハウスの全面広告（２面通し）で積水ハウス社長は次のように述べています．

｢家の骨組みや基礎・外壁はそう簡単に悪くなるものじゃないですから，適切な手入れをすることで価値を保ち，売却されても，新しいオーナーに対して当社があと１０年間保証しましょうという制度｣とのことです．

常識的で穏当なサービスだと思われます．

昭和４３年に一世帯一住宅が達成されました．量を確保する時代は，戦後２０数年続いたのです．

部分だけ切り出すと真実であることが，ある文脈に置かれたとき真っ赤な嘘に転化することは，上級詐欺師の常套手法です．典型例が塗料すりかえ事件におけるＫ文書に見られます．

その時代の建物を除外して考えると，｢現在｣の家の耐久性は２６年より長いということになります．

旭化成はどう問いかけたでしょうか．｢３０年から５０年前，日本の住宅が２６年しかもたないぼろ住宅だったって本当ですか？｣と問うたのではないのです．｢日本の住宅が２６年しかもたないって本当ですか？｣と問いかけたのです．

新築するのにどのメーカーにしようかと迷っている人にとって，遠い昔の住宅の耐久性など何の関わりもありません．９８年の全面広告は，伊藤邸の中古広告ではなく，ヘーベルハウス新築の広告なのです．

ということは，量的確保の時代の家の耐久性に問題があって２６年がそれに引きずられた結果であり，現在の住宅の耐用年数はもっと長いとしたら，旭化成にとって困ったことになるのです．旭化成は｢現在の｣家が２６年しかもたないと主張しているのですから．ではなぜなぜわざわざ量的確保の時代に言及したのでしょうか．

粗製濫造のイメージを喚起させ，耐久性に問題ありと思わせるために，わざわざ｢質より量｣の時代を持ち出したのです．建て替えサイクル２６年を耐用年数にすりかえる上で，日本の住宅は｢質｣が悪くて長もちしないと思わせることが必須なのです．

詐欺師にだまされてはいけません．

ちなみに終戦前の住宅の割合（全国平均で3.8%）について地域別にみると，高いものから順に，島根（14.3%），和歌山（9,3%），岡山（9.1%），京都（8.8%），長野（8.1%），山口（7.9%）･･･，低いものから順に沖縄（0.4%），北海道，東京，神奈川（0.9%），埼玉（1.2%），千葉（1.8%）･･･などとなっています．

昭和５６年以降に建設された住宅が５割を占めているという意味で，建設白書の｢平均年齢｣が１６年というのは納得できます．しかし｢平均寿命｣が２６年というのはどう考えても変です．これはちょっと謎でした（第９章参照）．

３０年から５０年前の車が新車に交じって６台に１台の割合で街を走っているとします．その車の耐用年数が２６年以下だと誰が信じられるでしょうか！

昭和３３年時点の総住宅数は１７９３万戸です．ここから図のように毎年どんどん建てられ，その裏でかなりの数が壊されその結果，平成１０年時点の総住宅数が５０２５万戸です．（ちなみに終戦直後の昭和２３年の総住宅数が１３９１万戸で半世紀の間に約３．６倍になったことになります．）

(*1)：古い時期のものはグラフから読み取ったため少々の誤差はあります．
(*2)：平成８年版建設白書の図1-41にこの時期の新築戸数の一部がでています．この期間の新築戸数は，かなり多かったと推測されます（昭和２３年で６０万戸近い）．バラックのような家もきっと多かったでしょう．
(*3)：後半５年分を２倍（上記図1-41からみて妥当と思われます）．

古い時期（？）の｢新設住宅着工戸数｣は実際の新築戸数より少ないと思われます．（昭和３３年から昭和３８年の５年で｢新設住宅着工戸数｣の合計が２７０万戸に対し総住宅数の増加が３１６万戸）一方現存戸数の統計に入っていない賃貸・売却用の｢空き家｣の３５２万戸は，古いものほど｢空き家｣になる可能性が高く，３と４の現存戸数にかなりの戸数をさらにプラスすべきものと思われます．（建築時期不詳の建物１００万戸も同様）

建築時期別分布で量的確保の時代の建物が少なく見えたのは，もともと建設された数が少なかったせいが大きいのです．もし量的確保の時代に今と同様の生産力，経済力があり毎年１００万戸以上建設されていたとしたら，建築時期別分布がどうなっているか想像してみて下さい．


日本では終戦からの２５年間と，以後の２５年間で新築件数を比べると，後半２５年に前半の２倍から３倍，建設されています．戦勝国アメリカにはこのような差はないはずです．そして戦争で多数の家が焼けたという歴史はアメリカにはもちろんありません．

つまり日本ではアメリカに比べると古い時期（戦前および戦後の２５年）に建てられた家の割合がもともと少ないのです．したがってその分建て替えサイクルへの古い家の寄与が減り（アメリカに比べると）建て替えサイクルは短くなります．日米の差１８年の理由の一つにこれが考えられます．

前にご紹介したハイムニュータウンの例は，２００３年時点において２５年前から３３年前の２万戸の内の７割が健在だというものでした．この生存率は上表の結果と符合します．

欠陥住宅はいつの時期にもそこそこあります．欠陥住宅は築年数が浅い段階で住めなくなり潰されます．６と７の生存率の低下に一部その影響が表面化しているのかもしれません．

熊野コンセプト（99.9.4）に対する各社の反応を調べるために，各社全面広告を，９８年８月から０１年１２月まで，朝日新聞縮刷版で全件調べました．

全面広告件数は多いものから順に積水ハウス９２件，ミサワホーム６８件，住友林業４６件，旭化成４５件，ダイワハウス４３件，積水化学３３件でした（２面とおし広告は１件とカウント）．積水ハウスで月２件強，ミサワ月１．５件，旭化成月１件見当になります．

２年後の５，６では建設白書という出所を省いた上で寿命２６年をキーワードの一つとして使っています．１から５までの全面広告は出た当時見た記憶がありませんが，６は見ました．おかしな広告だと思いました．『３０年目問題』参照．

寿命に関係ありませんが，
ヘーベルハウスＰＡＯの設計不要コンセプトは，ミサワの｢未来設計図｣の２番煎じ？
旭化成が賃貸住宅の宣伝で何度も使用している｢頭でっかち尻すぼみ｣広告は，９９年８月７日のユニクロ全面広告の２番煎じ？
ではないかと各社全面広告を通覧して思いました．

第４章の末尾で引用した広告です． 旭化成のエポックメーキング広告（98.9.4）の１週間後で，ちょっと早すぎると思ったら案の定，更に１週間前に旭化成は第一弾を打っていました．（９８年８月２８日付け『ヘーベルハウスは高い．本当だろうか』です．） １行目にご注目下さい．家の平均寿命が最近話題になっているようだと述べています．業界内部で旭化成の全面広告が話題になったことを示していると思われます． ｢もつ｣という熊野氏が苦心したであろう用語をそのまま使用しています．また建設白書の日米英の寿命をそのまま使っています． 三井ホームは，２６年という数字から日本では住宅を消費財と考える人が多いという考察を得たようです．

建設白書の２６年とぴったり同じ年数のテスト結果を公表し，｢長寿命ぶり｣の証だとしているお笑い広告です． （もし２６年で｢中性化深さ｣が鉄骨周辺にまで及んでいれば，それは欠陥住宅の証です．） この全面広告は熊野コンセプトを鵜呑みにしていること，法定耐用年数を持ち出していること，以上二点で二重におかしな広告です．大成建設ともあろうものがという恥ずかしい内容です．

（↑click)

日本の住宅の寿命が短い理由を，縦長日本の気候風土の苛酷さに求めています． この論理でいくと，＜恵まれた環境＞の縦長スウェーデンでスウェーデンハウスが１００年住宅であったとしても，日本の＜苛酷な環境＞では何年住宅になるのかわかりません．これがこの広告の基本的な弱みです． 建て替えサイクルは建設白書の値ではなく，住宅総戸数（１９９１年）/着工戸数（１９８７〜１９９０年平均）を使用しています（ストックフロー分析）． この全面広告は，建て替えサイクルという言葉を使いその算出根拠を明記している点，建て替えサイクルが短い理由を説明しようとしている点で，良心的な広告だといえます． しかし短い理由を自然環境だけに求めているのは致命的な誤りです．日本の自然環境が，地震が多い点を除き，苛酷な環境だとは到底信じられません． 敗戦で焦土と化した国土に，ウサギ小屋と馬鹿にされながらも高価な土地に小さな家を建ててきたという歴史の方がずっと重要です． 自然環境の差だけに焦点を合わせる環境説は，結局のところＤＮＡ説と同じです．積水ハウスも後に同じ過ちを犯しました．

日本人の平均寿命は長い，日本の住宅の平均寿命は短い，では何歳で家を建てるか，結構悩みます

日本の家の耐用年数が３０年であり，ミサワの１００年住宅は３倍以上長持ちすると宣言しました．建て替えサイクルではなく耐用年数を使っている点に是非ご注目下さい． ミサワは耐用年数３０年の出所を示していません．短い理由は，自分からは，一言も説明していません．そして見事に熊野コンセプトの上を行っています． ヘーベルハウスはせいぜい普通の家の２倍，一方ミサワホームは３倍もつというのです！

家はあくまで仮の住まいと考える伝統もありますし，古くは都自体を遷都してしまうという発想もありましたしね．実際，メーカーの人の話を聞くと，百年以上もつ家をつくることは難しくないし，コストも大して変わらないというのです．ではなぜつくらないのかというと，ユーザーがいやがるんだという．つまり，自分の人生がこれからどう変わっていくか分からない．例えば，子どもが成長してやがて独立していく．その時に，家が長持ちしてはかえって困るのだそうです．

私は昭和５３年から昭和５７年まで横浜市の郊外でミサワホームに住みました．大手外資系メーカー勤務の新婚さんが建てた築４年の，のべ床面積６０�u（！）の小さな中古総二階のミサワ木造（２ＬＤＫ）を１４００万円台（土地４０坪付き）で買い，４年後に転勤で売りました．次に買った方はすぐ建て替えました．つまり寿命は８，９年でした．

幼稚園児の長男と３人家族の我々にとって６０�uの中古一戸建ては，それまでの積水プレハブアパートの３０�uの２ＤＫに比べて充分すぎるものでした．軽い勾配のついた切妻屋根の外観は，シンプルで都会的だと思いました．しかしこの家は築４年の買った時点で，２階木製ベランダがすでに頼りなげな状態でした．

当時地価はじりじり上がっていました．家の価値は時とともに下がる一方ですから，住み替えるつもりなら家に金をつぎ込むよりその分土地に回した方が有利です．住み替えを前提に新築する人にとって，安く，見栄えがそれなりによい家が望ましいのです．ミサワホームはそのユーザニーズを満たしていました．こうして｢ウサギ小屋｣が誕生しました．

施主の新婚さんは，家の新築から人生をスタートできる極めて恵まれた環境の人です．第一ステップとして建てられた家の寿命が１０年に満たず３０年耐用住宅であったとしてなんの不思議もありません．このような家と，家を建てるのは一生に一度の大事業と考えて建てられた｢普通の家｣は全く別物です．

アメリカは１００年，なのに日本の家の寿命（＝耐用年数）はなぜ３０年なの？

旭化成が建設省の権威を利用したのに対し，ミサワは東大教授の権威で対抗しました．ミサワが建設白書には全く触れず，２６年ではなく３０年を使っていることにご注意下さい．

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００年４月１３日に開催された品確法シンポジウムにおける基調講演です．報告者は建設省住宅局住宅生産課長和泉洋人氏です． 建設白書平成８年版の｢平均寿命｣が見事に平均耐用年数にすりかわっています． 建設省が建て替えサイクル＝耐用年数と考えていることがはじめて明るみに出ました． 建設省の見解ではアメリカの家の耐用年数は４４年であることを忘れないで下さい．

これに余計な解説は不要ですが一言だけ．中古住宅の流通量はアメリカの１５分の１だそうです．新聞に折り込まれた業者のチラシを見ると，歩いて行ける範囲の中古物件がつねに数件図入りで載っています．アメリカなら数１０件になり，ちょっと歩けば，ここも売り家，あそこも売り家ということになりそうです．本当でしょうか．

次は半年後のシンポジウムです．

半年後に開催された２のシンポジウム（１０月２８日開催）では，京大名誉教授，都市住宅学会会長の巽和夫氏が基調講演をしています． 巽氏も中古問題と建設白書平成８年版の寿命に触れています．ただし巽氏は平均耐用年数ではなく，建設白書のとおり平均寿命を使用しています．

｢２０年や３０年で壊してしまうのではなく，５０年，６０年，鉄筋コンクリートでは１００年持つものを造りましょう｣

｢２０年や３０年で壊してしまうのではなく，５０年，６０年，鉄筋コンクリートでは１００年壊さないようにしましょう｣

｢２０年や３０年で壊れてしまうものではなく，５０年，６０年，鉄筋コンクリートでは１００年持つものを造りましょう｣

壊されない家をつくるということ．それが積水ハウスの環境対策です．

２６年で壊されない家をつくるということ．それが積水ハウスの環境対策です．

｢日本の美しい四季が家の寿命をちぢめている，という事実｣と大きく打ち出しています．いったいどこにそんな｢事実｣があるのでしょうか． 積水ハウスは理科年表をもとにしたクリモグラフを持ち出しています．日本の高温多湿の自然風土は，日本に石造りや煉瓦造りでなく真壁造りの高床式木造軸組構造が発達したことの説明にはなっても，建て替えサイクル２６年の説明にはまったくなっていないのです． 日本の木造住宅は，高温多湿の｢日本の美しい四季｣に対する解として発達してきたのです．日本がもしアメリカの自然風土であったなら，建て替えサイクルはどれくらい伸びますか．たかだか２６年が２７年になるくらいではありませんか． もし日本の家がアメリカのようにゆったりした敷地に建つ床面積の大きな家であったなら，日本の｢苛酷な｣自然環境のもとでも，建て替えサイクルは４４年にぐっと近づいことでしょう．

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０１年６月に始まった『家の問題』シリーズ（４回）は，非常に興味深い広告です．これはその第一弾です（０１年６月２２日）． 旭化成の超特大ＣＯＮＣＥＰＴに対抗するかのような超特大｢家の問題｣です． １回目の問題は｢建てたあとに，お金がかからないのはどちらの家でしょうか｣となっています（旭化成の｢建てたあとが大事なんだ｣シリーズを意識した設問です）．二つの選択肢が用意されています． 選択肢ａは６０年耐用住宅，ｂは３０年耐用住宅です．家の一生にかかるお金，つまりライフサイクルコスト（ＬＣＣ）の観点から，お安いのはもちろん６０年耐用住宅というのが正解です． ３０年耐用住宅を導入し，ＬＣＣの観点から比較している点で，旭化成の『ヘーベルハウスは高い買い物でしたか？』とぴったり同じ構成になっています．そしてハイムはヘーベルハウスと同じく６０年耐用住宅であると宣言しています． この全面広告は超特大ＣＯＮＣＥＰＴ広告における熊野氏の詳細かつやや抽象的な説明を，積水化学が小学生にもわかるような簡潔かつ具体的な説明にブレイクダウンしてくれている，たいへん親切な広告になっています．超特大ＣＯＮＣＥＰＴが教科書だとすると，この全面広告はアンチョコ，虎の巻です． ３０年耐用住宅のアンチョコの説明を見ておきましょう．

積水化学が独自に追加した３，４番目を除くと，熊野氏の説明に見事に対応しています．｢文化的側面｣は増改築がムズカシイときわめてわかりやすくなっていることにご注意ください． 構造体が３０年しかもたず，増改築がムズカシク，メンテナンスがタイヘンなまるで三重苦の３０年耐用住宅に比べれば，６０年耐用住宅のＬＣＣは，たとえ新築価格が２倍であっても，安くなります．問題はそんな３０年耐用住宅とは何かです．ハイムの競争相手としてふさわしい家かということです． 熊野氏が建設白書を持ち出したのは，３０年耐用住宅が日本の普通の家であると言おうとしたからです．この積水化学の全面広告は，肝心かなめのその点がすっぽり欠落しています． この広告は小学生向けのＬＣＣの解説以外のなにものでもありません．その中身の空虚さにおいて，０３年の旭化成全面広告のさきがけというべき全面広告です． 積水化学はひとまず大株主旭化成の顔を立てました．ただし建設白書平成８年版への言及は避けました．言及した途端に建て替えサイクル＝耐用年数の真っ赤な嘘に加担することになるからです．その代償がこの気の抜けたビールのような広告です．

全面広告は消費者に対していわば｢マニフェスト｣のような重要な役割を持っています．全面広告でおかしな嘘をついている企業が末端までおかしいのは確実です．また全面広告で沈黙している企業でも，現場がおかしなことを言っている可能性があることはもちろんです．

石山修武の『笑う住宅』から日本のプレハブ住宅の歴史を抜き出すと，プレハブ住宅の創成期には

｢各メーカーは生産技術の合理化，商品性能の均質化，素材開発といった技術開発を軸にその開発力を競った｣．

｢｢３時間で建つ１１万円のお家｣というキャッチフレーズで昭和３４年にマーケットに出た大和ミゼットハウス，３６年の松下１号型．そして１００万円住宅という華々しい企画商品だった昭和４４年のミサワホームコア１００．建築家大野勝彦をその産みの親とするユニット住宅，昭和４４年のセキスイハイム等がその代表的な商品｣

｢技術競争が価格競争に一役買っていた｣

｢それがいつの頃からか変わった．｣｢技術開発が水面下に沈み，イメージ開発というソフトの開発が正面に据えられるようになった｣｢それのきっかけになったのが昭和５１年のミサワホームＯ型の発売だったろうか．その傾向は昭和５５年の三井ホームコロニアル８０で更に拍車がかけられ，現在（昭和６１年，引用者注）に至っている．｣

ミサワのＯ型は，総二階住宅に対するイメージを一新した住宅です．コスト面，構造面からみて合理的な総二階に都会風の衣をつけたのです．装飾に偏ったコロニアル云々とは，合理性に裏打ちされている点で違うように私は思います．ミサワは昔から商品企画力に秀でた企業だったようです．

熊野コンセプトでヘーベルハウスが６０年耐用を謳ったことは，ミサワの１００年耐用住宅がインチキだと言っているようなものだと，ミサワは危機感を持ったのかもしれません．

ミサワの０１年の広告では品確法の評価結果がキビアット図でわかりやすく表示されています．この２５万円台の住まいでは，高齢者等配慮と省エネルギー対策の２項目の評価が低く，他の６項目は最高評価であることが一目でわかります．

＜ちょっと一昔のニュータウンは今や住宅会社の建て替え客獲得の主戦場になっている。わずか築後20年くらいのお宅に商談に行った営業マンは「あちらの××さんのお宅も建て替えになりましたし、××さんもそろそろ検討なさってみてはいかがですか。あちらの奥様も建て替えて良かったとすごく喜んでいますよ」と至極当たり前のことを言っては、プライドをくすぐりながら契約を迫るそんな場面が日本のあちこちで連日連夜行われている。住宅メーカーの中には「築後２０年のお客さまを建て替えさせる」などの研修会が行われて日々攻略法を研鑚しているようである。＞

これは建て替えサイクルで検索して見つかった例です．もう一例，某業者いわく

＜住宅の建て替えサイクルは、アメリカやドイツでは90年から130年ですが、日本は20年から30年が当たり前です。しかし、近年日本の住宅の耐久性が高くなるにつれて、欧米と同様に日本も子供の代はもちろん、孫の代まで考えて住宅を建てる傾向にあります。そのため、これから住まいを計画される方は、今までよりも長い目でみて住まいづくりをされることをおすすめします。＞

アメリカの家の建て替えサイクルが９０年から１３０年だって！

ロンドン郊外の二戸連続建て住宅の戸境壁は厚さ７０センチ．ドイツの住宅では内と外を隔てる外壁の厚さが４９センチ，部屋を区画する間仕切り壁で２４センチが標準．壁が占める面積が家の総面積の約２０％もある．（昭和４９年６月９日付け朝日新聞に載っているそうです．芦原義信『街並みの美学』より．）

業者の顧客向け資料の中には，朝日新聞に大きく載った熊野コンセプトのコピーが入っていたでしょう．実にありがたいことに，このコピーはどの業者でも加工せずにそのまま使えるのです．創業８０年の信用ある旭化成の朝日新聞掲載記事です．その説得力は信用のない自社宣伝用資料の比ではありません．

旭化成 98年9月4日

VS

ダイワハウス 04年2月13日付け全面広告（朝日掲載）

右がまぎれもない真実です．『３０年目点検異常なし』１回目の鴨川氏が言われた｢床のきしみ｣は，ダイワハウスの場合にはでているかもしれません．しかしそれは薄いコンパネで床を張り替えればすむ話です（身近で実例がありました）．

その根拠を平田氏は著書の中で示していませんが，ストックフロー分析に拠ったと思われます．一方旭化成，建設省は建設白書平成８年版に拠っています．日本の家２６年耐用説の旭化成，建設省は同時にアメリカの家４４年耐用説を唱えていることになります．

耐久性は商品が満たすべき基本要件の一つにすぎません．自動車メーカーは耐久性に問題ないのは当然とした上で，デザイン，価格，性能その他その他の違いでしのぎを削っているのです．

耐久性が問題になるのは，商品が誕生した直後の初期段階だけです．その時期には価格が高いものほど長持ちするでしょう．しかし商品が成熟期に入ると，ほとんどの商品が同じくらいもつようになります．カローラもベンツも耐用年数という意味では同じようなものでしょう．

初期プレハブは安物住宅の代名詞でした．台風で屋根がとんだプレハブもありました．そして７２年のヘーベルハウス登場によってプレハブもようやくまともな既存工法住宅に比肩しうる耐久性をもつようになった，とまで言えば言い過ぎでしょうか．

日本の木造家屋には長い歴史があります．家は一生ものですから長持ちすればするほどいい商品であることは自明です．にもかかわらず，伝統ある日本の普通の家の耐用年数が２６年???　長持ちしては困ると日本人は考えた???

｢夏目漱石は３２回｣と題する０１年３月３０日付け東急リバブルの全面広告では，首都圏に住む人の転居回数の平均は約４．２回だそうです．私自身は結婚以来３０年で５回転居しました．日本人も結構住み替えしています．

住み替えを旨とするアメリカですら，耐用年数と建て替えサイクルとの間には２倍以上の差があります．アメリカの家も住み替え，住み替えで耐用年数が尽きるまで住み潰されているわけではないのです．住み替えしない日本はアメリカ以上に，耐用年数と建て替えサイクルの間に差があって不思議ではないのです．

日本の家を見て回りますと，たいていは２０年，３０年で取り壊されている．なんてもったいない．日本人の発想はどうしてこうなんだろう･･･

１．この半世紀の歴史的経緯により日本は｢ウサギ小屋｣と揶揄された小さい家が多く，広さ不足を解消するための建て替えが頻発した．アメリカでは広さ不足を解消するための建て替えは非常に少ないと考えられる．

２．この半世紀の歴史的経緯により，日本は築３０年超の家の割合がアメリカに比べて少ない．建て替えにおける古い家の割合が減り，サイクルが短くなる．

３．２６年は土地バブルという異常期の統計である．建物の価値が土地に比べゴミだった時代であり，まだまだもつ家も壊されその分建て替えサイクルを短くした．

４．日本は低品質・短寿命住宅の割合がアメリカに比べて多い？

平成１１年度の統計で持家の新築件数は47.6万戸，建売は11.8万戸で，持家と建売の新築戸数の比は４対１です．１戸あたりの平均床面積は持家で139.3�u，分譲住宅で97.5�uです（分譲住宅には分譲マンションが含まれていますので，一戸建てに限ればもう少し広いと考えられます）．

東京都や大阪圏では狭小敷地（100�u未満）が３割を上回っています（平成８年版建設白書）．東京都，大阪圏の人口を多めにみて日本の人口の３割だとすると，狭小敷地に建っている家は全体の１割程度です．

狭小敷地でも自分の土地ならば，立派な家が建てられます（特に都心には狭小敷地でも立派な家が多い）．しかし建売ならば，すべての建売業者が良心的業者であるとは限りません．

以上，直接関係あるかどうか定かではありませんが，ご参考までに．

現存する住宅ストックは，昭和５５年以前の高度成長期に住宅戸数の不足を補うことを重視して建てられたものが多く（図表１−４−２４），これらは老朽化が進むとともに，床面積等が最低居住水準や誘導居住水準を満たしていないものが多く，生活水準の向上に対応できず，陳腐化が進んでいるものも少なくない．（｢２１世紀の豊かな生活を支える住宅・宅地政策について｣（平成１２年６月　住宅宅地審議会答申））

旭化成は９９年４月２２日の全面広告ですでに老朽化という言葉を使っています．熊野氏が詳細に説明した二つの理由が，｢建て替えの実態を調査してみると｣という言葉を追加した上で，どのように変形されているかよくご覧下さい．

某社長いわく．
わが社の平均年齢は３５歳を越えている．
３５歳以上の社員は，人手不足の時期に大量に採用したものが多い．
彼らはすでに｢老朽化｣している．
彼らのスキルはすでに｢陳腐化｣している．
若い｢高品質｣な人間にすげかえるべし．

某社長と官僚の論理は同じです．
働く人の側の視点，住む人の側の視点がものの見事に欠落しています．

０４年４月１０日（土曜），京都で開かれた昔の仲間の退職・渡米送別会の帰りに『コンクリートが危ない』（小林一輔著，岩波新書，９９年刊）という本を買いました．マンションの寿命の図が目に入ったからです．

大成建設の広告にでていた法定耐用年数は経済的耐用年数の一例なのです．大成建設の広告では，木造の法定耐用年数２２年，鉄骨やＡＬＣで２７年，鉄筋コンクリート４７年となっていました．これが一戸建ての法定耐用年数なのでしょう．

建て替えというのは，｢家族の変化｣等さまざまな｢諸事情｣によって，住宅として｢期待される機能をはたせなくなった｣と，潰した人が判断した結果であると解釈することができます．建て替えサイクルというのは，｢耐供用性の観点から算出される｣機能的耐用年数の一種であると考えられます．

｢性能低下によって決まる寿命｣とあるとおり，われわれ素人が普通に使っている耐用年数というのは物理的耐用年数のことです．そしてそれは，安全性の見地から，機能的耐用年数や経済的耐用年数より長くなければなりません． 使っている最中に壊れたのでは命にかかわるからです．

コンクリート構造物に対しては，物理的耐用年数を見積もることができないと，小林氏は説いています．品質がブラックボックス状態だからというのです．

家の場合も，これと同じ理由で，誰も物理的耐用年数を問題にしなかったのです．多くの家は物理的耐用年数に達する前に建て替えられてきたのです．

小林氏によれば，わが国最古の鉄筋コンクリート構造物である１９０３年の京都市山科区日ノ岡の琵琶湖第一疎水路に架けられたメラン式弧形桁橋をはじめ，｢第二次大戦前につくられたコンクリート構造物は，メンテナンスフリーの状態で，６０〜７０年経過した現在でも，その機能を維持｣しています．

しかしブックカバーにあるとおり｢本来２００年の耐久性をもつはずのコンクリート構造物に，いまあちこちで異変が起きている｣･･････

家の場合，早期劣化が問題になる家とはすなわち欠陥住宅のことです．これも社会的問題ですが，欠陥のひどさを競う欠陥住宅番組を見てよくわかるように，一部の零細悪質業者の施工不良に話が矮小化される傾向があります．普通の人は対岸の火事として番組を楽しみます．

旭化成が持ち出した３０年耐用住宅など，一部の欠陥住宅だ，あるいは３０年耐用が前提のローコスト住宅だ，高価なことを鼻にかけている旭化成が，比較対象としてもちだす事自体がおかしい･･･と私は主張してきました．欠陥住宅は個別・特殊な問題だと私は理解していました．ところがコンクリート構造物の早期劣化の方はそうではありません．

１９８３年３月１２日，ＮＨＫテレビで｢警告　コンクリート崩壊・忍び寄る腐食｣が放映されました．これは｢コンクリート構造物の早期劣化が全国的な規模で進行していることをはじめて指摘した番組｣です．｢わが国の土木技術をリードしてきた｢栄光の国鉄｣がつくった構造物｣で異変が露呈したのです．一部悪質業者の問題ではないのです．

そして案の定というべきか，短寿命を正当化する｢専門家｣の論が現われました．

痛烈な批判です．小林氏がほんものの学者であるだけに，その言葉は千鈞の重みを持っています．｢利益代弁者｣によるこの主張は，後述するようにＤＮＡ派の主張と重なっています．

小林氏は，高度成長期以降のコンクリート構造物の物理的耐用年数は機能的耐用年数にすら達していないと，次のように主張します．

耐用年数の説明のすぐ前のところで小林氏は深刻な予測を述べておられます．

ぞっとするような話です．小林氏のこの予測は高度成長期以降に建設された橋梁の物理的耐用年数は４０年，マンションの物理的耐用年数は３５年であるという認識に基づいています．そしてそれは小林氏の｢２０年にわたる構造物調査の経験と，多くの建設関係者から得られた情報｣に基づいています．

通常の工業製品は工場で完成され検査の結果不良品は廃棄されます．２８日後に不良品とわかったコンクリート構造物は？

｢アルカリ骨材反応騒ぎのさいには，零細企業によって生産されていた骨材がまっ先に槍玉にあがり，工業製品であるセメントのメーカーは，もっぱらだんまりを決めこんだ．鉄筋の塩分腐食問題でもまったく同じ図式で事が進んだ．（１７９頁）｣

現場で生コン車から直接採取されたコンクリートから作成された試験体は２８日間｢生コン工場の試験室で保存されるが，試験体がまったく別のものにすり替えられることは，けっして珍しいことではない（１５１頁）｣

｢完工検査は書類審査によっておこなわれるので，書類さえ整っていれば，なにも問題はおこらない．たとえ強度が設計基準の約二分の一であったとしても，大きい地震がおこらないかぎり，その影響があらわれるのは１０年も先のことである．（１８４頁）｣

｢設計どおりの品質コンクリートと，水増しの劣悪なコンクリートは外観上区別がつき難く，しかも検査は書類検査のみである．（１３８頁）｣

書類書き換えと同時に試験体も健全なものにすりかえられるでしょう．

｢コンクリートのポンプ圧送が今日ほど普及する以前には，コンクリート打ちこみは工事のもっとも重要な業務の一つであるとの認識から，官公庁の出先機関の監督員と請負者が総出で，打ちこみ作業に立ち会っていた（１５３頁）｣

｢公団は専門家による結論どおり，アルカリ骨材反応はまったくないと思っている．あの団地で見られる程度のひび割れは，日本のすべてのコンクリートに見られる．学会で論争することもせず，一方的に自分の考えを発表されては第三者に被害を与える｣

｢日本の家が２６年しかもたないって本当ですか？｣｢本当です．基礎がぼろいからです｣と熊野氏がぶち上げていれば，それは社会に警鐘を鳴らす画期的ＣＯＮＣＥＰＴだったかもしれません．しかし同時に，ヘーベルハウスは６０年耐用住宅だなどと大きな事は言えなくなるのです．ヘーベルハウスも基礎はぼろいからです．

マンションを買おうとしている人，マンションに住んでいる人には『コンクリートが危ない』の付録｢分譲マンションへの対策｣は必読だと思われます．小林氏は３０年で３つの分譲マンションに住み，管理組合役員として活動された経験をお持ちです．この方以上のアドバイザーはいないのではないかと思います．

１９８４年はアルカリ骨材反応が社会問題にまで発展した年であるが，このとき，官庁の建築関係者はさかんに，｢アルカリ骨材反応は建物にはおこらない｣と主張していた．同じ生コンであるから，橋梁に使用した場合でも建物に用いた場合でも，アルカリ骨材反応に関する挙動は変わらないはずである．なぜ，このようなことを言い出したのか？

建築物が土木構造物と異なる点は所有形態で，だいたい民間が所有している．アルカリ骨材反応は｢コンクリートのがん｣とよばれており，いったんその建物にアルカリ骨材反応がおこっていると判定された場合，資産価値が大幅に低下する恐れがある．

建物の外壁にアルカリ骨材反応によると思われるひび割れが発生した場合，原因を調査することになるだろう．調査の結果，アルカリ骨材反応がおこっていると判明し，このことがなにかの拍子で外部に漏れると，資産価値の低下は避けられない．分譲マンションの場合，調査結果を管理組合理事会止まりにしておくことはできない．調査は管理組合の費用でおこなわれるからである．区分所有者全員に知らせた場合には，外部に公表したのと同じ結果になる．

それならば，｢建物にはアルカリ骨材反応はおこらない｣ことにしようというわけである．気にかかるひび割れは，ごくありふれた乾燥収縮によるひび割れとして，めんどうな原因調査を抜きにして手直ししておけばいい．｢行政は現象まで制御できる神様｣と言われるゆえんである．このような行政的配慮は，なにも行政官庁だけの専売特許ではない．真理の追究を目的にして研究に従事しているはずの大学教授が，これを錦の御旗として情報隠しに加担するケースも多いのである．

玄関に向かって向かって左側（西側）和室の，西側端の空調室外機の後ろの，基礎の写真です（０４年４月１５日撮影）．１が普通の基礎の色，２より右側（東側）は黒っぽい色になっています．これは旭化成リフォームがなにかを塗ったからです．

（↑click） これは玄関に向かって右側（東側）のリビング前の基礎の写真です（０４年４月１３日撮影）．こちらは建設当時のままで何も塗られていません． 白い粉は最初基礎表面に吹き出ていましたが，現在はごらんのような形で蓄積しています．地面に近い部分のモルタルが一部脱落して砕石が露出しています．

｢耐用年数が３０年，あるいは１５年という部材については，綿密なプログラムに従い，適切なメンテナンスを実施しています．｣（０４年４月２４日付け旭化成全面広告より．後述）

防水シートや外壁塗装・シーリングに関しては，ささいな異常で点検結果はＢやＣになるのでしょう．当然旭化成リフォームにお任せ下さい，一般業者に任せるのは危険です云々となります．

ところがメンテナンスフリーであるべき６０年耐久の基礎に関しては，｢コンクリートのがん｣の兆しが現われていても，ご覧の対応です．白華現象については説明しないという顧客対応マニュアルがあるのです．資産価値が低下しましたと説明するわけにはいかないからです．そして塗料すりかえ事件のように，客に罪を着せるわけにもいかないからです．

団地の建物北側は，地表面からの高さ約９０ｃｍの部分が鉄筋コンクリート基礎の立ち上がり部分になっている．この部分の表層に奇妙な現象がおこっていた．コンクリート表面に白い綿花状のものが吹き出すのである（図1.12）．これは白華現象と呼ばれ，コンクリートブロックなどに多く発生していた．しかし，鉄筋コンクリート建物に広い範囲で発生していることが確認されたのはこの団地がはじめてであった（８５年夏のことです．引用者注）

白華は風雨によって容易に消失するが，ふたたび発生する．これがくりかえされると，コンクリート表層部からセメントモルタル部分が脱落して，砕石が露出する．次にに砕石が脱落すると，さらに内部のセメントモルタルが脱落する．このくりかえしによってコンクリートが崩れていくのである．（中略）

基礎立ち上がり部分と一体になっている地中部の基礎コンクリートには，周辺の土壌を通じて水分が供給される．水分は，地上部の大気条件が蒸発を促進させるような場合には，コンクリートの毛管空隙中を上昇し，コンクリート表面から蒸発する．この際に溶質成分が析出して白華になるのである．（中略）

白華の主成分が炭酸ナトリウムであるとすれば，つぎの劣化機構が考えられる．すなわちコンクリートの内部からナトリウムイオンを含んだ溶液が表面付近に達すると，ここには大気中の二酸化炭素から供給される炭酸水素イオンが存在する．水分の蒸発にともなって，両者が反応して，炭酸ナトリウムが析出すると同時に二酸化炭素が放出される．表層部ではこのような結晶の析出と二酸化炭素の放出がくりかえしおこなわれる結果，セメント硬化体組織が多穴質となり，次第に崩壊すると考えられる．しかし，これはあくまで物理化学的な解釈にすぎない．

コンクリートは大気中では不変の材料ではないのである．問題なのはその速度と内容である．ここでは，早期にいちじるしく脆弱な状態を引きおこすコンクリート劣化のシグナルが白華現象であることを指摘しておく．

検査は｢中性化深さ｣で通常の経年劣化を調べる程度のいい加減なものであってはなりません．

最新トピックをいくつか．

１．この２面通し広告（全面見開き広告と言うのだそうです）は，０４年４月２４日送付されてきた『HEBERIAN』（２００４年春号．本文が１８頁しかなくペラペラです）の裏表紙にLongLifeGALLERY vol.3として掲載されていました．私にも広告を見る眼があったようです．

｢文字だけという大胆な構成でありながら，良質な住宅のあり方を真正面から捉えたこと，｢その家はロングライフ住宅か．｣という問いかけによって，多くの方に支持されて広告｣だと旭化成は自画自賛しています．

２．４月２４日の東海林のり子紙上住宅レポート第２弾（『ながーい目で見れば，ロングライフ住宅』）でまた平均寿命２６年が登場しました．次のような文脈で使われています．９８年や０１年の全面広告との差にご注意ください．

（鉄骨躯体が６０年以上の耐久性をもつことを述べた後）外壁材・屋根材・床材として使用されているヘーベル板や，建物を支える鉄筋コンクリートの基礎も，耐久性は６０年以上．この他耐用年数が３０年，あるいは１５年という部材については，綿密なプログラムに従い，適切なメンテナンスを実施しています．日本の住宅の平均寿命は２６年と言われています．（平成８年度建設白書より）再び建て替えるくらいなら，ヘーベルハウスをリフォームして長く住み続けるほうが，賢いと思いませんか．

３．日経新聞４月２３日付け，２００５年度新卒採用計画より．かっこ内は２００４年度．

住宅・建設・不動産のところをみると，積水ハウス６２０（６００），大和ハウス６００（３００），ミサワホーム１５（０），パナホーム約１２０（１０９），旭化成ホームズ８（今年４）などとなっています．ミサワが少ないのは，財政苦境に陥っているから仕方がないとして，旭化成ホームズはこんなものなのでしょうか．（ちなみに素材・エネルギーの項に登場する旭化成グループは２９７（２４５）となっています．）この数字は次章をお読みになる上で参考になると思われます．

４．４月３０日付け東海林のり子紙上住宅レポート第３弾より．

｢点検員の方がルーペを使って，外壁を入念にチェックしています． （中略）これだけ丁寧な点検をして，なんと無料です．しかもこれまでにも定期的に無料で点検をしてきているそうです．太っ腹ですねー．こんなにサービスして会社大丈夫なんでしょうか．｣

確かに外壁をルーペを使って入念にチェックしています． 外壁など目視とちょっと手で触ってみる位で劣化程度はわかりそうなものなのに，なぜこんなに入念なェックが必要なのでしょうか．ちょっとでも水が浸入するとヘーベル板はぶよぶよになるのでしょうか． 白アリならぬ白華が目にも鮮やかに吹き出しても放置するくせに，こんな重箱の隅をつつくようなチェックに精を出すのはなぜ？ この疑問はすぐ解けました．よく見ると塗装ではなくシーリングをチェックしているのです．シーリングはヘーベルハウスの根本的弱点ですから，点検を怠ることができないのはよくわかります．しかしルーペまで必要なのでしょうか． 法外価格のシーリング｢増打ち｣で，ヘーベリアンは建てたあともぼられる宿命にあるのです．

５．つい４ヶ月前の正月元旦までこの数年間ずっと｢築１５年で評価額ゼロ｣と言いつづけていたのに，５月１日付け東海林のり子紙上住宅レポート第４弾では，｢通常築２０年も経つと建物の評価額はゼロになる｣に変わりました．ヘーベルハウスの場合は，築２０年で｢なんと建物だけで９００万前後の価格｣だそうです．相も変わらずうさんくさい話です．

５月の連休前に本屋の土木建設コーナーに寄ったとき，『改訂 建築物のライフサイクルコスト』という厚い本が目にとまりました．ちょっと立ち読みしたところ建物の寿命についておもしろそうなことが書いてありました．

｢わが国において１９９０年を過ぎて建築物の使用年数が短いという状況が決定的に変化してきている．｣

｢建築物の使用年数が，大幅に延び始めてきている．以前であれば，平均３０年で建て替えられていた建築物が，３５年を過ぎても４０年を過ぎても使用され続けるようになってきている．｣

官庁建築物のほとんどは，鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造り（法定耐用年数６５年）または肉厚４mm超の金属造り（法定耐用年数４５年）です．

上記の法定耐用年数は２の本が刊行された後の９８年（平成１０年）に改定されています．それによると前者は５０年，後者は３８年に引き下げられています．

個人住宅の建て替えサイクルは２６年でした．官庁の立派な建物も建て替えサイクルは３１年だというのです！ データ件数は５０件と少ないことにご注意下さい． 民間建築物に対しても同様の図が載っています（データ件数１４１件）．分布の形はほぼ同様です．平均は３０．２年となっています．

｢建築物の物理的寿命は，税法上の耐用年数からみて長い分は良いとして，少なくとも同程度の４５年から６５年が求められる必要はあろう．しかしながら，実際の建築物の使用年数は，建築物の物理的寿命とは別に仮りに社会経済的寿命というとすると，この建築物の社会経済的寿命によって耐用年数がくる以前にその使用を取り止め，その多くが除却されていたことになる．｣

｢本来であるならば，法定耐用年数以上の耐久性をもたせることも必要と考えられ，そのように設計されているものもあるが，資産の保全以上のことは無駄な投資になると評価されており，一般的には，法定耐用年数を上回ることはほとんど行われていない｣

この数字は平成１０年に，景気刺激策として免税額を大きくするために，それ以前よりさらに短く変更された数字です．

法定償却年数は，実際は建物の寿命ではなく，部位別耐用年数の部位別コストの荷重平均年数と考えるべきであり，建物の躯体そのものの年数はずっと長く，それが建物の最終寿命となるので，法定償却年数より長くなくてはなりません．それなのにこの数字だけが一人歩きしているのです．

- 建設時期 半減年数 Ａ 1941〜1945 34.2年 Ｂ 1946〜1950 32.8年 Ｃ 1951〜1955 31.1年 Ｄ 1956〜1960 48.8年 Ｅ 1961〜1965 55.0年 Ｆ 1966〜1970 56.9年 （蛇足ながら，終戦は１９４５年，東京オリンピックは１９６４年，大阪万博が１９７０年です．）

ＡやＢはどうでしょうか．Ｂのグラフを描くには，築１５年までは残存率は１であるという仮定１の他にもう５年分，Ａではさらに５年分のデータが必要です．石塚氏はこれらに対し，築１５年を過ぎると５年ごとに残存率が０．８２ずつ落ちると仮定しています（１０年では０．８２＊０．８２で０．６７）．これを仮定２と呼んでおきます．

たとえばＡのグラフは次の手順で描かれます．築１５年までは残存率１，築１６から２０年で０．８２，築２１年から２５年は０．６７，そしてこのあとにようやく，実測の５年ごとのデータが使われるのです．

ＡとＢは開戦から戦後５年という極めて特異な，普通ではない１０年間です．そしてその２０年後，３０年後は高度成長の真っ只中です．Ａ，Ｂに対しては仮定２が成立し，半減年数３０年の｢見事な｣グラフが当てはまるかもしれません．しかしＣ以降に対しては，仮定２が全く成立していないことは実測データが示すとおりです．

平均３０．７年の建て替え年数グラフは何を意味するのでしょうか．建て替えられた建物だけを対象に平均をとっているからです．Ｃの時期に建てられた建物でも建て替え年数の｢平均｣は２０数年になるではありませんか．（後述）

｢建設後３０年経過の建築物全体に占める割合は，１９９０年では１０．９％であったが，１９９５年では，１７．９％に，２０００年では３１．３％に，２００５年では３８．９％と予測される．建築物の使用年数の長期化の傾向がより明確に示されている．

建設後３０年経過の建築物は，設備機器・配管の更新や建築内外装の更新が必要とされ，経費の大変かかる時期であり，そういうものが１９９０年では全体の１０％程度であったものが，２００５年では４０％弱と拡大することになり，更新や修繕に要する予算の確保が，今後，重要な課題となろう．

これらのことは，地方の公共団体の建築物や民間の建築物についても同様と考えられる．｣

前章で述べたように小林氏はマンションの物理的耐用年数は３５年しかないと警鐘を鳴らしました．ここでは以下の理由によりこの｢コンクリートクライシス｣の問題は除外します．

石塚氏の考察対象は建設省が管轄する国の建物です．小林氏の指摘にあるように官庁建物の施工で業者が手抜きする可能性は低いと思われます．国の建物が，耐久性の問題で早期に建て替えざるをえないほどひどいとすれば，地方の学校や民間建物のほとんどは欠陥建物になっていると考えられます．

早期建て替えにはそれに見合う切実な事情，納税者を納得させる事情が存在しなければなりません．終戦直後に応急的に建てられた官庁建物は２０年後，３０年後の高度成長期に，建てる時予測できないほど異常に｢建物に求められる効用｣が増大したという切実な事情があったからこそ，早期に建て替えられたのです．

我が国の構築物の使用年数はバブル崩壊以前においては，官庁建築物であれ民間建築物であれ，また事務所建築物であれ個人住宅であれ，使用年数の平均はおよそ３０年でありました．ですから，取り壊されたり建て替えられたりする年数の平均は，３０年と短いものでありました．それが最近の建築物は，３５年がすぎても４０年がすぎても使用され続けています．

ライフサイクルコスト（ＬＣＣ）は家が建てられてから解体されるまでの総費用（生涯費用）です．その中で建設コストの占める割合は意外に小さく，氷山の一角にすぎない･･･というのがＬＣＣ法のそもそもの出発点です．

一般事務所の場合には，下の１，２でわかるように，建設コストの数倍が保全コスト，修繕・改善コスト，運用コスト（光熱水費）などに費やされています．新築時に建設コストだけでなく，これらのコストもトータルに考えて建物を作りましょうというのがＬＣＣ法の考え方です．

ＮＯ	種別	使用年数	建設費	その他費用計	（光熱水費）	出典
１	中規模事務所	60年	16.3％	83.7％	(30.8％)	上記２の本の９７頁
２	大規模事務所	65年	20.8％	79.2％	(40.4％)	上記２の本の１０１頁
３	個人住宅１	100年	50％	50％	−	平田氏『柱の太さで家をきめるな』
４	個人住宅２	60年	56％	44％	−	ヘーベルハウス（『それから』参照）
５	個人住宅３	30年	72％	28％	−	３０年耐用住宅（『それから』参照）

一方個人住宅の場合，１００年使ったとしても，メンテナンスにかかるコストはミサワ平田氏によれば新築一軒分です（個人住宅は運用コストを省いて評価しています）．使用年数が短かければ，もっと小さくなります．個人住宅の場合，建設コストは氷山の一角ではなく，圧倒的に最大コストなのです．つまりはＬＣＣ法のありがたみ（？）は，個人住宅にはもともとあまりないのです．

光熱費ゼロ，フリーメンテナンスを目指す積水ハイムがＬＣＣをもちだすのはわかるにしても，建設コストもメンテナンスコストも高いヘーベルハウスの宣伝に旭化成は９８年９月４日の全面広告で，ＬＣＣを持ち出したのです．あろうことか使用年数を物理的耐用年数にすりかえて！

三菱車のハブ欠陥は，決して，老朽化によるものではありません．どんな製品でも，品質が問題になるのはほとんどの場合老朽化以外の理由です．

建物の寿命は，物理的劣化と社会的陳腐化によって決定されますが，日本における多くの建物はその物理的寿命以前に社会的陳腐化によってその寿命が決定されています．

小原氏のメニューにはありませんが，私の好みは｢物理的劣化と陳腐化｣です．

耐久（長く持ちこたえること．-性，-消費財）
耐用（使用に耐えること）
耐用年数（機械・設備などのこわれずに使用できる年数．特に，（以下法的耐用年数の説明））

こわれて使用できなくなる場合以外に，使用に耐えなくなる場合があります．まさに陳腐化して，使用に耐えなくなる場合です．この場合，日常生活では耐用年数を使わないのが普通ですが，あえて使う場合は例えば次のようになるでしょう．

３年で車を買い換えたとき，｢俺にとって前の車の耐用年数は３年だった．貧乏人のおまえにとっては２０年だろうが｣という風に．陳腐化しているかどうかの判断は，利用者の主観や都合です．｢俺にとって｣とついているのはその為です．｢俺にとって｣を省けば前の車は３年でつぶれた欠陥車だったという意味になります．

『コンクリートが危ない』の著者小林氏は，耐用年数を物理的-，機能的-，経済的-の３つに分類しました．このうち機能的耐用年数が陳腐化により使用に耐えなくなる年数に対応します．

誤解を招く可能性がある場合はきちんと修飾語をつけます．単に耐用年数といえば，（文脈で意味が明らかな場合を除き）｢こわれずに使用できる年数｣つまり物理的耐用年数を意味するのです．これで学術的定義と日常用法はなんら矛盾しません．

耐久年数とは，｢老朽化が進み，物理的にそれ以上使用できなくなる時期であり，物理的寿命｣のこと

耐用年数とは，｢物理的劣化だけでなく，陳腐化も含めて用途的，経済的にこれ以上使用することが無理となる時期｣のこと

小原氏はこのうち２番目の意味に（勝手に）限定しました．つまり小原氏によると｢耐久年数｣＝構造的耐用年数です．またもし老衰死限定寿命だとすると，｢耐久年数｣＝老朽化限定構造的耐用年数（建築大辞典にない新語）です．

地方では百年を超える木造住宅が健在なのに，都市では江戸時代の庶民住宅そのままの間に合わせ住宅が，三十年そこそこの寿命で取り壊されるという資源浪費の建設サイクルを繰り返してきました．

都市の記憶を大切にするという観点からも，資源保護という観点からも，長寿命住宅は今日の重要な課題です．それを妨げるものがあるとすれば，それは建設工事量の減少を嫌う現行の建設産業です．

コンクリート危機 『長生き建築のしくみ』のまえがきで小原誠氏は次のように述べています． これまでに取り壊されているわが国の鉄筋コンクリート造の建物の平均寿命は４０年そこそこと言われていますが，もったいないと思う反面，存続に耐える建物であったかどうかが危ぶまれるものも多いのが事実です．今，昭和４０年代の高度成長期以降建設した鉄筋コンクリート造建築の信頼性が大きく揺らいでいます． 第６章は｢鉄筋コンクリート構造の劣化と長寿命化｣になっています．そしてその第１節は次のように始まります． 昨今鉄筋コンクリート構造の耐久性について，マスコミでもその疑問を呈する記事が掲載されるようになりました．もともと鉄筋コンクリートには過大な期待が寄せられていたにもかかわらず，木造や鉄骨造りに比べて長寿命とは言えない宿命をもっていました．それにしても建設後，あまりにも短期間に欠点を露呈したような最近の事例には，大きな問題が潜んでおり，それが決して特殊例とは言えない点があります．そこで議論を進めるために，もともと鉄筋コンクリートが抱えていた基本的な問題点と，昭和４０年代高度成長期からの問題点を分けて考察していきたいと思います． 宿命とは中性化による経年劣化を指しています．｢寿命を全うするには幾つかの基本条件が必要｣で，条件とは｢コンクリートが密実に打設され，亀裂や隙間がなく，骨材が健全であり，鉄筋が必要なコンクリートのかぶり厚さで保護されている，塩分や不純物が少ないことなど｣です．そして｢すべての原因は，昭和４０年代半ばの高度成長期に，これらの基本条件が守りにくくなったことにあります｣と述べています． 氏は次のように述べています． 乾燥収縮，中性化速度の増加，骨材の品質低下，塩分増加というコンクリートの四重苦が昭和５０年代初めには早くも顕在化し始めました． そして次のように述べています． 土木では，（中略）建築のようなトラブルはなかろうと思われていたのですが，１９９０年代にはアルカリ骨材反応による高速道路や新幹線などの土木構造物のコンクリートの亀裂が顕在化し始めました． 山陽新幹線の海砂使用問題をＮＨＫが取り上げたのは８３年です．翌年には国鉄が塩分含有量の調査結果を発表しています．８４年の｢雨漏り団地｣事件は土木出身の小林氏がアルカリ骨材反応に起因することを突き止めています．｢８４年はアルカリ骨材反応が社会問題にまで発展した年｣です．高速道路に関しては８２年にすでに阪神高速はアルカリ骨材反応が起こっていることをつかんでいます． ９０年代に土木分野で問題が顕在化し始めたという認識は誤りだと思われます． 建築分野では昭和５０年代のはじめに早くもコンクリートの品質問題が顕在化し始めたそうです．３０年近くも前の話です．建築界はいったいどんな手を打ったのでしょうか．９０年施工の個人住宅の基礎が白華にまみれているのは，悪質業者の特殊事例なのでしょうか． 『コンクリートが危ない』が教えてくれているとおり，事態は深刻で土建政治が変わらない限り解決しないようにも思えます．しかし小原氏にとってはそうではないようです． 小原氏は昭和４０年代に問題があったことは何度も繰り返されていますが，昭和５０年代以降，そして現在がどういう状態であるのかは，明言されていません．そしてせっかく｢耐久年数｣，｢耐用年数｣を定義されているにもかかわらず，それらは全く使われていません． 一方小林氏の主張は明確です．（東京オリンピック以降に建設された橋梁，建築物のいずれも短寿命であるという）｢状況は，ほとんど回復せず，現在に至っている｣（『コンクリートが危ない』４１頁），そして現在のマンションの物理的耐用年数は３５年と考えるべきだと． 第６章第４節は｢コンクリートの名誉挽回はなるか？｣というタイトルで，昭和５０年代から始められた建築界の取り組みが紹介されています．そして次のように小原氏は述べています． すべての現場でコンクリートの名誉挽回ができるわけではありませんが，品質確保の方法は自明なのですから，その気で品質管理すればいいのです．しかし受注競争によるコスト抑制が大きなネックになっており，長寿命化のためには躯体コスト自身の妥当性が問われています． 氏の立場，氏の認識，氏の本心が露骨に表明されています．重層下請制度の下での現場施工コンクリートの品質管理がなぜ，そしていかに困難であるかという視点は欠落しています．要はやる気の問題で，やる気をあげるには価格をあげればいいという，施工側にとってまことに結構なお話です． 続く第５節｢コンクリートの品質管理と設計段階で考えるべきこと｣には次の一節があります． （前略）条件さえ整えられれば数百年の耐久性も期待できるはずなのです．問題は，発注者側がしかるべき対価を払って，そのような高品質のコンクリートを要求するような，耐用年限設計を行う気運がまだわずかだということです． ･･･品質確保の方法は自明だから，その気で品質管理すればいい，簡単なことだ，問題は過当競争で価格が安すぎることであり，発注者側が｢しかるべき対価を払わず｣，｢耐用年限設計｣を省いてしまうほどバカであることである･･･ つまり，ピンハネ，下請丸投げのゼネコン，ハウスメーカーが悪いわけではなく，ケチでバカな施主側が悪いのだと小原氏はおっしゃっているのです． 小林一輔氏は５４年東大土木卒です．小原誠氏は５５年東大建築卒です．一人は真の学者であり，一人は単なる利益代弁者です． エフロレッセンス 白華現象の原語はエフロレッセンスであることを小原氏の本で知りました．氏の本では鼻垂れという俗称は紹介されていますが，どういうわけか白華という訳語は出てきません． 小原氏の本では，階段タイルの目地から吹き出ている白華の写真が載っています．タイル目地に咲く白華は珍しくなく，言ってしまえば見栄えだけの問題で，放置しても石灰分がなくなるだけの話です．ところが基礎の白華はわけが違います．ケイ酸カルシウム水和物と呼ばれる微細結晶は，｢コンクリートの強度や耐久性を発現させる源泉｣だからです． ｢エフロレッセンスが多い建物はコンクリートに問題があることを暗示している｣と小原氏ですら（？）述べています． 旭化成は１０年点検時点でわが家の基礎に白華現象が起こっていることを知っていました．そして４月１８日に掲載した第１１章の写真によって，基礎表面の一部が剥離していることを知りました． ５月２１日金曜日の昼頃，突然旭化成ホームズ（リフォームではない）から，明日土曜日に外回りの点検を行いたい旨の電話がありました．（無論定期点検ではありません．）Ｙというものが伺うということでしたので私は承諾しました．ところが翌２２日，見事にすっぽかされました．行けないという電話すらありませんでした． いたずら電話ではないと思います（Ｙという人は実在するはずです）．点検を承諾したということは，第１１章の写真に信憑性があるということです．それだけ知れば十分だったのでしょう． 現場を見る機会のない第三者の方には１１章の写真だけでは不十分でしょうから，追加しておきます．（写真はいずれも５月３１日撮影） 玄関に向かって左側が和室で，ここの基礎には既述のように旭化成リフォームが何かを塗りました．１の個所の写真が１１章の左の写真です．玄関に向かって右がリビングでその下の基礎に剥離が起こっています．３の個所が１１章の右の写真です． 問題個所は上図をご覧になればおわかりのようにベランダ下にあたり，雨はあたりません．このため白華は水に溶けやすいのですが，基礎の根元に蓄積したと思われます． ２ 旭化成リフォームが何かを塗った個所です．目だたなくなったとはいえ，この程度は出ています． ３ １１章の右の写真の個所です．剥離面積はここが最も大きい． ４ ここも下部で剥離が始まっています． ５ ここも下部で剥離が始まっています．上部も表面が広範囲にはげて汚くなっています．施工品質の低さを物語る写真です． ６ 左上部がかなり汚くなっています．幅数ミリの溝状のものができています．

第２章で示したように，わが町もハイムニュータウンも，除却された家の平均築年数は３０年に満たないでしょう．しかし同時に７割が３０年過ぎて健在です．

第６章で｢生存率｣を調べました．旭化成熊野氏が特に耐久性を問題にした量的確保の時代の家でさえ，約４０年経っても生存率は５０％を超えています．

１９５１年から５５年の間に建てられた官庁建物は築２１年から築３０年の間に２割弱が除却されていて，それらの平均築年数はたしかに２０数年です．その一方で８割強が築４０年時点で健在です．

すでにセックスを経験している高校生を対象に，初体験の歳を聞きました．平均は中学１年になりました．･･･（ケース１）

任意の高校生に対して，同じ調査をしました．すると未経験者が８０％を占めました．一方経験者２０％の平均は中学１年となりました．･･･（ケース２）

任意の中高年を対象に，同じ調査をしました．平均は２０歳でした．（未経験者がどれだけいたか不明．）･･･（ケース３）

小林氏の『コンクリートが危ない』から拝借しました．日本のコンクリート道路橋の架設数推移です．東京オリンピック（６４年）あたりからの毎年の新規架設数の多さをご覧下さい．累積数の急激な増加をご覧下さい． 個人住宅も，マンションも，官庁建物もほぼ同様の傾向を示しています（第６章に個人住宅の新築数の推移を示しました）． これが世界一と謳われた日本の高度経済成長の姿なのです． これらの耐久社会資本に対して９０年代に｢平均寿命｣を実測すると，それは結果として｢夭折したものの平均｣になるのです．｢健在なもの｣の割合を同時に示さない限り，本当の｢平均寿命｣の姿は見えてこないのです．

｢アメリカとは違い耐用年数の長い社会資本の多さと伝統的な財産を重んずる社会風土から長期に使用可能であるならば永遠にでも建築物をもたせようとする｣

建物の物理的生涯年限は建設から物理的崩壊が起こりうる時期までの期間をいう．現実にはその時点まで存続する建物はほとんどなく，経済的陳腐化により廃棄されるのが一般的である．（技術書院刊の日本訳２８頁）

｢エポックメーキング広告｣において，旭化成は日本の家の構造躯体は２６年しかもたない，２６年経てばローンに頭を悩ませながら建て替えざるをえなくなると言ったのです．構造躯体に要求されるのはひたすら耐久性であり，陳腐化とは縁がないことにご注意ください．

日本の家の物理的耐用年数が２６年などと，われわれ建設省が言ったおぼえは一度もない．耐用年数すなわち陳腐化による除却を含めた実態上の寿命が２６年であると言ったにすぎない．

耐用年数をこわれずに使える年数だと素人が誤解してもそれは建設省の関知するところではない．また一私企業にすぎない旭化成が何をいったかも建設省の関知するところではない．

ジャーナリストも住宅評論家も大学教授も，平均寿命に言及した人のほとんどが，建設省の期待どおりに｢誤解｣していることを，図書館開架棚の単行本や新聞記事が証明しています．

初体験の平均年齢は１２歳です．あまりに若すぎると思われませんか？

住宅の平均寿命は２６年です．あまりに短かすぎると思われませんか？

１９８４年はアルカリ骨材反応が社会問題にまで発展した年であるが，このとき，官庁の建築関係者はさかんに，｢アルカリ骨材反応は建物にはおこらない｣と主張していた．

今建っている住宅は江戸時代の庶民住宅さながらの｢間に合わせ住宅｣だ，これからは資産価値の高い高品質な｢長生き住宅｣だ！

５月２１日に発表した再建計画を策定する過程で，三菱グループの幹部は｢自動車の品質にはあまり差はない．問題は売り方だ｣と話し，経営建て直しに自信をみせた．しかし，自動車産業は日米欧の企業が競争するもっとも厳しい産業だ．消費者が求める環境対策や安全向上などの研究課題に，トヨタ自動車やホンダは４０００億〜７０００億を毎年投じている．

｢トヨタもホンダも日産もずっと先を走っている．三菱は甘い｣と上位メーカーの幹部は漏らす．

今年３月，捜査当局の動きに後押しされるようにして，三菱ふそうは一転してリコールを申し出た．国交省に報告に訪れたビルフリート・ポート社長に同行し，技術的な説明をしたのは，研修会でリポートをまとめた若手技術者だった．

この２日前，宇佐美前会長が国交省に呼ばれている．鋭い眼光，張りのある声．自信満々の態度で，最後まで｢整備不良｣とする自説を曲げなかった．

三菱自元幹部は言う．｢『リコールしましょう』とは誰も言えなかったのだろう．客を見ずに宇佐美前会長ばかりを見ていた結果だ．｣

国交省の監督責任は重大です．国交省は何を監視していたのでしょうか．
口先だけ三菱を激しく批判する石原大臣のパフォーマンスにはもういい加減うんざりです．

欠陥隠しに協力した数多くのブランド命の三菱マンが，トップの影に隠れて存在していることも忘れてはなりません．

小林氏は自らの見識に基づき３５年耐用説を打ち出したのです．３５年説を信用するか否かは，小林氏を信用するか否かにほぼ等しい思われます．

一方の熊野氏や小原氏にこのような断固たる姿勢はみじんも見られません．彼らの論拠は建設白書の平均寿命２６年という数字だけです．それ以外にはな〜にもないのです．

一握りが一部の名もない悪質業者を意味するものではありません．むしろブランドにあぐらをかいた大企業こそ危ないというべきです．なぜなら彼らには欠陥を隠し，ヤミ改修する力があるからです．欠陥住宅番組でぼろを出すようなへまをしないからです．名もない悪質業者は全数からみれば一握りのなかのさらに一握りを占めているにすぎないと思われます．

監視といえば思い出します．（昔のことをよく思い出すのは，『知らぬが仏』も終わりに近づいた証でしょうか．）

塗料すりかえ事件において，工事店は１５年耐用塗料使用の｢契約書｣を８年耐用塗料使用に改ざんしました．旭化成は改ざんを見逃しました．

改ざんがなぜ可能だったか．一切を工事店にまる投げしていたからです．そしてあろうことか，旭化成の業務では，正規契約書が改ざん可能なメモにすりかわっていたからです．

発覚したとき旭化成は何をしたか．まるで客に責があるかのような文面の正式見解で１５年耐用塗料に塗り替えを提案したのです．欠陥契約書の存在そして欠陥につけこんだ詐欺行為は一切認めず，形だけ不具合を取り繕おうとしたのです．まさに｢ヤミ改修｣です．

基礎工事の施工においても，外壁工事とまったく同様に工事店との｢信頼関係｣に基づき一切を丸投げしていたに相違ありません．監視などなにもしていないのです．

流通件数１５万件のうちのわずか２００件ですから，これは少ないなんてものではありません．
高すぎるから（！？），制度が知られていないから（！？）

平均寿命２６年は全国津々浦々にまで浸透させた実績があるのですから，｢制度が知られていない｣などと寝言を言わずに広く全国民に知らしめてください．わずか５万から１０万で，安心が買えるなら，誰も高いとは思わないでしょう．しかし，目で見てわかることを数字にしてくれるだけのものであるならば，たとえ１万でもどぶに捨てるのは惜しいと思うでしょう．

隈（くま）研吾の『負ける建築』（参照図書１）という本の宣伝コピーから．

都心に屹立する摩天楼，郊外に建ち並ぶ一戸建て住宅群･････．流動する生活を強引に凍結して記念し，周囲の環境を圧倒する２０世紀型の｢勝つ建築｣は，いまやその強さゆえに人びとに疎まれている．建築はもっと弱く，もっと柔らかいものになれないだろうか．さまざまな外力を受け入れる｢負ける建築｣の途をさぐる．気鋭の建築家の手になる｢受動性の建築論｣．

私はこの本にはまりました．ル・コルビュジエや村野藤吾が何者であるか，近代建築が何を意味するのか知りました．

■（略）石山さんは一貫して，家は売り買いするものではなく建てるものと主張し，プレハブメーカーの商品化住宅を諸悪の根源と批判してきました．

（石山）　なにより生産の合理化をうたいながら価格に結びついていないためです．自動車産業なんかとそこが決定的に違う．それに職人など住宅生産のネットワークも破壊した．ぼくは日本の商品化住宅は２０世紀の歴史に残ると思う．今世紀最大の発明物は超高層ビルですが，その裏返しのネガティブな存在としてです．長い目で２０世紀を振り返るとき，どーんと記憶されますよ．今やシェアは行き着くところまで達しつつあり，日本人の住宅観，暮らし全般の感覚を変えてしまった．美意識も，家族像もです．

■こんな家が欲しい，建築家に依頼して家を建てるハウツーなど，住宅書の出版は盛んです．

（石山）　全部読んだけれどひどいね．出版の形をとった企業の広報活動としか思えない本まである．家に関する（言説の）アヤシさは相変わらず．大体，プレハブは大した産業でもないのに暮らしに影響を与えるところが問題．アヤシさのゆえんですね．一方，建築家は情報ビジネスの道具になりつつある．こういう傾向の家が欲しい人には，こういう建築家はいかがでしょうかと．建築家自身がマーケットを持たず，マーケットを持つ産業が建築家をチョイスする．これはだめですね．

■建築家に住宅問題を解決する力はあるのでしょうか．

（石山）　いやあ，２０世紀を振り返っても初期の大量に安くという貢献だけであとは無力ですよ．（後略）

■日本も戦後すぐは食寝分離の主唱など貢献はありました．

（石山）　その西山卯三さん以降，理論らしい理論がない．建築家の理論はすでにアヤシい．ぼくは町医者ですよ．大学病院の医者でもなく，築地のがんセンターの医者でもない．ひどいうそはつきそうもない．（後略）

（建築家Ｔ氏）　（ハウスメーカーが）デザインするときには，工場で大量につくられることが順位として上にあるけど，僕らは，ある特定の場所に建てることが第一で，その違いがあると，とりあえず建主には説明しています．難波さんのロジックは，僕が引き合いに出すメーカーのロジックに近いところがあるわけですよ．

（難波氏）　まさにその通りで，メーカーの論理をもっと徹底してやっているつもりです．彼らの論理を徹底すると，こうなるということを示しているわけです．これは建築家としてのスタンスの問題でしょうね．支配的な流れに対してアンチに立つのが建築家の立場だと，一般的に考えられているけれど，僕としてはそういう立場は取りたくないんです．（略）

｢箱の家を反面教師にした｣という，お二人の批評はよく理解できました．周囲のコンテクストにきわめてセンシティブに対応した住宅で，その点では｢箱の家｣とは対照的ですね．たしかに僕が周辺環境にもっとセンシティブに対応して設計したら，箱はくずれると思います．それをしないでなにかを切り捨てているところはあるでしょう．でもハウスメーカーのやり方が対極にあって，それに対して建築家の役割は固有性というかワン・アンド・オンリーな住宅をつくることにあるとは，どうしても受け止めたくない．なぜならハウスメーカーがやろうとしていることや，彼らの社会的な役割が，僕なりに理解できるし，正しいと思う面もあるからです．

しかし一方で彼らは，コマーシャリズムや消費社会といった社会的，時代的な条件にしばられて，初心を忘れていると思う．セキスイハイムの初期の住宅なんて，本当に｢箱の家｣ですよ．だから僕としては，あれをもっと現代的につくり直してやろうじゃないかと思うんですよ．やはり無意識のうちに，池辺陽の思想を引き継ごうとしているのかもしれませんね．

池辺は設計の手法を徹底して科学化しようと試みた．(略） 池辺はあまりにもまじめに，そして性急に科学と設計とを接合しようとした．機能を科学的プロセスにのっとって計画に翻訳する途を彼は本気で追求した．コルビュジエはその手法を主張はしたが，その方法で設計できるなどとは一度も考えたことがなかった．その途がいかに困難であるかを直感的につかんでいたからである．池辺はその陥穽にすっぽりはまり，脱出できなかった．

もちろん安藤以前にも，公から私へ建築を奪いとろうとした人びとは存在した．１９５０年代の一群のモダニストの建築家達が，その先駆者であった．民主主義の新しい世の中がやってきたというフレッシュな空気の中で，彼らは７０年代の安藤と同じく，個人住宅に目をつけた．鉄骨造の軽く透明感に溢れた彼らの小住宅は，戦後という時代を象徴するモニュメントであった．しかし彼らのムーブメントは６０年代には急速にしぼんでいく．

新しい技術によって，建築を｢私｣のもとに取り戻すというのが彼らの基本的テーゼであった．建築を工業化し，高いデザインレベルのものを安く大量に供給するという図式である．しかし残念ながら，この図式を実際に担ったのは，彼ら建築家ではなく，プレファブメーカーやゼネコンなどの大企業であった．

２０世紀初頭，建築におけるモダニズム運動が起こった．機能主義が唱えられ，｢装飾は罪悪である｣というスローガンとともに，１９世紀以前の様式的建築はすべて批判され，否定された．装飾のない，単純な形をした白い箱のような建築が提唱され，そのような建築様式がモダニズム建築と呼ばれ，それ以降２０世紀のほとんどすべての建築家がこの様式に従って創作を続けたのである．

交換可能な主体を対象とする建築に要請される特質とは，ニュートラルな建築表現を追及し，ニュートラルな内部空間を構築することであった．装飾的な外観や，特定の建築様式への帰属はもちろん，ニュートラルな表現からはほど遠いものであった．変化やメリハリのある内部空間はもちろん不適切である．同一の天井高を持つ，できうる限り均質な内部空間が望ましいものとされた．いってみれば個々の主体の恣意的な欲望から可能な限り距離をとることが，この種の建築物に要請された．モダニズムはこのようにして，画期的な成功を収めた．

ユニバーサル・スペースとはどのようにでもなりうる自由なスペースであるとミースは定義した．ユニバーサルとはそういう意味である．その空間はフラットな床と天井という二枚の水平面から構成された完全に均質な空間で，その空間を利用する主体が，簡単なパーティション（間仕切）を使って自由に家具を配列することで，その空間のキャラクターやファンクションを自由自在に作り上げていく．

そこに満を持して主役として登場したのが｢公｣のチャンピオン丹下健三であった．東京オリンピック，大阪万博などのきわめて｢公｣的性格の強い建築を，この｢公｣のチャンピオンが一手に設計した．建築を｢公｣から｢私｣へと取り戻そうとしたモダニストの民主主義的な夢は完全にかすんだ．丹下の一番弟子である磯崎新は｢小住宅バンザイ｣という辛辣なコラムを１９５８年に発表している．建築は徹底して公的な存在だというのが，磯崎の考えである．小住宅を通じて世界を変えようという試みは，幻想であり，レベルの低い自己満足でしかないと磯崎は痛烈に批判した．技術力のある大企業の前に挫折していくモダニスト達の前で，丹下，磯崎と続く｢公｣的建築の担い手達は建築の王道を復活させた．一種の王政復古の如くであった．

その王制復古的閉塞のさなかに安藤が颯爽と登場したのである．

コルビュジエの芸術を継承し，増幅したのが丹下健三である．｢機械的なものは美しい｣という機能主義の基本的テーゼを，丹下は｢美しいものは機能的である｣という名句を吐いてマジックのような見事さで反転してしまった．芸術は科学，工業を凌駕するというおそるべき自信に満ちた宣言である．そしてこの宣言を可能にしたのは他でもない日本という国の後進性である．

住宅設計にだけは多少自信があった．だから文章を書くときも，どうしても住宅に関するものが多くなる．そんな文章をそれこそ何万枚も書きながら、ふと気がつく．まだまだ住宅のなかで触れていないもの，書いてない部分があり，書いておかねばならないところがまだまだいくつもあることである．

例えば，私の一種のライフワークでもある，日本の戦後住宅史に関すること，この本のテーマである「男と女」のこと，もっと遡った「人間にとって住まうということ」等，施工のこと，材料のこと，施主として会った人たち，日本と世界の住宅比較等々．いつもそれが頭にあり，日常の仕事のなかでも，フトそれに関するメモをとり，新聞や雑誌の記事をコピーしたり，切り抜いておいたりする習慣がついてしまっている．

けれども時間がない．（後略）

１９９８年７月　慶應病院５６１８号室にて　宮脇檀

第一次世界大戦後の住宅難に悩むアメリカで，持ち家政策は本格的にスタートした．大戦後の住宅問題はヨーロッパ，アメリカともに深刻であったが，それへの対応は対照的であった．ヨーロッパは計画的に公共集合住宅を建設し，１９２０年代だけで５００万戸が建設された．一方アメリカでは税金の優遇と，１９３４年に新設された連邦住宅局（ＦＨＡ）が管理する，長期低金利で，しかも総建設費の８０％までをもカバーする住宅ローン制度によって，戸建ての持ち家の自主的な建設を誘導する施策を行った．すなわち，ヨーロッパでは建築は上から与えられたのに対し，アメリカは個人の建築的欲望を喚起し，昂進させることが，政策の目標となったのである．

この対照的な施策はいかなる結果を招いたか．低家賃でなんの困難もなく与えられた住宅は，ヨーロッパ人の勤労意欲を決して高めなかった．彼らの労働意欲を高め，消費を喚起するには，他の施策，たとえばバカンスと呼ばれる長期休暇の強制的導入などが新たに必要とされたのである．

一方アメリカの持ち家政策は予想をはるかに超える圧倒的な成功を収めた．住宅ローンの返済のために，彼らは農奴のごとき勤勉さで働き始めたのである．さらに住宅ローンを背負った人々は政治的にも保守化することが明らかになり，政治の安定化にも寄与することがわかった．経済，政治両面でこの政策はきわめて有効だったのである．経済だけではなく，政治をも含めた社会の全体が，住宅の建設という行為を歓迎したのである．

アメリカの政策はたちまち効果をあらわして住宅建設戸数は上昇し，１９３３年に９万３０００戸まで減少した着工件数は，３４年のＦＨＡ新設を境にし，１９４０年には６０万３０００戸にまではねあがる．当然景気の浮揚にも大きく貢献した．単に，建設投資額が増大しただけでなく，持ち家を建設する人々は，住宅の周辺−たとえばカーテンや家具などのインテリアから家電製品や庭園にいたるまで−に万偏無く多額の投資をした．｢建築｣という欲望に一旦目覚めた人間は，ほとんど理屈を超えて，実際上の必要を超えて，その欲望の充足へと一気に走り始めるのであった．

当時のチャーチル首相の（公営住宅）法案の説明演説で｢人間の尊厳を守り得る家と，余暇時間を活用できる空間が必要である．だから公営住宅を｣という発言をしています．｢市民なくして国家なし｣という非常に有名な発言もあります．ただ家をたくさんつくれではなく，人間として尊厳を守る家，(中略）そういうちゃんとした家を国家がつくらなくてはいけないということをチャーチルはいいます．（中略）こうした方向は敗戦国であったドイツでもイタリアでも同じでした．皆，国が率先して公営住宅を供給します．そのために，アメリカやあちらこちらから借金をして家をつくりました．日本の政治家でチャーチルのような立派なことをいった人は一人もおりません．

（終戦）当時，私は名古屋に住んでいましたが，私の小学校の講堂をベニヤで仕切って家のない人たちが住んでおりました．防空壕に住む人，焼けたバスに住む人，旧日本軍兵舎に住む人，バラックを建てて住む人など，みな雨露を防ぐために必死でした．３０坪以上の家には２家族住めという命令があったような記憶があります．それから資材が足りないから，家をつくるなら１５坪以下しかつくってはいけないという資材統制令もありました．要するにとりあえずたくさん家が必要でした．この貧しい１９４７，４８年に住宅の自力建設が，数字上ではあれ一つのピークを迎えているのは，バラックでも良いからと，いかに皆が必死で家を獲得しようとしたかを示しています．

諸外国と違って，同じ借金を全部九州の鉄鋼と石炭に投入してしまったのは，日本だけです．国家には家を建てる金はなくなりました．そこで考えたのが持家方式，自家建設方式です．

そのときの趣旨説明は｢まず日本国を豊かにしよう．日本国を豊かにすると産業が豊かになる．あなたの夫の会社も豊かになる．会社が豊かになると給料が上がる．給料が上がるから，それで家を建てましょう｣という，実に見事な三段論法です．国民皆がそれにだまされて乗りました．何もしなければ誰も家を建ててくれない．民間借家もなければ，政府も何もしてくれない．自分の家は自分で建てなければならないわけですから必死です．

まず米よこせ運動があり，その次に起きるのが家よこせ運動です．４６年には住宅復興会議，４７年８月には皇居前広場で住宅獲得国民大会が開かれています．けれど結局それでおしまいです．日本人はやはり産業復興が大事だといわれて，はいと一生懸命働きながら一斉に自分で家を建てるようになったわけです．国民皆が政府にだまされて自家建設，持ち家という話に乗りました．自分の家を自分で建てるということが格好いいと思い込まされてしまったのです．これがわずか５０数年前の話で，そのときから歴史上はじめて日本人は自分の家を自分だけで建てなければならない民族になったのです．

そういうことを実は私たちはすっかり忘れています．狭い国土で，皆必死になって土地を探し，家を建てなくてはいけないと思い込み，間取りを考えて工務店や住宅産業を探し，さらにローンを組んでと，誰もが４０歳ぐらいになるとやらざるを得ないものと思い込むように自動的になっていますが，実はたった５０数年前にそうなっただけで，これはひとえに政府が悪いのですが，誰もそれをいわない．

家そのものについても，ヨーロッパでは一体どれくらいの規模と設備の家が必要であるか，国が組織を作って研究し一般に普及させる努力をする．民間の建築家のアイディアもどんどん採用して，そうした建築家が考えた家を国の金で建てていく．建ててみたりやり直してみたりして，国が街づくりから家づくりまで先頭に立っているのに対して，日本は金融公庫を作って金を融資するだけで，それ以外は何もしません．やっと１９５５年７月に日本住宅公団を設立しますが，その供給する住宅の数はまだ雀の涙でした．

実際，統計的には，日本の住宅は平均して約２０年で壊していることが分かります．戦後，建てられた住宅の約半数はすでに壊されており，残る半分の建て替えはいつかと，住宅産業や工務店が手ぐすね引いて待っています．２０年経って壊れないのは，よほど時流に乗り遅れた方や地方です．ですから，２０年経つと日本の風景は完全に変わる．しかも日本では，耐用年限７０年なるはずの鉄筋コンクリート建築でも，わずか２０年で建て替えるというのですから，いかにももったいない話です．

外国の人たちが日本にくると，日本の住宅，建築は全部バラックだといいます．事実日本の家の大半はバラックです．私の設計した家も９５％ぐらいはバラックです．要するに，ブルドーザーでちょいと押せばすぐ壊れてしまう家をバラックといいますが，そういう意味では日本のほとんどの家がバラックです．

はじめに
第１章−２１世紀の｢勝ち家｣｢負け家｣
第２章−２１世紀の日本人の暮らしはどうなるか？
第３章−｢真の１００年住宅｣とは？
第４章−｢シンプル・イズ・ベスト｣と日本人の美意識
第５章−誰でもデザインはうまくなる
第６章−｢価値住宅｣に住んで｢勝ち住宅｣にしよう！

２１世紀はどのような時代になるであろうか？

多くの人がさまざまな立場から分析をしているが，私のいる住宅産業から見ると，少子高齢社会の到来とともに急速に空き家が増加し，そのことが今後の日本人の生活に大きな影響をもたらすことが容易に推測できる．この流れを意識して生活を営み，資産形成を考える人と，それらに無頓着な人との間には大きな格差が生じ，｢勝ち組｣と｢負け組｣の明確な二極分化が進むのが２１世紀の日本である．

現在の２６年平均で解体される日本の住宅のうち，解体時に耐用年数の期限切れや寿命の尽きたものはほとんどない．まだ十分使用できる住宅が解体されていくのは，建物と維持体制の品質や機能などが悪いからではない．

京都の町屋や木曽路の民家の集落は美しいから残ったのであり，もしデザイン的に評価されていなければ，はるか昔に解体されていたであろう．

現代の若い世代は，ファッションなどの日常生活品を購入するとき，気に入るものが見つかるまで我慢強く待っているが，住居探しも同様になる．

戦後の多くの貧困経験者は，どうしても華やかさを豊かさの象徴として捉え，装飾過多をデザインと誤解する傾向が強く，その人たちを満足させる工業製品が数多く発売されているけれども，決して惑わされてはならない．

家を解体するときに生じる大量の産業廃棄物と解体後の新築に使用する地球資源は，２０世紀後半の日本のように２６年平均で建て替えられてきたのを１００年に延ばすだけで４分の１に縮小することができるから，真の１００年住宅を新築する人は社会的に評価され，住宅金融や税制面で優遇措置が受けられるべきであろう．

優れた住環境に存在する住居が｢勝ち家｣になることに異論を唱える人は少ないと思われるが，それではどのようにデザインされた住環境がよいかとなると，十人十色で明確な方向性を出すのは不可能と考えるだろう．

海外の先進国と日本の住宅街を比べたとき，日本の住環境がいかにお粗末であるかを誰もが実感するはずだ．日本が先進国の中で最も劣悪な住環境を抱えていることを，｢人口密度と地価が高すぎるから仕方がない｣と弁解する声もあるが，住民と環境を融和させようとする責務に対する考え方の差によって，住環境に大きな格差が生じた．環境より自己の所有欲を精一杯表現することによって，閉鎖的で汚く醜い住環境の原因になる住居が，過去ばかりか現在でも数多く新築されている．

日本の住宅の将来を真摯に考慮しない住宅メーカーに対して，一切遠慮する必要はないとの判断からかなり露骨な内容になった．

外観に生じた線，面，形などの数の差は一目瞭然である．どちらを美しいと思うかであるが，もし写真38〜40が美しいと感じるならば，デザインセンスの向上を目指すことなど諦めたほうがよい．

産業革命後の日常生活品に見られる工業デザインの推移を見ると，確実に機能性と合理性を重視したモダンなデザインが主流になってきている．決して装飾性を否定するのではないが，余分な化粧や装飾を殺ぎ落とし，｢シンプル・イズ・ベスト｣に徹したデザインが主役になってきた．

デザインに自信がなく，シンプルなデザインを理解できない人たちは，面の少ないデザインに接すると寂しさを感じ，倉庫のようなデザインだという．

設計士として数多くの住宅を手がけた後，工業化住宅に魅せられ，７１年に（大卒５年後．引用者注）ミサワホーム（株）へ入社し，商品開発を行う．８７年ミサワホーム総合研究所取締役，８９年ミサワホーム（株）取締役を経て，９４年より常務取締役商品開発担当．９３年，｢デビュー自由空間�U｣がグッドデザイン金賞．同年｢日本マーケティング大賞｣を受賞．９６年には｢ジニアス蔵のある家｣がグッドデザイングランプリ｣を受賞する．

グッドデザイン賞は，｢デザインの良さ｣を発見し社会に推奨している運動体です．（中略）ここでいう｢良いデザイン｣とは，外観の美しさだけでなく，機能，品質，安全性などの基本はもちろん，生活への提案までをも含んだ，全体としてのクオリティーの高さを表わしています．

ミサワホームは１９９０年以来，１５年連続でグッドデザイン賞を受賞しています．これまでの受賞商品・部品は住宅業界最多の計８７点にも達しました．９６年には住宅として初めてグランプリを受賞．

グッドデザインは，人間の生活あっての存在であることは言うまでもない．大賞受賞作品（『ジニアス蔵のある家』）は，その人間の生活の基本である住空間というテーマに正面から取り組んだ，その姿勢において評価されたと言える．誰もが何らかの住宅に住みながらも，なかなか満足のいく住空間を持てないのが日本の実情だ．われわれの実生活により大きな影響を与える分野のデザインのレベルを，ほんの少しでも前進させることの意義の大きさを今年のＧマークは示すことができたのではないか．

（著者は）ミサワホームの常務取締役であり、ベストセラーとなった藤原智美氏の『家を建てるということ』のなかでもたびたび登場する。一流の建築家でありながら、自らを「工業デザイナー」と称するところに、氏の「誇り」が感じられる。

住宅の設計者は，人間国宝の陶芸家の手になる芸術品ではなく，工場生産力などに頼って毎日使用される食器類などを製作していることと同様であることを認めなければならない．｢シンプル・イズ・ベスト｣をよく理解し，ローコストを目指して，生活の邪魔になるような難しいデザインをしてはならない．例え高級住宅であっても無駄を排除し，工業化住宅以外の在来工法による住宅などよりも高品質で低価格を実現しなければ存在価値はない．

住宅の設計者は，人間国宝の陶芸家の手になる芸術品ではなく，工場生産力などに頼って毎日使用される食器類などを製作していることと同様であることを認めなければならない．

建築に限らず，すべての近代主義的運動（モダニズム）は１９世紀的な芸術，すなわち｢ブルジョアジーのための芸術｣という存在形式の否定を目的としてスタートした．そのためにモダニズムは，建築を科学にしなければならないと唱え，建築を工業にすることを唱えた．特権的な芸術家によってデザインされ，特権的，秘技的な施工技術を用いて建設される芸術作品としての建築という存在形式を否定することが目的であった．すべての人々に開放された客観的手法（すなわち科学）によって計画され，デザインされた建築が，すべての人々に解放された技術（すなわち工業）によって，安価で大量に建設されること．それが初期モダニズムの最大の目標のはずだった．

しかし残念ながら，この目標は中途で放棄された．最も効率的にモダニズムを普及させるための手段は科学や工業ではなく，まさに放棄し，否定したはずの｢芸術｣こそが最もふさわしいということを，モダニスト達は発見したのである．その発見が，モダニズムを転向させてしまうのである．　（略）

この転向を象徴するとびきりの｢芸術家｣が，ル・コルビュジエであった．　（略）

コルビュジエの芸術を継承し，増幅したのが丹下健三である．｢機械的なものは美しい｣という機能主義の基本的テーゼを，丹下は｢美しいものは機能的である｣という名句を吐いてマジックのような見事さで反転してしまった．　（略）

日本においては，そもそも，特権的な建築家も特権的な芸術建築も存在しなかった．芸術を否定する必要は最初から存在しなかった．むしろ芸術をできる限り早く捏造することが要請されていた．

このあたりの建築界の流れは，建築家，難波和彦氏が，自らの恩師で工業化住宅の草分けであった池辺陽氏に関する試論｢戦後モダニズムの極北｣（彰国社）で詳細に述べられている．その中で難波氏は，ポストモダンを｢戦後のモダニズムがブレイクスルーできなかった未熟さから生じた一過性｣と見事に分析している．

村野にとっては建築も建築家も，命がけの跳躍をするひとつの商品であった．中心的な仕事，公共建築をなりわいとする建築家は，このような認識を持つ必要はない．自分の作り出した商品はまちがいなく自動的に引きとられ，使用されていくからである．彼らの商品は必然的に弛緩する．一方村野の商品には跳躍する場に立たされ者だけが持つ，あでやかな媚と，自らの身を切り刻むほどの緊張感とが同居している．そしてこの二つは近代性と同義なのである．

以上，日本人の清潔感からなる伝統的な住文化を紹介したが，清潔な生活は汚れることが少なく，欧米の住文化のように汚れを装飾や化粧などで隠す（悪くいえばごまかす）必要性がないため，装飾や化粧を極力控えた｢シンプル・イズ・ベスト｣のモダンな住生活を確立してきた．

そのシンプル性が，欧米の芸術，工芸や工業製品など，あらゆるデザイン界に１８世紀ごろから影響を与え続けている．私は，この日本人がつくり上げてきた清潔感に裏打ちされたシンプルな文化が，２１世紀には世界の潮流になると確信している．先進国はその経済力により豊かになればなるほど健康と長生きを追求するため，自ずと清潔な住環境を構築するようになる．そうなっていく過程で，今までは一部の芸術家やデザイナー，インテリが評価した日本のシンプルな住文化を，欧米の一般庶民が理解するようになるだろう．

｢シンプル・イズ・ベスト｣は，２１世紀，世界のデザインの主流であることを考慮すれば，今われわれはどのような住居にしなければならないか明確である．

このようにして工務店と継続的に連携して住宅を設計する建築士は，安い設計料で数多くの仕事をこなすうちに工務店と，いわば癒着していくのが，自然の成り行きだろう．このタイプの設計事務所で仕事をする建築士は建築家というより司法書士などのような“代願業者”であると考えるべきだろう．（中略）

十数年前だが建築専門誌ではない一般誌に，共に一級建築士である（建築家ではない）若い夫婦の設計事務所が年に１００軒の住宅を設計すると報じられていて，唖然としたことがある．私はかって（中略）年間にスタッフ一人あたり１軒半から２軒（中略）の設計監理を行うのが精一杯であった．真の意味での設計監理はそれだけの手間と時間を要するので，一桁の料率の報酬では成り立たないのである．

そういう建築家はしばしば，仕事が好きであるがゆえに，自分の家で過ごすことが少なく｢家は帰って寝る場所｣に過ぎなくなってしまっているからだ．住宅は暮らしの場であるから，設計者自身が暮らしを楽しんでいなければ，楽しく暮らせる家，心の安らぐ家は設計できない．

住宅設計に実績があって，自分も暮らしを楽しむ術（すべ）を知っている建築家はそう多数はいないものだから，さがすのは容易ではないが，首都圏内では私の所属する日本建築家協会・関東甲信越支部の｢住宅部会｣に属する数十人に限られるだろう．

建築家協会のアクティブな会員である私には残念なことだが，宮脇（檀）さん以外にも，優れた住宅設計者でありながら建築家協会のあり方に疑問をもち，比較的高い会費を払うメリットがないと考えて入会されない方も数名ながらおられる．

四方がガラス張りで，まるで金魚鉢のように外から内部が丸見えになる．こういう家を住みこなすには周囲に庭をもてる相当広い敷地でなければならない．この家自体はおそらくそういう広い敷地に建てられ，住み手には気に入られているのだろうが，私の感覚からすれば，たとえ広い敷地に建てられていても，うららかに晴れた春秋の昼間は気もちがいいだろうが，雨の日や夜間には落ち着けないと思う．

デザイン偏向の設計者が手がけた建築は外観が一つの形態として目立つから，外観を（実物あるいは写真でも）見れば，それとわかる．そういう住宅は近隣環境から浮いて，街並みの調和を乱している感じがすることが多い．大学で教えられる建築史の戦後住宅史に領域で論じられる｢有名な住宅｣の半分以上は，この類の建築家の作品である．そのうちかなりの数が建築家の自邸であるのが救いだが･･･．

私が自分に課している掟は（略）にとどまり，建物と街並みの調和すら，そう深刻に考えたことはない．それは私がもともと，街並みを破壊する，というか悪い意味で目立ってしまうようなデザインをしないからであり，守らなければならないと思わせる良い街並みにある現場に出会ったことがないせいでもある．

画家や小説家は貧窮に耐えつつも己の信じる道を行くことができる．具体的に言えば食費を削って絵具や原稿用紙を買えば創作を続けられる．しかし建築家と映画監督は，生活費を節約する程度では作品を作ることができない．文学や美術の世界では，無名のまま世を去った作家の仕事が死後に評価されることもあるが，これは建築や映画の世界ではあり得ないことだ．

この巨額の金銭はクライアント，つまり他人からもたらされる．したがって映画監督も建築家も，将来ではなく，現在時点で｢客に受ける｣ことを迫られる．そうでないと次の仕事ができないからだ．これは本当に怖いことで，この点では個人芸術に携わる画家や小説家がうらやましい．

常に現在形で客に相対していなければならないという点では，建築家と映画監督の仕事は芸術的というより芸能的である．これは決して卑下して言うのではない．芸能という概念を低次元で捉えて，｢受ける｣ためにレベルの低い客に媚びていれば，芸の品格が下がることは自明の理で，それは自分の芸に誇りを持つ芸能人なら決して犯さない過ちである．

芸能というものはひとりよがりでは成立しないので，常に客の反応を測定しつつ表現を調整しなければならない．そのためには当然のこととして妥協が伴うが，それを自分の誇りを失わず芸の品格を損なわない程度にとどめる自戒が最も大切だろう．

これは｢言うは易く行うは難し｣という言い回しがぴったりのことで，私としてもクライアントに対しては妥協の連続だから，自分がどれほど芸の品格を保っているかは第三者の評価に委ねるしかない．

しかし一つだけ自負をもって言っておけば，私が公共建築の設計入札に応じないのは，（略）というより，むしろ個人の人生観からして，仕事の受注を報酬の安さだけで競うことが，客に媚びる最悪，かつ最も安易な道であり，結果として自分の芸の品格を損ない，誇りを失うことになるからである．

（前略）代願業者的設計者と工務店の癒着とはまったく違う．私は首都圏内に過去に施工してもらった長年のつきあいがある工務店，建設業者が約五社あるが，施工者の選定を一任されれば，諸条件を考慮して，そのなかから業者を選ぶ．

単なる設計者と真の意味での“建築家”の違いを，さらに突き詰めて考えれば，建築家の業務は，利益を追求するビジネスではなく，倫理に縛られていると言えよう．倫理を伴うことによって，建築家の業務全般は“職業”（job）ではなく“職能”（profession）となる．（中略）

原語に還って考察すれば，“profession”とは“profess”（告白）するという意味であり，これは信仰告白のことである．

つまり建築家は神の前で信仰告白することによって自らに倫理を課す．欧米社会においては聖職者の他，医師，弁護士が古くから，また近代においては公認会計士が“profession”に属するものとされる． つまり建築家は医師，弁護士，公認会計士と同様に，自らの利益を追求する手段として業務を行うのではなく，社会における役割を果たすために業務を行う．

ギリシャ人において，建築は，単なる職人的技術ではなく，原理的知識を持ち，職人たちの上に立ち，諸技術をすべ，制作を企画し指導しうる者の技術として理解されていた．

（画家や作曲家が）時代の風潮に合わない絵や曲を書いても売れないだけで，社会に迷惑を及ぼすことはない．しかし建築は，建築家が自分の作品に情熱をもたず，報酬を得るためのビジネスと割り切って設計すれば，退屈な建物しか建たないし，建築物の寿命は長いから社会に悪影響を及ぼす．

本書は決して私自身のＰＲにならないように気をつけたが，建築家という職業（厳密には第４章で論じられているように“職能”）のＰＲになることには遠慮しなかった．その結果として住宅産業の一部から批判を受けることは覚悟の上だ．本書が住宅を設計する真の建築家の事務所の“敷居を低くする”効果をもてば幸いである．

“job”を獲得するために自分をクライアントに売り込むことは“job hunting”と呼ばれ，職業倫理に反することになっている．これは医師が自分が運営する医院の広告をする場合，診療の専門範囲および医院の住所，診療時間，電話番号など最低限の情報しか盛り込めないのと同じく，“profession”の倫理上の理由による．

建築家を探すのもけっこうくたびれることである．しかしそれは誰でもない，あなた自身の幸せを求める道と言えよう．その努力を回避して向こうから売り込んでくる建築家（そういう人もいないではない）や，たまたま紹介された建築家の個性をよく見極めずに設計を依頼して，その結果がうまくいかなくても，それは建築家ではなくあなたの責任である．心ある建築家はあなたに門戸を開きつつも，自分で売り込むのではなくあなたが訪れるのを待っている．建築家は自分を選んでほしいのであり，選ぶのはあなただ．

雑誌に作品が掲載されるような“有名な”建築家は，自分がこれから建てようとしている住まいなどは，規模やコストの面で，まったく相手にしてくれないだろうという誤解

実際は，いかに小規模でもいかにローコスト，建築家は喜んで設計を引き受けるのである．

既製服が体にピッタリ合う方がいるように，プレファブや建売住宅が自分の生活様式にシックリ合う方も少なくないだろうから，日本の住宅の大多数は依然としてそれらのルートで建てられるだろうし，そのような商品化住宅のなかにも一般的な生活様式にとっては優れた製品もあるからだ．その意味で住宅設計に関わる建築家はプレファブや建売住宅産業と対抗するつもりはまったくなく，そうした業界の設計士と個人的に親しい場合も珍しくない．

建築家に住宅の設計を依頼する方は増えるといっても，それはやはり住意識にとくに敏感な，ある意味で選ばれた少数派に過ぎないと思う．しかしそういう方がプレファブや建売に満足できないのは，いわば商品化住宅の宿命である．なぜなら商品化住宅は商品の宿命として一般多数のニーズに応じることを目的としているからだ．

海外諸国では，と言っても私が知っているのは欧米の事情に限られるが，中古の住宅がそれ自身，“文化遺産”としての価値を認められて売買されている．

（美智子皇后の御実家である）旧・正田邸は実に雅趣豊かな二階建て洋館だった．（中略）保存は叶わなかった．これはつまり経済功利性が建物の文化的価値より優先された結果である．

私と両親，兄弟が別々の家を建てて住んでいる新宿区下落合（通称おとめ山）でも，すぐ隣にあった某氏邸は風格のある二階建てで，（中略）相続者は時勢には抗し難かったらしく，敷地は売却，某氏邸は上物として取り壊され，（中略）いわゆる億ションが建ってしまった．

もちろん少数ながらも幸いに保存されている建物もある．ここでは住宅に限って述べるが，アール・デコ風の邸宅の傑作である旧・朝香宮邸（中略）が宮内庁から東京都に移管されて｢東京都庭園美術館｣として保存，公開されているし，三菱財閥の開祖である岩崎弥太郎の茅町本邸はジョサイア・コンドルの設計により台東区池之端に建てられ，現在は東京都に買い取られ，建物は重要文化財に指定されている．

しかし，私がここで主張したいのは，富豪の豪邸ばかりではなく，一般庶民，少なくとも住意識の強い中流上層に属する人々（私のクライアントである人々の大部分がそうである）が，自邸を建てるとき，ちゃんとした建築家に設計監理を委託し，委託された建築家と共に，耐久消費財的ではない，文化財的な発想で｢終の住まい｣を建てる気概をもっていただくことである．それは長い目で見ればスクラップ・アンド･ビルドの日本の現状を変え，省資源であり，かつ生き延びる（sustainable）文明を築くことにつながるのではないか．

戦後の日本の住宅の寿命は約２５年と言われている．これは平均だから，それ以下の年数で取り壊されるものも少なくないわけだ．現在の耐久性の技術発展の前であったとしても，住まいの物理的な寿命はまだまだ残っているはずの建物がたくさん取り壊されてきた．それらの寿命は物理的な耐久性よりも，社会的な耐用性によって決まっている場合が多いのではないだろうか．つまり｢取り壊したほうが得｣という価値観が，まだ使える建物の命を絶っているのだ．

日本の住宅が約２５年で取り壊される一つの理由は，第二次大戦後，十年ぐらい，つまり１９５５年ぐらいまでは，戦災による住宅の破壊と，第三次産業人口の増加による都市への人口集中が起こった結果として，都市とその通勤圏内の住宅が不足し，しかも資材も不足していたから，質より量を優先し，規模的も応急需要に応じる程度に小さく，構造的にも脆弱な，粗末な建物が建てられたことにある．

当時，私は名古屋に住んでいましたが，私の小学校の講堂をベニヤで仕切って家のない人たちが住んでおりました．防空壕に住む人，焼けたバスに住む人，旧日本軍兵舎に住む人，バラックを建てて住む人など，みな雨露を防ぐために必死でした．三十坪以上の家には二家族住めという命令があったような記憶があります．それから資材が足りないから，家をつくるなら十五坪以下しかつくってはいけないという資材統制令もありました．要するにとりあえず家がたくさん必要でした．この貧しい１９４７年，４８年に住宅の自力建設が，数字上ではあれ一つのピークを迎えているのは，バラックでも良いからと，いかに皆が必死で家を獲得しようとしていたかを示しています．

ここ数年についていうと，住まいの耐久性を向上させ，その結果として資源を無駄使いせずに環境保護に配慮する技術が発展してきた．

現在の住まいの耐久性を上げる技術も，資源を節約し環境を保護しようという思想が前の時代以上に強くなった結果として著しい発展を示したのだといえる．

とくに中年以降に新たな住まいを建てる世代には，一生住み続けてもいいという気持ちで終の住まいを建てる気持ちで家づくりをして欲しいものである．

世には古くから｢孟母三遷の教え｣という言葉があって，それは家を三回建ててみなければ本当に自分に適したものにならないとも読める．しかし実際，日本の持ち家中心主義では，自宅を三回建てるなんてことは不可能なので，たいがいは生涯一度の選択である．

とくに中年以降に新たな住まいを建てる世代には，一生住み続けてもいいという気持ちで終の住まいを建てる気持ちで家づくりをして欲しいものである．

バブルの頃，私の設計した家が売りに出されて，坪３００万，６０坪で１億８０００万ということで，やはり家に値がつきませんでした．｢私が精魂注ぎ込んだあの名作（とは少しいい過ぎですが）の建物評価はゼロか｣と設計者として非常にショックを受けた記憶があります．

アメリカの建売住宅の場合は，（看板に家のことは詳しく書いてあるが）土地の面積は書いていません．セールスマネージャに｢どこが境界？｣と聞くと｢その辺にあるんじゃない｣というだけでおしまいです．極端ないい方をすれば，アメリカでは家が有料で土地はただです．日本は土地が有料で家はただ．

こういう建築家の仕事がビジネスとして成立することはイギリスの中古住宅市場がアメリカと同様に健全であることを示していると言えよう．

それを実現できるリー・モリスのような建築家もいない．

実際，統計的には，日本の住宅は平均して約２０年で壊していることがわかります．戦後，建てられた住宅の半数はすでに壊されており，残り半数の建て替えはいつかと，住宅産業や工務店が手ぐすね引いて待っています．２０年たって壊れないのは，よほど時流に乗り遅れた方や地方です．

｢貧乏人｣は中年になってやっとの思いで粗末な家を建てた．｢金持ち｣は立派な家を建てた．
２０年後，｢貧乏人｣は家の寿命が尽きて建て替えざるをえなくなった．｢金持ち｣は悠々と死ぬまで古い家に住んだ．

都会の人は小さな家を建てた．田舎の人は大きな家を建てた．
２０年後，時流に乗った都会の人は大きな家に建て替えた．
時流に乗り遅れた都会の人，田舎の人は死ぬまで古い家に住んだ．

２０年後，新所有者の多くは遠慮会釈なく上物を取り壊した．

２０年後，居住者の多くはリフォームした．

（前略）設計を依頼しにくるお施主さんですら，設計を依頼する要望の第一は｢早く安く｣で，帰りがけに後ろを振り返って｢できたら良いものを｣という程度です．

ところが，私たちは日常生活のなかで，早くて安いもので良いものなどあるわけがないのを知っています．マクドナルドのハンバーガーやケンタッキー・フライドチキンが旨いか．吉野家の牛丼が旨いか．早くて安いものに旨いものがあったためしがないではないか．なぜ，建築というのは早く安くつくらねばならないのでしょうか．きちんとお金をかけて，１００年保たせれば，２０年でバラックを建てて壊すよりはるかに安上がりだといっても誰も聞いてくれません．

外国の人たちが日本にくると，日本の住宅，建築は全部バラックだといいます．事実日本の家の大半はバラックです．私の設計した家も９５％ぐらいはバラックです．要するにブルドーザーでちょいと押せばすぐ壊れてしまう家をバラックといいますが，そういう意味では日本のほとんどの家はバラックです．そのバラックの家を，とにかくバタバタと早く安く建てて，５年毎ぐらいに改造して，２０年経ったら建て替える．これが日本の現実です．これでは家というものに予算をかけ，きちんとした文化としてやろうという習慣は育ちません．

その趣旨は｢まず日本国を豊かにしよう．日本国を豊かにすると産業が豊かになる．あなたの夫の会社も豊かになる．会社が豊かになると給料が上がる．給料が上がるから，それで家を建てましょう｣という，実に見事な三段論法でした．国民皆がそれにだまされて乗りました．何もしなければ誰も家を建ててくれない．民間借家もなければ，政府も何もしてくれない．自分の家は自分で建てねばならないわけですから必死です．

まず米よこせ運動があり，その次に起きるのが家よこせ運動です．４６年には住宅復興会議，４７年８月には皇居前広場で住宅獲得国民大会が開かれています．けれど結局そこでおしまいです．日本人は，やはり産業復興が大事だといわれて，はいと一生懸命働きながら一斉に自分で家を建てるようになったわけです．国民皆が政府にだまされて自家建設，持ち家という話に乗りました．自分の家を自分で建てることが格好いいと思い込まされてしまったのです．これがわずか５０数年前の話で，そのときから歴史上はじめて日本人は自分の家を自分だけで建てなければならない民族になったのです．

そういうことを実は私たちはすっかり忘れています．狭い国土で，皆必死になって土地を探し，家を建てなければいけないと思い込み，間取りを考えて工務店や住宅産業を探し，さらにローンを組んでと，誰もが４０歳ぐらいになるとやらざるを得ないものと思い込むように自動的になっていますが，実はたった５０数年前にそうなっただけで，これはひとえに政府が悪いのですが，誰もそれをいわない．

国土狭小，資源に乏しい日本が近代国家の仲間入りするために，国民を犠牲にするのは明治建国以来の歴史の要請であった．われわれは敗戦後も依然としてアジアの中の西欧として残った．低賃金と公害というアジア的条件の上に西欧的な高度成長を築きあげた．

戦勝国イギリスではロンドンを中心に相当破壊されておりました．そのために，戦後すぐ公営住宅法とＧＬＣなどという公営住宅建設のための組織をつくります．当時のチャーチル首相の法案提出の説明演説で｢人間の尊厳を守り得る家と，余暇時間を活用できる空間が必要である．だから公営住宅を｣という発言をしています．｢市民なくして国家なし｣という非常に有名な発言もあります．ただ家をたくさんつくれではなくて，人間として尊厳を守る家，つまり暖房がある，お湯が使える，個室がある，雨も漏らない，そういうちゃんとした家を国家がつくらなくてはいけないということをチャーチルはいいます．余暇を活用というのも信じられないくらい立派な言葉で，家というものは必ず近くに余暇時間をそこで過ごすための，花を育てたり，散歩をしたり，スポーツができるような公園があるべきだ．その二つセットにしないとだめだというのです．あの１９４５年のまだ本当に食うものもなくて，芋の茎食っている頃の話です．その頃，ちゃんと家には横に公園が要るんだといったイギリスというのはすごい国ですが，それを着々とやってロンドンとその周辺に無数の公営住宅をつくりました．

日本の政治家でチャーチルのような立派なことをいった人は一人もおりません．歴史上，仁徳天皇が山の上に登って民のかまどの煙が上がっていると喜んだぐらいが，国民の住宅について触れた唯一の記録みたいなもので，不幸にしてその手の発言を私たちはあまり知りません．逆に明治１７年の市区改正当時の東京府知事・芳川顕正がいった｢意フニ道路橋梁及河川は本ナリ水道家屋下水は末ナリ｣という発言が有名です．そんな国が日本なんです．

＜都市計画＞とは大正七年このかたの言い方で，それまでの半世紀近くの間，人々は，道を拡げ水路を掘り広場や公園を画す仕事をさして，＜市区改正＞と呼び習わしていた．しかし，この言葉は，はなから都市計画一般をさす名詞として誕生したわけではなく，元をただせば，明治１０年代に芽ばえたある具体的な東京改造計画の名称なのである．これを，＜市区改正計画＞という．いつしか固有名詞が普通名詞に転じたのは，この計画が，わが身一つを越える大きな影響を周りに与え，日本の近代都市計画の嫡流となったからに他ならない．（９８頁）

市区改正計画は，さまざまな傾きをもつ諸勢力が船頭となって一つ舟に乗り，なお一つの航路を選びとり，順風を受ければそのまま進み，逆風吹けば舵を回して行く手を変える，そんな一筋縄ではゆかない多元性と，二枚腰三枚腰のねばりを身上とする大人の計画であった．明治１０年代に発意され，終わったのは大正３年という息の長さからも，いかにこの計画が，長い歳月と思考を必要とし，またそれにふさわしいものであったかがうかがわれよう．（９９頁）

芳川は府知事にはちがいないが，しかし先代の楠本正隆や松田道之のような専任者ではなく，内務少輔という本省の高い位を兼ねた地方官であった．（中略）芳川案とは内務少輔芳川顕正の意を体した計画といった方が，その後の経過には合っているとように思われる．（１７３頁）