年末で整理していたら，季刊『ヘーベリアン』２００１年夏号の未開封の封筒がでてきました．この夏号と既に引用しました秋号および１２月２日に日経新聞に掲載された中古市場の活性化に関する８段組みの解説記事をもとに旭化成の戦略に迫まってみます．

新築に命をかけている住宅専業メーカーなら，耐久性をＰＲすることはあっても中古住宅の良さをＰＲする筈はないと思われます．自分の首をしめるだけですから．

民間研究所主任研究員の話
　『米国では，子供が独立すると，夫婦だけで小ぶりの家に移り，売買の差額で旅行や外食を楽しみます』

高齢者の転居回数は米国の３分の１以下だそうです．
　｢中古市場を整備すれば日本の高齢者も持ち家を売りやすくなる｣と探偵団は分析します．

経産省調査課課長補佐の話
　『税制も工夫し高齢者のストック（不動産）をフロー（現金）に変えやすい仕組みを整えれば経済は活性化します．』

日本人の遺産は年間可処分所得の平均２１倍，一方米国人は５倍で課長補佐によると
　『日本人には資産売却で消費を増やす余地があります』

国交省住宅施策課の企画専門官の話
　『心配なのは今後定年を迎える団塊世代の持ち家です．建物の価値を上げないと地価下落で家全体の価格は下がり，売却意欲が衰えます．そうなると中古市場は広がらず，経済も活性化しません』

探偵はひざを打ちます．
　｢ナゾは解けた．中古市場整備の狙いは高齢者の持つストックをフローにかえ，経済全体をテコ入れすることだ｣　

焦点は団塊世代が現に居住している住宅の話です．不便な郊外一戸建てから都心マンションに移りたいと思ったとき，建物評価が低すぎるから売らないなんてことが現実にあるのでしょうか．

必要に応じて居宅を売り，必要に応じて新たに不動産を購入する，これは現実のニーズに即した売買です．人には様々な事情がありますから，このような売買は常に一定数行われていると考えられます．土地・建物の評価がどうであろうと，必要な人は売るときは売り，買うときは買うでしょう．

ドッと売り出すというよう動きは，このような言わば実需からは生じません．不動産が急落するとみて売り急ぐ，あるいは今後急騰するとみて不動産に資産を転換するという業者，投資家，あるいは目先のきく個人による一種投機的行動だと思われます．

中古住宅では建物は脇役で主役は土地です．ドッと売り出すような投機的な動きは土地価格が動意づかない限りありえないと思われます．建物の評価を上げることなど枝葉末節です．もし建物評価が低いという話が本当であったとしても．

デフレ，デフレと騒がしいですが，建物評価を上げるというのは資産デフレに対する国交省なりの対処法のつもりなのでしょう，きっと．

不動産について米国ではこうなっているからという議論は眉唾ものです．日本も米国並に所得格差が広がり高額所得層が増えればいずれ事情は変わるかもしれません．しかし割を食っている団塊世代に｢売却ドッと促す｣を期待するのは無理です．

私は中古市場に売買の両方で参加した経験を持っています．横浜で築１０年の中古（Ｍホーム）を買い一定期間住んだ後それを売り，代わりに大阪で築２Ｘ年の中古（Ｓハウス）を買いそれを潰し，ヘーベルで新築し，旭化成でリフォーム（外壁塗り替え）しました．売るときに欲をかくと結局損するいうことも経験しました．

現在の中古市場が沈滞しているとも思えませんが，より活性化したいのであれば何をするべきかは明らかだと思います．

経産省が少し触れているように税制改革，新築並のローン，仲介手数料の軽減（特に買い方）などが活性化の鍵ではないでしょうか．高額商品である上税金，諸費用が高いため気軽に買い換えることなどとてもできません．

税制の改革が望めるのでしょうか．株式市場を活性化させる為に証券税制の改善が必須であると言われて久しいのに長い間議論した挙句のあの税制改革は一体なんでしょうか．

｢低利融資を担ってきた住宅金融公庫の廃止が決まり，低所得者に割安な中古の供給を増やす狙いも国にはあるようです｣

親の力を借りずに土地を買い新築するのはなかなか困難です．しかし中古一戸建てなら新築マンションとそう変わらない価格で買えます．低所得者向けというよりは初めて住宅を取得する一次住宅取得者の選択肢の一つとして中古住宅があるのではないでしょうか．

中古一戸建ては土地に比重をかけたい一次取得者にとって魅力的です．しかし地価の下落が続く限り，新築マンションの豪華なパンフレットとは勝負にならない中古のチラシに目を向ける人は残念ながら少ないでしょう．

｢役所が支援するのも結局，長寿住宅の販売やリフォーム需要の拡大を目指す住宅業界の後押しが狙いか｣

国交省住宅施策課の企画専門官の話
　『これまであいまいだった基準を明確にして，高品質な住宅をきちんと評価できるようになれば，流通量を増やせるはず．政府もこの面で対応します』

｢築１５年前後の建物はまず評価されなかった．地価が下がった今官民は建物も売れるような中古市場を作ろうとしている｣

一般の木造住宅に対して多く使われる流通耐用年数は１５年ですが，ストックヘーベルハウスについては優れた耐久性を考慮し，３０年に設定しました．

当社では，ストックヘーベルハウスのように耐久性，耐震性，耐火性に優れ新築時の性能を維持し，更に点検システムで安心いただける住宅は，資産価値が高いと判断します．したがって，一般の木造住宅の流通耐用年数（商品価値として流通する期間）が１５年であるのに対し，『３０年』 と設定しました．（赤字原文のまま）

これに対するヘーベリアンの反応も秋号で紹介されています．

・一般の流通耐用年数が１５年ということで驚いています．
・資産価値が３０年と伺って安心しました．でも本当は５０年といっても良いと思います．

旭化成は国が来年度にも定めようとしている中古建物の評価基準設定に先駆けています．国交省は旭化成とそっくり同じことを言いその上建物の再評価が中古市場の活性化ひいては経済活性化につながると尾ひれをつけているわけです．

ご購入者にとっては住まいの安全性が大変気になるものですが，築年数のみで評価を行い，その疑問に答えてこなかったのがわが国の中古流通業界の現状です．

残念ながら時に他業者によるいい加減な評価での売却がみられ，怒りすら覚えることがありました．

仲介手数料は取引成立時に支払われます．悪徳不動産屋なら安く売出し早く取引を成立させようとするでしょう．しかしこのような業者はごく一部です．旭化成が憤っている｢他業者によるいい加減な評価｣が実在したにしても，このようなごく一部をとりあげてあたかも業界全体であるかのようにヘーベリアンに説明しているのは，旭化成がフェアでない証拠です．

中古建物の客観的評価は中古車の評価より本質的に難しい要素があります．

外壁がどの程度汚れているか，雨漏りはしていないか，床はきしまないか，床は水平か等々の基本レベルの評価は車より簡単かもしれません．しかし家の場合それ以外に重要な評価項目があります．

家は外見，間取り等々にはじまり壁紙に至るまで建てた人の嗜好が入っています．まずこれをどう評価するかです．好みの問題ですから評価は人により異って当然です．

次に車の場合は単体で評価できますが，建物は不動産であり現に建っている土地形状，隣接住宅との関係を切り離して評価することはできません．隣家が増築して折角の開放窓が死んでしまっている場合，開放窓はマイナスと評価すべきでしょう．

最後は土地自体の評価です．中古建物は土地とセットで売買されます．建物より比重の高い土地の査定に誰もが納得する査定手段がなければ建物の査定だけいくら合理的に行ってもほとんど意味はありません．

家の評価はこのように異質の因子を総合的に評価しなければなりません．総合的に評価するには各因子を重み付けする必要があります．この重み付けは買い手の主観によるしかないと思われます．極端な話土地取得の為に買おうという人は建物に関する重み付けはゼロかマイナスです．マイナスというのは取り壊し費用が馬鹿にならないからです．

結局のところ建物の合理的査定なるものは，基本レベルの評価にとどまると思われます．しかしそれすら従来はなかった？のですから，是非普及させていただきたいものです．普及すればするほど一般木造は築１５年で評価ゼロという風説に根拠がないことが明らかになってくるでしょう．

『中古住宅の市場を活性化したいのです．丈夫な家を増やせば中古物件が多くなりますよね』

『環境保護に加え，少子高齢化への対応が目的です』

『高齢化時代に新築一辺倒では先細りになるとの危機感が業界を中古市場育成に走らせたのです』

｢各社は住宅の耐久性向上のほか，リフォーム（改修）や中古仲介にも積極的だが
『それも中古市場を収益基盤とする戦略に沿っています』と熊野さん．｣

１１月２８日の日経夕刊のトップに｢リフォーム事業に活路｣という記事がでました．ハウスメーカー大手が相次いでリフォーム事業を主力収益源に育てようとしているというのです．

｢高度経済成長期に建てられた住宅が本格的な改修時期を迎えている｣とか｢少子化や既存住宅の増加が理由で，住宅各社にとってはリフォーム分野への事業シフトが課題｣などと背景が書いてあります．

旭化成熊野氏は中古市場育成に走っていると述べていましたが，各社はリフォーム事業に走っているのです．

目を惹いたのは住×不動産の増築請負サービスです．完全定額制でサービスの規格化と価格明示を強調しています．標準仕様で坪あたり２０万，薄い収益は施工件数の拡大で補うそうでなかなかのものに見えます．中小の工務店にとっては脅威になるかもしれません．

内装に関しては旭化成も『ヘーベリアン』今夏号で価格を明示したプランを宣伝していました．内装は旭化成が請負う必然性に乏しく他業者との競争が激しいからでしょう．しかし外装に関して旭化成が＜完全定額制でサービスの規格化と価格明示を強調＞することはあり得ないと思われます．外装リフォームこそが収益基盤だからです．

もう，中古のヘーベルハウスとは呼ばないで
わが国では｢新築も住んだ翌日，皆中古｣と言わしめるお粗末さ．中古住宅のイメージがお古感覚と結びつき，訳もなく住宅の価値を低くしています．したがって，新しい価値を持つ商品として登場させるために，呼称を｢ストックヘーベルハウス｣としました．欧米においては新築と中古の区別はなく，建物価値は築年数ではなくいかにリフォーム，維持管理がされているかで判定するEffective Age（実質築年数）が重要とされています．

旭化成は｢新築時のヘーベルハウスの『ブランドイメージ』を皆様とともに守っていく｣ことが使命だと強調しています．（『ヘーベリアン』今夏号，赤字原文のまま）旭化成の言うとおりリフォームしていけばブランドイメージは守られ将来高く売れますので結局お得ですというわけです．

一般の業者に補修を頼めば，ヘーベルハウスの技術や知識がないため，外壁の目地にシーリングを増し打ちすべきところあろうことかモルタルを埋め込んだり，防水シートを塗料で塗膜防水工事してしまい半年から２〜３年で塗料が浮いたり，亀裂が入ったりしてしまいますよ

｢外壁と防水シートは建物の性能を維持する上で重要な部分ですので，とくに外壁塗装，防水シート工事に関しましては必ず旭化成の各リフォーム事業所（福岡，広島地区の方はホームサービス課）にお申しつけ下さい｣

中古業界というのは恐いところです．一般中古業者に売却を依頼すればいい加減な査定をされ安く売られてしまいますよ．なにしろ１５年で評価ゼロの業界なんですから．その点旭化成の査定システムは，良いものは良い、悪いものは悪いと分かり易く，消費者の立場で評価する視点をもった優れたシステムです．あなたのヘーベルは３０年間資産価値があります．

旭化成は中古ヘーベルの価値に自信を持っております．証拠をお見せしましょう．旭化成は２００１年７月から｢ストックヘーベルハウス買取制度｣をスタートさせました．なにしろ旭化成が買うと言明しているのですから価値に自信をもっていることのこれ以上の証拠はございません．

｢内外装の状態が比較的良好であること（外装リフレッシュが条件となる場合があります）　その他諸基準に適合するもの｣（『ヘーベリアン』今秋号）

誤解のないように申し添えますが査定価格で買い取らせていただくわけではありません．査定価格で６ヶ月間売り出し，その間に５％以上の値下げをしても売れ残った時，査定価格の９０％を上限とする価格で買取らせて頂きます．つまり旭化成の買取価格は最高で査定価格の１０％オフ，最低は公表しておりません．これでは不動産屋がやっている買取保証より悪いのではないかと思われるかもしれませんが，なにしろ査定価格自体が高いもので．　

しかしご心配には及びません．当社の査定システムを業界に認知させるという目的もございますので旭化成は査定価格で買ってくれるお客を草の根わけても全力で探しだす所存でございます

・業界で初めて新しいシステムを作り出した事は興味深い．資産を長期にわたって保全することが大切になってくるのでしょう．３０年と決め付けるのがすばらしい．

・先の事はわかりませんが，こういったシステムがあることで安心して住むことが出来ます．これからもメンテナンスをしっかりして，大切に住んでいきたいと思います．

・売買までみてくれるのでさらに安心．ファンがふえるのでは．．．

当社の合理的査定法，登録制度による購入顧客の確保，インターネットでの広報宣伝，優れた商品知識とオリジナルリーフレットおよび今回のビデオ活用による売却のお手伝い，いずれも他の業者が決して真似のできない強みといえます．皆様の大切な資産，『だから任せて，ストックヘーベルハウス』　　（『ヘーベリアン』今夏号より）

（ビデオとは｢ストックヘーベルハウスには価値がある｣というものです．築２４年の裸にした躯体現場を紹介しヘーベルの耐久性，耐震性，耐火性を説明，さらに５０年点検システムの実施風景，合理的査定法も紹介しているそうです．）

不動産で素人が｢お買い得品｣を入手できる可能性はゼロに近いと思います．｢いい商品を手にすることができた｣ではなく｢お買い得品を手にすることができた｣との声が多いこと自体，旭化成の販売現場で何が話されたかを物語っているように思います．

ヘーベル新築の時女性アドバイザからトイレの壁紙をどうするかと聞かれたことを思い出します．新築ではそんなことまで決めるのかとちょっと驚きました．

大手プレハブには不況，少子高齢化の影響以外にもっと本質的な問題点があります．それは完全オーダーメード住宅の台頭です．

建築家に設計を依頼し建築家が業者の手配等一切を仕切るという形の住宅建設は従来から存在しました．インターネットの普及により，このような建築家に巡りあえる機会は今後増えてくると思われます．大工さんの腕は信用するが，設計センスはどうもという人も満足させる完全オーダーメード住宅ができあがるでしょう．プレハブより低コストで．

プレハブの中ではＭホームの量産規格化住宅が生き残るのは確実でしょう．しかし他はどうでしょうか．Ｓハウスの総花的商品展開の見直しは必至でしょう．旭化成はどうでしょうか．旭化成の新製品は，家族と共に生活の場にするという現実感がわいてこない薄っぺらな住宅に見えます．｢あれがヘーベルハウス？｣と自分で言っていれば世話がありません．