第３次コストダウン活動　

• 管理委託料の値下げ
  　平成１１年度、第６期理事会役員となりました。これを機に平成１２年１月より、更なるコストダウン活動を開始しました。
  活動結果は下記です。
  　

  管理委託料内訳（委託戸数：３１戸(××管理(株））

  項目	当初の月額	第１次 平成８年	第２次 平成１０年	第３次コストダウン結果 平成１２年
  事務管理業務費	７７，５００	７７，５００	６２，０００	６２，０００
  管理員業務費	１２６，６００	１１５，０００	１１３，９４０	１０５，０００
  清掃業務費	２３，０００	１５，０００	２３，０００	１４，０００
  設備管理業務 　２４時間緊急受付 　設備総合点検（年２回） 　建物診断　　　（年１回） 　機械監視　　　（住戸） 　機械監視　　　（設備）	６９，２５０ １１，５５０ １５，０００ １３，１００ ２５，６００ 　４，０００	６９，２５０	６９，２５０	３９，６００ 　　　　１０，０００ 一括請負契約へ 一括請負契約へ 　 ２５，６００ 　　 ４，０００
  一般管理費等 　総額の（＊％）	５０，４００ （１７％）	４７，３１９ （１７％）	２６，２８０ （９．８％）	２１，６５０ （９．８％）
  管理委託料 　消費税（5％）	３４６，７５０ １０，４０２	３２５，６６９ １６，２８３	２９４，４７０ １４，７２３	２４２，６５０ 　 １２，１３２
  合計金額　（月額）	３５７，１５２	３４１，９５２	３０９，１９３	２５４，７８２
  合計金額　（年額）	４，２８５，８２４	４，１０３，４２４	３，７１０，３１６	３，０５７，３８４ 　 ＋建物診断費(年１回）１２６，０００ 設備点検費（年２回）１１３，４００ 合計　３，２９６，７８４

  
  　管理委託費のコストダウン経過を観て下さい。
  　管理委託料の値下げについては、経過に示しているように、定期清掃業務費がいつのまにか月２３，０００円に値上げされたのを指摘、また、後に機械監視費も当初より値上げされている事を指摘する事を手がかりとしました。
  
  　これは、後で分った事ですが、第２次コストダウン（管理委託費値下げ）は、管理会社の方針（？）として一般管理費の比率を１７％から９．８％に下げられたものを反映した結果でした。でも、初回のコストダウン活動の経緯を知らない前期理事会には、その事実を隠し、一般管理費が下がった分を各業務費に転嫁し、見掛け上、各業務費を下げたように見せかけながら、実は清掃業務費、機械監視費等は、逆に値上げしていたというのが事実でした。
  
  　以後、理事会からの再三の是正要請に対して、管理会社より回答がなされ、
  清掃業務費　２４，１５０円　→　１４，７００円（消費税含む）
  機械監視費　４０，６３５円　→　３１，０８０円（消費税含む）
  更に当マンションで、かねてより評判の悪い管理員の業務費値下げの提案もなされました。
  管理員業務費　１１９，６３７円　→　１１０，２５０円（消費税含む）
  
  これを年間にすると、
  清掃業務費　２８９，８００円　→　１７６，４００円　つまり、１１３，４００円のコストダウン
  機械監視費　４８７，６２０円　→　３７２，９６０円　つまり、１１４，６６０円のコストダウン
  管理員業務費　１，４３５，６４４円　→　１，３２３，０００円　つまり　１１２，６４４円のコストダウン
  
  全て合わせると、なんと！３４０，７０４円のコストダウンになりました。
  更に、前にも書いたように、一般管理費は、各業務費合計の９．８％（第１次の時は１７％）の費用となります。
  ３３１，１２８円　→　２９５，８４８円　つまり、各業務費が安くなった分安くなり、３５，２８０円のコストダウンです。
  
  以後、日頃から点検報告がいい加減で、何度もクレームを出した建物診断、設備点検は、毎月取られる管理委託費の範疇から外した方が良いという事になり、これをはずしました。
  この２項目が管理委託内容から外れることにより、更に一般管理費が下がりました。
  これにより、一般管理費だけでも約５万８千円のコストダウン。
  　
  　結局、今回は前回（平成１０年）より、４１万３千円の管理委託費のコストダウンとなりました。
  
  つまり、管理委託費だけで、当初よりなんと約９９万円のコストダウンです。
  やはり、月単価で費用が設定されている管理委託費を下げることは大きいと思いました。
  反面、何故、こんなに管理委託費が下がるのかという事も気になります。
  同じ管理会社に委託しながら、何も言わない管理組合は、当初のままの管理委託費、
  そして、頑張った管理組合は実に３３％もの値引きを勝ち取ったのです。
  
  御自分のマンションに当てはめてみて下さい。
  管理委託費が３割近く安くなるとどれだけの費用が浮くのか．．
  
  更に続きます。
  
• 今度は、各種設備点検費！！の値下げ
  
  　今年１月より、各種設備保守点検業務費について、各設備点検業者より直接見積りを取って、世間の相場を調査したところ、管理会社経由で委託している費用と世間相場に余りにも大きな格差が有ることが判明しました。
  
  

  調査内容	Ｎ住宅管理	世間相場
  消防設備点検	１８３，７５０円	８５，０００円〜１４０，０００円
  雑排水管洗浄	２１０，０００円	１３０，０００円〜１５０，０００円
  受水槽清掃	９７，６５０円	６０，０００円〜１００，０００円
  ポンプ保守費	９６，６００円	６０，０００円〜１００，０００円
  機械式駐車場	４０７，４００円	２３５，０００円〜３０２，４００円

  
  　 　これを管理会社に示して、各保守点検費用の是正を求めました。
  　再三の要請に従って、管理会社より管理委託費のコストダウン経過のような改訂案が提示されました。
  
  

  主要項目	改訂前	改訂後	コストダウン額
  消防設備点検	１８３，７５０円	１３６，５００円	４７，２５０円
  受水槽清掃	９７，６５０円	６３，０００円	３４，６５０円
  ポンプ保守費	９６，６００円	８４，０００円	１２，６００円

  
  但し、下記雑排水管洗浄、機械式駐車場保守費、植栽の剪定費については、 管理会社よりの回答が満足ゆくものでなかった為、直接業者との契約としました。
  
  と．．．．
  
  この辺りを説明します。
  うちの設備点検は、ほとんどが管理会社経由での契約、「設備点検請負契約」という所謂、管理会社への「一括請負契約」です。
  つまり、管理会社は、綜合管理の名の元に、全ての業務を一括して請負っているわけです。
  しかし、その実を見ると、それぞれの業務は、管理会社を通して、ただ単に各設備点検業者へ再委託。
  管理会社の言い分としては、「管理会社が窓口になる事により、全ての責任を管理会社が持つと同時に効率的に 各設備点検業務の実施ができる。」と言うことですが、管理組合にとっては、管理会社しか見えず「一体、どのような業者へ、どのように委託しているのかすら分りません。」
  そして、管理組合が、これを嫌って業者と直接契約としようとすると、「では、勝手にやってください。管理会社は一切面倒を見ません。」なんて事を言います。
  でも、直接業者との契約となっても、管理会社との管理委託契約上、その発注、 及び履行確認は、管理会社において行ってもらう事は出来るのです。
  例）

  うちの管理委託契約業務仕様（事務管理業務仕様）
  ３、管理運営業務

  （１）	補修工事、設備の保守点検等の外注に関する業務
  	建物の補修工事、設備の保守、点検及び修理並びに建物等の清掃等（大規模修繕又は火災等の事故による修繕を除く。）を外注により、他の業者に行わせる場合に、その発注、履行確認、その他の必要な業務を行うこと。
  （４）	各種契約の代行
  	駐車場等の専用使用の契約及びエレベータその他の施設の保守、補修等の契約に関する甲の業務を代行すること。

  
  今回のコストダウン活動では、上記、管理委託契約上の条文を武器にしました。
  直接業者契約になっても、「管理会社担当者が契約書の手配も、業務実施の連絡も履行確認も、履行後の支払いも全て行う。」という確約を取ったのです。
  
  
  以下、雑排水管洗浄、機械式駐車場保守費、植栽の剪定費の直接契約での金額の違いと業者選定理由です。
  
  

  	Ｎ住宅管理	直接業者契約での費用	コストダウン額
  雑排水管洗浄	２１０，０００円	１７３，２４０円	３６，７６０円

  
  
  理由）直接契約する業者の見積りについては、洗浄前後においてファイバー スコープによる確認費用（３万円）が含まれています。
  現在委託の業者において、去年の＊＊＊号室で発生した事故（上階の使用水が逆流してシンクに溢れ出た。）を考慮して、洗浄の 効果を確実に確認する為、洗浄前後のファイバースコープによる確認を仕様に入 れるように依頼しましたが、管理会社より１０万円近くの追加費用が必要との回 答が有りました。直接契約予定の業者は、日住協推薦業者です。
  
  

  	Ｎ住宅管理	直接業者契約での費用	コストダウン額
  機械式駐車場	４０７，４００円	３０２，４００円	１０５，０００円

  
  
  理由）管理会社より充分な値下げの提案が得られませんでした。 また、現在委託の業者が川崎の保守業者である為、緊急連絡時の現場到着に時間 が掛かります。直接契約業者においては、当マンションと同じ型の駐車場の保守 実績がある他、詳細なメンテナンス計画まで提示され、充分な保守点検能力があ ると判断できました。直接契約予定の業者は、マンション管理新聞推薦業者です。
  
  

  	Ｎ住宅管理	直接業者契約での費用	コストダウン額
  植栽剪定費用	３３５，２７０円	２２４，１６０円	１１１，１１０円

  
  
  理由）浦和市シルバー人材センターからの見積りです。業務仕様内容は現在とほぼ同条件です。
  
  合計で３４７，３７０円のコストダウン！！
  ちょっと、頑張った割には余り大きくないな。
  
  以上より、管理委託費及び、設備管理費含めてのコストダウンの合計は約７６万円となりました。
  
  更に続きます．．．と、この後は来週に．．
  
  
• コストダウン活動を通して、うちの各管理委託がどのように変わったかのまとめをします。
  
  

  ２０００年４月３０日までの契約

  管理委託契約	設備管理請負契約 （一括請負契約）	業者直接契約
  事務管理業務 管理員業務 清掃業務 遠隔監視業務 緊急受付業務 建物・設備点検業務 一般管理手数料	エレベータ保守点検 機械式駐車場保守点検 貯水槽清掃 給排水ポンプ設備点検 雑排水管洗浄 消防設備点検	植栽剪定 （１９９９年以前は エレベータ保守点検が 直接契約。）

  
  　　　　↑ 今まで、毎月合計２７６，２３４円を取られていました。
  
  ２０００年５月１日より、以下のようにしました。
  建物点検・共用設備点検は、点検の都度費用を支払う設備管理請負契約へ
  機械式駐車場保守点検、排水管洗浄は、費用の安い業者直接契約へ
  植栽剪定は、業者直接でしたが、専門業者からシルバー人材センターへ
  
  

  ２０００年５月１日以降の契約

  管理委託契約	設備管理請負契約 （一括請負契約）	業者直接契約
  事務管理業務 管理員業務 清掃業務 遠隔監視業務 緊急受付業務 一般管理手数料	エレベータ保守点検 貯水槽清掃 給排水ポンプ設備点検 建物・設備点検業務 消防設備点検	植栽剪定 機械式駐車場保守点検 （変更完了） 雑排水管洗浄

  
  　　　　↑ 今後、毎月合計２５４，３２８円を取られます。
  
  
• 現在、管理会社ともめている事
  
  　　Ｎ住宅管理との交渉の結果、上記５月１日以降の契約内容とする事では合意できたのですが、設備管理請負委託契約書において、
  
  （契約金額）
  第４条
  　２　乙は契約業務履行確認後、当該契約金額に消費税相当額を加算した額を、甲に各項目につき請求し、甲は翌月末までに支払うものとする。
  
  となっているのを、
  過去の問題点の解消及び、通常の請負契約の内容として、
  
  第４条
  　２　乙は契約業務履行確認後、甲へ作業報告書を提出し、甲の承認を得た後、当該契約金額に消費税相当額を加算した額を、甲に各項目につき請求し、甲は翌月末までに支払うものとする。
  
  としていただけるように（つまり、赤字部分を追加）依頼しましたが、３度の要請（最後は社長宛ての依頼書）に対して受け入れられないとの回答がなされました。
  
  これに対して、理事会としては、「各設備点検作業において、作業を実施し報告書を提出して、はじめて費用を支払うのが当然」、今まで共用設備点検、建物診断で何度も発生したトラブル※は、この項目が無かった為に発生した要因が強く、この項目を抜いた場合、今後とも同じようなトラブルが発生する可能性が大である為、到底受け入れられないと、現在契約を更新する事を延期しました。
  
  
• 管理会社変更へ
  
  　　他の管理会社との比較（見積りを取った４社の紹介との比較表を提示します。）