■ 建築予定地は雑草伸び放題！
建築予定地は十字路の角の土地の半分です。角地ですから日当たりは抜群なのですが、おかげで雑草も伸び放題！ ６月半ばまでは２階建ての家が建っていたのですが、数ヶ月で草ボウボウです。というか、ここ最近で一気に伸びました。
■ 来年が気になる雑草
来年は雑草がたくさん生えてくるかもしれないと少々心配。すでに種が飛び散ってしまった？かな〜。そうはいってもあんまり除草剤も撒きたくないし、まいいか、という感じです。結果は来年のお楽しみ！ 庭の雑草で将来苦労したくない方は土地の雑草対策も早目にしておいた方がいいでしょう。
■ 建築予定地概要
地域 ： 東京都大田区 駅からの距離 ： 徒歩約７分 広さ ： ２４坪 （７９．３４平方メートル） 形 ： 幅約１０メートル、奥行き約８メートルの長方形。南西角に隅切りあり。 都市計画 ： 市街化区域 用途地域 ： 第一種低層住居専用地域 高度地区 ： 第一種高度地区 防火指定 ： 準防火地域 建ぺい率 ： ５０％ 角地緩和 ： あり。プラス１０％で建ぺい率６０％。 容積率 ： １００％、道路制限無し。 接道状況 ： 南６メートル区道、西８メートル区道。法４２項１条１項道路。 北側 ： ２階建てアパート 東側 ： ２４坪の土地 西側 ： ８メートル道路を挟んで個人住宅 南側 ： ６メートル道路を挟んで中学校 前歴 ： 宅地。２００１年６月まで木造２階建て住宅あり。 地盤 ： 表層は軟弱層（粘土質）。地下２メートルに支持基盤あり。 浸水被害 ： 少なくとも１５年間は浸水被害無し。 活断層 ： 無し。
■ 広さよりも利便性重視の選択
広さは２４坪しかありませんが、都内ではこれで狭いと言ったら怒られてしまうでしょう。駅からの距離も近く、利便性重視の選択です。品川、渋谷には最寄駅から２５分以下、横浜にも４０分以下で行けます。
自由が丘にも２０分以下で行けますが、自転車で行った方が早いかもしれません。
■ 日当たりは抜群
形は約１０メートル×８メートルの長方形で、間取りを入れやすい形です。方位は南西角地にあたり日当たりは抜群です。逆に西日は良く当たります。
■ 将来、南側に高い建物の建つ心配はないか？
南側は中学校の校舎の北側にあたり樹木が植えられていて開放感があります。春は桜が綺麗です。また将来南側にマンションなどの高い建物が建つ恐れも無いです。
校舎は３階建てですが、多少離れて建っているのであまり見おろされているという感じはありません。学校騒音が少々心配ですが、校舎の北側なのでそんなに心配無いと思います。
■ 接している道路の交通量は？
接道している道路幅も広く、建て替えも車庫入れも、地盤改良の際の重機の出入りも、パネルを搬入する際のクレーンの横付けも問題無しです。
また道路幅が広い割には交通量が少なく静かです。これは南側の道路も西側の道路も、道路の先がＴ字路になっており通り抜けに使われていないからです。
■ 一種低層の閑静な住宅街がどうしても希望だった
用途地区としては一種低層の閑静な住宅街で、まわりにこどもが遊べる公園がたくさんあります。なお、一種高度がかかっており、北側斜線は厳しくなっています。
しかし、そのおかげもあり、まわりの住宅は２階建てで街の景観という点では圧迫感がありません。都内の一種低層でない地域では、背の高いマンションや３階建て住宅がひしめき合うような感じになっている場合が多く息苦しく感じていました。
ねこちパパは、たとえ容積率は小さくても圧迫感のないホッとできる住宅地を探していました。
■ 防火制限
都内はほとんど防火制限がかかりますので、準防火はしかたのないところです。いずれにせよ、道路幅が広く南は学校ですから南西側からの延焼はほとんど無いと期待して良いかもしれません。
北側はアパートなので少々心配ですが、「集合住宅は南側隣地との境界を何メートルかあけなくてはいけない」との規則があるとのこと。従ってアパートとの間隔はある程度空いていますので少しは安心です。
■ 前歴は必ず確認しましょう
土地の前歴を登記所で調べたところ、少なくとも昭和４０年以前に宅地になっていました。また、２００１年の６月まで２階建ての木造住宅が建っていました。
建っている状態も確認しました。かなり古い建物で、恐らく昭和４０年ごろから建っていたものと思われますが、基礎や壁に大きな亀裂やヒビが入っているようには外からは見えませんでした。また、建物が大きく傾いているようにも見えませんでした。
少なくとも、２０年あるいは３０年程度は傾くこともなく無事に木造２階建て建物が建っていたと思われます。まわりの道路も大きくひび割れていたり波打ったりしていることはありませんでした。
道路が波打っていたり、マンホールの蓋が浮いていたり、Ｌ字側溝が壊れていたりするような場合には、軟弱地盤を疑う必要があります。
■ 地盤調査は必ず行ないましょう！
土地を買った後、２社にお願いして地盤調査を行ないました。残念ながら表層約２メートルまで軟弱層です。ただ支持基盤は地下２メートルと非常に浅いところにあります。このため柱状改良工法による地盤改良工事を行なうことにしました。
土地を買う前に地盤調査が行なえる方は、必ず地盤調査を行うことをお勧めします。ねこちパパの場合、古屋が敷地いっぱいいっぱいまで（建ぺい率ほぼ１００％で！）建っていましたので、買う前に地盤調査を行なうことができませんでした。
ちなみに土地を買う前に、周辺のボーリングデータを区役所で確認しました。近くの学校校舎など３ヵ所のボーリングデータでは、土丹という非常に固い層が地下浅いところで確認されており、柔らかい層は表層に近いところだけということを裏付けています。
■ 役所で災害記録を確認しましょう！
区役所に行ったついでに浸水被害記録を確認しました。窪んだ地形になっているところや川に近いところなどでは、数年に一回ぐらい集中豪雨や台風で浸水被害が起きることがあります。
都内では、最近地下室を作ることも多いことから、集中豪雨の際に水を汲み出すポンプの能力を超えてしまい浸水することがあります。この土地は少なくとも記録の残っている１５年前からは浸水被害記録はありませんでした。また、災害時の避難場所としては、南側の中学校が頼りになりそうです。
以上簡単ではありますが、これから土地をお探しの方は参考にしていただけると幸いです。
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