■ 住宅金融公庫の公庫仕様書
このページでは、このサイトの特徴でもある住宅金融公庫の公庫仕様書と、その入手方法について紹介していきます。
また、既に他のサイトで情報を入手済みの方もいらっしゃるとは思いますが、ざっと住宅ローンについての基礎知識も整理してみました。
■ 住宅ローンの種類
まず最初に住宅ローンの種類を整理しておきましょう。住宅ローンはざっくり公的融資と民間融資の二つに大きく分けられます。
公的融資には、住宅金融公庫融資、年金住宅融資、財形住宅融資があります。また民間融資と呼ばれるものには、銀行や生命保険会社、信託銀行などが行う住宅ローンがあります。
■ 公的融資か民間融資か
まず公的融資で借りられるだけ借りて残りは民間融資で借りるというのがセオリーと言われています。ただ最近は民間（銀行）の金利も大分下がりましたので、条件等も加味し様々な角度からどちらがお得か判断することが必要です。
公庫融資の金利に関しては今年２００３年に入ってからもどんどん下がっており、基準金利（個人向け融資）はついに２．１５％まで下がりました。バブル期には５％を超えていたことを思えば、確かに今が買い時なのかもしれません。というか今マイホームを買う適齢期にある人にとっては非常にラッキーと言えると思います。
■ 公庫融資のメリット
公庫融資のメリットをまとめておきましょう。住宅金融公庫などのＨＰには以下のように紹介されていますのでざっと引用します。
・固定金利、最長３５年の長期返済が可能 ・完済時の年齢も、団体信用生命保険の保証上限年齢も８０歳（民間ローンでは７０〜７５歳が一般的） ・公庫の特約火災保険料は、一般の火災保険に比べて約半額 ・保証料、団体信用生命特約料なども一般的な民間ローンに比べ割安 ・登録免許税（抵当権設定登記時）が不要
■ 金利や融資条件だけで判断しない方が良い
上記のメリットについては、民間の住宅ローンとの比較も行いながら検討されることをお勧めします。ねこちパパとしては民間で住宅ローンを借りる方が良いと思われる場合でも、公庫融資をお勧めしたくなるポイントがあります。民間融資をメインに考える場合でも、公庫融資をつけた方が良いというメリットがあります。それが公庫仕様書の力です。
■ 公庫仕様書の力
公庫融資を受けるに当たっては、住宅が一定以上の水準を満たすことが必要です。この要件を公庫仕様書で定めています。従って公庫融資を受けて住宅建築をしようとする場合、公庫仕様書に書いてある仕様以下の住宅を建てることは基本的にできません。
簡単に言うと、公庫仕様書が我々のマイホームの仕様、性能を保証してくれるということです。これは形式だけの話しをしているのではなく、実際に裁判の判例で公庫仕様書の記述が引用され、欠陥住宅かどうかを判断する根拠ともなっていますので法的な力もあるものです。
■ 民間ローンの場合
そうは言っても銀行ローンの場合でもそんなにひどいお家はたたないはずだと考える人もいるかもしれません。民間ローンの場合、我々消費者を守ってくれるのは建築基準法です。
しかしこの建築基準法は、マイホームを建てる場合の最低限の基準とも言うべきものです。公庫仕様書は建築基準法に比べ非常に詳細に仕様を規定しています。言ってみれば、建築基準法は労働基準法のようなもので本当に最低限守るべき基準しか規定していないのです。これに対し公庫仕様書は労働協約のようにひとつひとつ細かい点について仕様がどうあるべきかを具体的に規定しています。
ねこちパパはこのサイトで、公庫仕様書の記述はなってないとか何とかこきおろしてきましたが、マイホームづくりの上で法的に消費者を守ってくれるという意味ではこの公庫仕様書に勝るものはないと言っても過言ではないでしょう。ねこちパパとしては仮に銀行ローンのみで借りるという場合でも、この公庫仕様書を入手して契約書に添付することをお勧めしておきたい訳です。
■ ローンの性格の違い
なぜこうした違いが生まれるかというと、公庫融資というローンの性格が関わっています。公庫融資はそもそも家という資産に対してローンを貸し付けるというもので、そのために家の仕様について細かく規定する必要が生じます。
一方の銀行ローンは、家ではなく人を見て金を貸すわけです。簡単に言えば、これから建つ家がどのような家かは関係なく、要は貸し付ける人がきちんとローンを返済してくれるかどうか、専らそちらの方に関心があるというわけです。
そういうわけですから、「大銀行が融資をしてくれるから欠陥住宅にならない」などということはまったくありません。むしろその逆で、銀行はとりっぱぐれにならないかどうか、それだけを考えて融資をしていると思って間違いありません。
■ そうは言っても住宅金融公庫はいずれ廃止になるのではないか？
廃止というと穏やかではないのですが、平成１９年３月までに新たに設立される公的な独立行政法人に引き継がれることになっているということです。住宅金融公庫のＨＰによれば、それまでに約束した融資に関しては確実に実行していくとのことですし、引き継がれた後も条件は変わらないと言っています。
逆に引継ぎ後は公庫と同様の（ある意味で緩い）条件での融資は難しくなる可能性があります。そういう訳で公庫融資のメリットに意義を見出す方は、引き継ぎ前に公庫融資を使ってマイホームを建ててしまった方が良い、ということになります。ねこちパパとしては、引き継ぎ後も仕様書だけは残っていって欲しいと強く願っています。
■ 住宅工事共通仕様書と住宅金融普及協会
今まで公庫仕様書と呼んできたものは住宅工事共通仕様書というもので、軸組工法、２×４工法、鉄筋コンクリート造用のものなどいくつかの種類があり、住宅金融普及協会が発行しています。内容は今まで紹介してきたように詳細に仕様を定めており、今すぐマイホームを建てる予定の無い方も一冊手に入れて少しずつ勉強していけばイザという時にも安心です。
住宅関係の仕事に就いている方、建築を学ぶ学生さんなども入手されて一度は精読されると大変役に立つものと思います。
■ 公庫仕様書の入手方法
一般の本屋さんでなかなか見かけないというのが普及しない原因かと思います。もっとも簡単に入手する方法は住宅金融普及協会のホームページからオンラインで注文することです。住宅金融普及協会のトップページから「住まいのポータルサイト」のコーナーを選びます。
こうした簡単なことが住宅金融公庫のＨＰを見てもなかなか分からないのです。住宅金融公庫のリンク集には入っているのに案内がありません。
さて上記のサイトの中に「住まいの書籍コーナー」というところがありますから、ここを選びますとここが（財）住宅金融普及協会のバーチャルショップとなっています。
アドレスは http://www.sumai-info.com/common/shop_top.jsp となっているかと思います。
このショップの案内の中からさらに「設計審査関係書類・仕様書等」というところを選びますとようやく共通仕様書などを含んだ設計や仕様に関する書籍がリストアップされてきます。
購入方法は買いたい本を選んでカートに入れ住所等を入力すれば一週間程度で宅配で本が送られてきます。消費税と送料がかかります。代金は購入金額が３万円以下は代引きとなります。
■ 解説付きを選ぼう
リストには色々な種類の仕様書が載っていますが、購入するのは解説付きのものにしましょう。２×４仕様書であれば、枠組住宅工事共通仕様書（解説付）というものを選びます。なお輸入住宅などで見かける北米型の４×８サイズの面材を使用した２×４住宅の場合は、北米型枠組住宅特記仕様書となりますので注意が必要です。
また軸組工法の場合は、木造住宅工事共通仕様書（解説付）となり、鉄筋コンクリートの場合は、鉄筋・鉄骨住宅工事共通仕様書となります。なお、地方公共団体提出のための確認書付（本文の解説がないもの）２部と、建築主用（本文の解説付）１部などがついたセット一式も販売されていますが、これは本格的に融資が決まったら入手すれば良いでしょう。
２×４に関してはいわゆるスパン表：枠組構造設計スパン表や枠組構造設計スパン表（カナダ材用）などもありますが、これは枠組壁工法住宅工事共通仕様書の別冊で、構造計算を実施せずに、床根太、たるき等の構造強度、たわみに対して適切なサイズ、スパンを導き出すためにあります。しかしまあ通常ここまでは必要ないでしょう。ただ建築を学ぶ方や関係者、興味のある方は入手しておいて損はありません。
■ 他にも参考になる書籍がいっぱい
この他にもログハウス用の丸太組構法住宅工事共通仕様書や公庫の割増融資工事の種類のひとつである高規格住宅で、共同住宅の場合に使用する特記仕様書である高規格共同住宅特記仕様書なども入手でき、興味がそそられるところです。
それから公庫が推奨する公庫融資住宅の工事請負契約書と工事請負契約約款もありますから入手されて参考にされるのも良いでしょう。公庫仕様書についてはどうやって入手したらよいのかというお問い合わせをたくさんいただいてきましたが、以上をご参考にしていただければ幸いです。
