□　フラット３５、銀行ローン、メリット・デメリット
――最近の住宅ローン事情――

景気が上向きかげん？で、住宅ローンの金利も先高感があり、ネット上では、安定を求め、長期固定金利のフラット３５が優位のように見えますが果してそれは・・・。
それとも金利上昇は、リストラ景気とも言われる一時的なもので、これからまた下がる？

フラット３５のメリット
  1. 名前の通り、３５年間変わらない金利で、返済計画が立て易い。
  2. 保証料が無料（金利に含まれる）。保証料とは、連帯保証人を立てる代わりに、民間の保証会社　や公的保証機関の保証を受けるために支払う費用。
  3. 繰上げ返済手数料が無料。ゆとりが出来、予定より早く返済し、以後の金利や返済期間を縮める手続きの手数料。

フラット３５のデメリット
  1. 長期金利固定のため金利そのものは、やや高い。高金利時に借りると将来にわたり高金利に基づく返済額を負担しなければなりません。
  2. 団信に入るには、有料（金利＋０．２〜０．３％位）。団信とは、ローン債権者が死亡や高度障害等の理由でローンを支払えなくなった時、団信（団体信用生命保険）に入っていないと家を手放さなくてはなりません。入らなくてもＯＫですが、やはり、加入されることをお進めします。
  3. 直ぐに金利が確定できない完成時実行型で、家が出来上がって完了検査が終わってから（設計段階確認申請提出後７、８ヶ月先）なので、最初の申込時に完成後の金利が予測し難い。着工時、上棟時には、まだ、融資されないので支払いのために、つなぎ融資を別に起こさなければなりません。公庫は申込時実行型。
  4. 建物の技術的な審査があり、（着工前、中間、完成時 計３回）最低限の建売の手抜き工事を取り締るような性質の審査なので注文住宅には、そぐわなく、かえって、変な縛りが増え、注文住宅の良さが出なくなってしまう可能性があります。お役所が作った制度なので、あまり自由が効かないというところがチョットどうなんでしょうか。

銀行ローンのメリット
  1. 固定金利型，固定金利選択型，変動金利型等、いろいろな返済プランが、選択出来ます。
  2. 固定金利選択型で、３，５，１０・・・年等の固定金利が、低いキャンペーン割引も手伝って、金利１〜２％ものがあるので、若い時期の月々の返済額が低く抑えられます。
  3. 保証料は、有料（融資額の０．２％前後）ですが、それを見込んでもフラット３５より安く、月々の返済額が抑えられるようです。
  4. 団信は、無料というか金利に含みます。
  5. 上棟時（着工１ヶ月後位）には、金利が決まり融資できる、上棟時実行型。
  6. 建物が銀行の審査だけなので、技術的な基準、規制は無く、家そのもの仕様は自由で、余り縛りがありません。

銀行ローンのデメリット
  1. 繰上げ返済手数料有料。それほど年に何回も繰上げ返済するわけではないので・・・。繰上げ返済は、金利を下げるより、返済期間を短くする方が得。
  2. 固定金利選択型，変動金利型は、低金利時に借りると、将来の金利の上昇とともに、返済額が増える可能性があります。（ある程度の優遇措置あり）将来の不安要素をなくしたいのであれば、やはり長期固定金利のフラット３５。若いうちは月々の返済額を抑え、年と共に、余裕が出来てきたら、ある程度の返済額を支払う設定が出来る固定金利選択型の銀行ローン。というような考え方も一つの選択肢だと思われますし、他にも、いろいろなローンの組み合わせも考えられると良いかもしれません。

また、都市銀行より金利の低い地方銀行という方法もありますし、ろうきん（中央労働金庫）なども視野に入れると良いでしょう。
金利だけで考えれば、ＪＡ(農協）が結構低いので条件さえ合えば、お得ではないでしょうか。
ＢＡＣＫ