| 大阪 の 司法書士 。相続その他不動産登記、会社登記、成年後見、裁判・債務整理 平木司法書士事務所 06-6445-5767 まずはお気軽にお電話を |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
トップページへ 大阪 司法書士会 会員 平木 司法書士 事務所 司法書士 平木 寛二 大阪市西区江戸堀1-23-26 西八千代ビル9階 司法書士は街の法律家。 まずはお気軽にご相談を！ 大阪司法書士会所属 平木 司法書士 事務所 司法書士 平木 寛二 〒５５０−０００２ 大阪市 西区 江戸堀１−２３−２６ 西八千代ビル９階 電話 ０６−６４４５−５７６７ |
家賃滞納にお困りの大家さんへ  マンション、アパート経営をされている大家さん、又は賃貸の管理をされている会社の方なら、おそらく皆さんが悩まされる問題のひとつとして、家賃の滞納があると思います。 解決までの期間が長ければ長い程、大家さんにとっては、損害が大きくなりかねませんから、深刻な問題です。 また、賃料の滞納に加えて、賃借人（部屋をかりている人）が突然行方不明になる、といったケースもあります。 こういった場合、まれに自分で鍵を変えてしまったり、合鍵で中に入り荷物を勝手に処分されてしまう方がいらっしゃるようですが、大家さんといえども住居侵入の罪に問われたり、損害賠償請求を起こされたりするので大変危険です。 きちんと法にのっとった解決策を取ることが結局近道なのです。 ただでさえ、家賃滞納でイタイ思いをしているのに、これ以上、お金や時間を掛けるのはばかばかしい、という気持ちもよく分かりますが、滞納額が増えれば増えるほど回収率が悪くなるというデータもあるようです。なるべく早く、手を打ちましょう。 明け渡し請求のおおまかな流れ 大家さんとの打合せ 当司法書士事務所において大家さんにお話を伺います。（滞納者について、滞納の額・時期について。）必要に応じて、ご指定の場所にお伺いします（但し別途費用がかかります）。 賃貸契約書、図面、家賃不払状況の判るもの（通帳など）をお持ち下さい。 ご希望（支払ってくれれば居てくれても良いのかとにかく出て行って欲しいのか、等）をお聞きし、今後の予定を説明します。 場合によっては当司法書士事務所で現地を調査することもあります。  内容証明郵便 内容証明郵便を送ります。事例によって内容・回数は変わりますが、「○○までに滞納家賃△円の支払いがなければ賃貸契約を解除します。等」といった支払催告＋条件付契約解除をすることが多いです。 ※占有移転禁止禁止の仮処分 内容証明郵便を送っても、反応がなかったり、あっても交渉がまとまらないと訴訟を起こすことを検討し始めます。 が、訴訟をしても、その途中、あるいは執行までに賃借人以外の他人が入居したりすると、裁判が長引いたり、新しい入居者に対して効力が及ばずやり直しをする破目になります。これを防ぐため、占有移転禁止の仮処分という手続をします。 （占有屋といって、入り込んでお金を得ようとする人間もいます。） ただし、この手続をするには一定の予納金を収めることが必要です。 建物明渡訴訟 当司法書士事務所で訴状を作成後、裁判所に提出し、訴訟手続に入ります。もしも、賃借人が行方不明の場合は裁判所に一定期間公示して相手に送ったことにする公示送達という方法で訴状を送ってもらいます。訴訟は相手が争う場合、争わない場合といろいろですが、相手が争わない問題のあまりないケースでは２，３ヶ月で判決が出ます。 ※明け渡しの強制執行 「明け渡せ」という判決により、あきらめて出て行ってくれる入居者もいるでしょうが、出て行ってくれないこともあります。この場合、この判決を使って、強制執行を申し立てます。 執行官に強制力を持って排除してもらうわけです。 家財道具についても、いったん倉庫に保管し売却することにより処分します。 ※印については必須ではありませんので、ケースによっては省略します。 上に挙げた流れは必ずこうなるというわけではありません。 例えば、内容証明郵便を出した段階で、賃借人（部屋を借りている人）がどの程度協力的かによって、とる手続は変わってきます。 後述のとおり、強制執行になってしまうとどうしても、多額の費用がかかってしましますので（もちろん、法的には賃借人から取り返すことのできる費用がではありますが、現実には難しいです。）、任意の明け渡しを望めそうな相手については、交渉をすることも大事になってきます。 訴訟前に任意の明け渡しについて交渉が可能な場合には、 起訴前の和解という手続を裁判所に申立てておきます。もし、交渉の内容のとおり明け渡しがなければ、その調書にのっとって（これを債務名義として）執行が可能だからです。（公正証書では明け渡しについては債務名義にはなりません。） あるいは、占有移転禁止の仮処分をした段階で、不動産（ドアの前に）にその旨の張り紙等がされますので、驚いて明け渡してくれる場合もあるようです。 当司法書士事務所では、ケースバイケースにて、柔軟に対応しています。 ただし、司法書士は、司法書士法により訴訟の代理人となれる場合と、なれない場合があります。なれない場合には書類作成等によりサポートすることができます。 当司法書士事務所の建物明渡しの報酬については、当該建物の専有部分の固定資産評価額によって変わりますが、例えば、評価額６０万円くらいの普通の１Kのアパートなら、特別の事情がなければ上記の一連の手続で、約２５万円前後です。 その他の実費（裁判所や郵券に支払うお金）については、実際には特に強制執行について、荷物の多さ、部屋の中の状況等により、大きく変わる（１０数万〜１００万）ので、一般的に記載することは困難です。（同じ例なら、２０万程度かとは思いますが・・・） いずれにせよ、そのまま放置しておいても問題は解決しません。まずは平木司法書士事務所までお気軽にご連絡下さい。 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||