新設された定期借家制度は、期間の定めのある建物の賃貸借契約を締結する場合、公正証書等の書面によって契約する場合に限り、契約の更新がないことを定めることができ、賃貸借期間が満了した場合には、確定的に賃貸借契約が終了するという制度です。

　従来の借家契約（以下「従来型の賃貸借契約」といいます）では、貸主に建物の自己使用を必要とする事情等の正当事由がない限り、更新の拒絶や解約が認められず、期間が満了しても、事実上契約を終了させることが困難になっています（借地借家法２８条）。

　このような従来型の賃貸借契約の内容が、立退き等の貸主と借主間のトラブル発生の一因となっており、また正当事由の制度が良質な借家の供給を阻害しているとも指摘されています。

　そのような問題点の是正をするため、契約期間が終了した場合に確定的に契約が終了するという定期借家制度が新設されたと説明されています。

　定期借家制度の成立要件は、次の５つであり、以下の５要件を満たさないと従来型の建物定期借家とはいえず、従来の更新の認められる賃貸借契約と扱われます。　

�@「期間の定めのある」賃貸借契約であること（法第３８条１項）　

　賃貸借契約でも期間の定めのあるものに限られます。従来の建物賃貸借契約では期間の定めのない契約も多くありますが、新設された定期借家契約は、期間の定めのあるものに限定されました。

　なお、今回の改正ですべての建物賃貸借契約について民法６０４条の適用がなくなり、さらに定期借家契約には借地借家法２９条も適用されなくなったため、短期では１年以下、長期では３０年とか５０年といったような期間の定期借家契約が認められるようになりました。　

注：借地借家法２９条・・期間を１年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めのない建物賃貸借とみなす。

　民法６０４条・・・・賃貸借の存続期間は２０年を超えることができない。もしこれより長い期間を定めたときは期間を２０年に短縮する。

　なお、定期借家契約に対しても短期賃貸借制度（民法３９５条）の適用はあります。したがって、同条により、「３年を超える契約期間の定期借家契約」が、抵当権者あるいは競売手続きの競落人に対抗できないということは「３年のを超える契約期間の従来型の建物賃貸借契約」の場合と同じですから、この点は、賃借人に対し、都宅建発行の「追加重要事項説明書」等を活用して説明しておく必要があるでしょう。

�A「建物」の賃貸借契約であること（法第３８条１項）　

　建物の賃貸借であることが要件になっていますが、建物の賃貸であれば、用途が事業用であろうと、居住用であろうと定期借家契約は認められます。また、面積による制限、地域による制限等は一切ありません。

�B公正証書等の書面で契約をすること（法第３８条１項）　

　定期借家契約を締結するには、公正証書等の書面で行うことが必要です。公正証書は一例としてあげられているだけですので、公正証書によらなくとも、一般の書面による契約であれば、定期借家契約を締結できます。　

�C契約の更新のないこととする旨定めていること（法第３８条１項）

賃貸借契約の条項に「契約の更新がないこと」が定められていることが必要です。

　実務的にどのような契約書を作成すべきかは、現在検討しておりますが、一例として「本件契約は借地借家法３８条に基づく定期建物賃貸借契約であって、契約の更新はなく、第○条の定める期間の満了により終了する」というような条項が考えられます。

�D貸主があらかじめ借主に、契約の更新がなく期間満了により建物の賃貸借契約が終了することを記載した書面を交付して説明すること（法第３８条２項）

　この要件は衆議院による修正により付け加えられたもので、借主に誤解が生じることを防ぐため、貸主に定期借家契約であることの書面の交付による説明義務を課したものです。

　なお、書面の交付をして説明することを怠ると、たとえ契約書に更新をしないと定めていても無効であり、従来型の賃貸借契約と扱われることになります。

　定期借家制度の最大の特色は、契約に定めた賃貸借期間が満了すると賃貸借契約が確定的に終了して、借主は建物の明渡しをする義務が生じることです（法第３８条１項）。　ただし、契約が終了すると言っても、契約期間が１年以上の契約では、期間の満了の１年前から６月前までの通知期間内に期間満了による通知をしなければ、借主に契約の終了を対抗できないとされています。通知期間満了後に通知をした場合は通知の日から６月経過後に終了したことを対抗できます（法第３８条５項）。

　なお、１年未満の期間の定期借家契約では、このような通知をすることなく、期間の満了時に契約が終了したことを、貸主は借主に主張できます。

　もっとも、期間満了の際に貸主と借主が合意により再契約をすることは認められますが、これは従来の賃貸借契約の更新とは全く異なる「新しい定期借家契約」ですので、注意してください。

　ちなみに、期間満了後にも任意に明け渡さない借主に対しては、裁判により債務名義をとって強制執行しなければならないことは、現在と同じです。

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