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借地権（しゃくちけん）
建物の所有を目的として他人の土地を利用する権利のこと。物権である地上権と、債権である賃借権の二通りの権利形態があります。広義の借地には建物所有目的以外の目的、たとえば更地の駐車場、資材置場等として利用している状態も含まれますが、借地借家法で定められた借地権は、建物の所有を目的とする地上権又は土地賃借権のことをいいます（法2条1項）。一般に借地権といった場合、この借地借家法に定められた借地権のことを指します。
借地借家法に定められた借地権→建物の所有を目的として土地を利用する権利のこと
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地上権 |
物権（注1）であるため、土地を直接的に支配できる強い機能を持つ。地上権者は地主の
承諾を得ないで、地上権を登記したり、第三者に譲渡したり、賃貸することができる。 |
| 賃借権 |
債権（注2）であるため、賃貸人の行為を通じて土地を間接的に支配できるのみで、機能
は地上権に比べて弱い。ただし、借地法および借地借家法で強力に保護されており、実
質的な機能は地上権とほとんど差がないといえる。 |
注1）特定の物を直接に支配する権利。所有権・占有権・地上権・永小作権・地役権・入会権・留置権・先取特権・質権・抵当権などが民法上認められており、また、譲渡担保権・温泉権などが判例上・慣習法上認められている
注2）特定の人に対して、一定の給付を請求しうる権利。財産権の一。
借地権の存続期間
借地権の存続期間は、旧法である借地法と、平成4年に改正された新法の借地借家法では異なります。
借地借家法（新法）の存続期間（定期借地権以外の普通借地権の場合）
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借地権の存続期間は、建物の堅固、非堅固の区別なく、一律に30年となります（法3条）。
当事者が契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間になります。 |
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当初の存続期間が満了したのちに借地契約が更新された場合は、1回目の更新のときは、
その存続期間は20年、2回目以降の更新からは10年となります（法4条）。 |
借地法（旧法）における存続期間
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借地権の存続期間は、原則として、堅固な建物（石造・土造・レンガ造・コンクリート造・ブロ
ック造など）の所有を目的とした場合は60年、その他の建物（非堅固な建物＝木造）の所有
を目的とした場合は30年とされています（法2条1項）。この期間中に建物が朽廃したときは
借地権は消滅します（同項但書）。借地権設定契約で建物の種類・構造を定めなかったとき
は、非堅固の建物の所有を目的とするものとみなされます（法3条）。
他方、借地権設定契約で堅固な建物に関して30年以上、非堅固な建物に関して20年以上
の存続期間を定めてときは、例外的にこの合意が優先され、借地権はその期間満了をもっ
て消滅します。この期間は契約当事者間の合意によるものですから、期間中に建物が朽廃
しても、借地権は消滅しないものと解されます。なお、この期間に満たない存続期間を定めた場合は、借地権者に不利な約定として、期間を定めなかったものとみなされます（法11条）。 |
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合意により更新する場合は、更新後の存続期間は更新時から起算して、堅固な建物は30
年、非堅固な建物は20年になります。ただし、建物が期間満了前に朽廃したときは借地権も
消滅します（法5条1項）。当事者がこれよりも長い期間を定めたときは、その合意に従います
（法5条2項）。 |
旧法の借地法が借地権者保護の色彩が強過ぎ、それが土地の新たな供給を妨げているとの非難が多かったことから、平成4年に法改正が行われ、期間が満了したときは確定的に借地権が消滅する定期借地権が創設されました。然しながら、普通借地権に関しては、建物の堅固・非堅固の区別が廃止されたり、当初の存続期間や更新後の期間に若干の改正はあったものの、実質的な内容は旧法とあまり変わっていません。したがって、改正後に新法の普通借地権が設定されている例は少ないと思われ、現在、存在している普通借地権のほとんどは旧法（借地法）によるものと思われます。（新法施行前（平成4年7月1日以前）に締結されている借地契約は旧法が適用されます。）
借地権の対抗力
借地権の対抗力とは、借地権の存する土地を新たに取得した者や、土地の抵当権者に対して、借地権者が自分の借地権を主張できることをいいます。借地権の対抗力を備える方法には、借地権を登記する方法と、借地上に存する建物を登記する方法があります。
借地権の登記
地上権も賃借権も登記することにより、第三者への対抗力をもつことになります。ただし、既に説明しましたとおり、地上権は物権であるため、地主の承諾を得なくても、登記することは可能ですが、債権である賃借権は地主の協力なしでは登記することはできません。そして、ほとんどの場合、地主は借地権の登記には協力しません。
借地上の建物の登記
地主の協力が得られず、借地権の登記ができないとしたら、借地権者の地位は極めて弱いものになります。地主が自分の土地を第三者に譲渡するのは自由ですので、借地権者の知らぬ間に土地が譲渡され、借地権が登記されていないとしたら、借地権者は新しい地主に借地権を主張できなくなります。そこで、借地権者を保護するため、借地権者が借地上の建物を登記している場合は、借地権そのものの登記がなくても、借地権を第三者に対抗できるようにしています（新法は第10条、旧法においては建物保護法の第1条）。
※借地権者と借地上建物の所有名義人が異なる場合
借地権者は父だが、建物の所有名義は息子というように、借地権者と借地上の建物の所有名義人が異なるという例が少なからずあります。そのような場合でも借地権の対抗力が認められるかですが、これについては否定的に考えた方がよいといえます。判例では対抗力が認められたケースもありますが、これは少数派意見で、最高裁の判例ではほとんどが「親族名義の建物登記では借地権の対抗力は認められない」という判断が示されています。
建物が滅失したとき借地権はどうなるか
建物が地震、火事、水害などによる事故や天災により倒壊、消失した場合や、人為的な取壊しにより解体した場合などを「滅失」といいます。これに対して、建物が耐用年数の経過により、腐食、老朽化し、その機能を失った状態を「朽廃」といい、この両者は区別されます。借地上の建物が存続期間満了前に滅失した場合、借地権がどうなるかですが、基本的に借地権は建物の滅失によって消滅することはありせん。ただし、存続期間満了時に建物が存在しない場合は、借地権者からの更新請求による更新は認められません（旧法4条1項、新法5条1項）。
借地権の相続
借地権者が死亡したときは、借地上の建物の所有権は相続人のものとなり、それに伴って借地権も相続人に移転します。民法８９６条に「相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。」と規定されていますので、相続による借地権の移転については地主の承諾を要しません。相続開始後に地主から借地権の名義書換の承諾料を要求されて、応じてしまうケースがありますので、要注意です。
ただし、贈与（遺贈を含む）による借地権の移転の場合は地主の承諾を要します。地主の承諾を要しないのは、借地権の相続の場合だけです。
借地権の相続税評価
借地権も相続税の課税対象となり、その評価額は、借地権の目的となっている宅地の自用地としての価額にその宅地に係る借地権割合を乗じて計算した金額となります。
借地権割合は地域ごとに国税局長が定め、路線価図等に表示されています。
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