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| 借地権に係る更新料・建替え（増改築）承諾料・名義書換料等の価額水準・相場 |
| 項目 | 授受の時期 | 一般の価額算定基準 | 法的性格・授受の根拠等 |
|---|---|---|---|
| 借地権の 更新料 |
借地契約の更新時 | ※借地権価格の5％程度。 東京・横浜地区は若干高めに なる傾向にある。 ※以前（地価高騰期）は借地権 価格を基礎とするケースが多 かったが、近年は更地価格を 基礎とする例が増えており、 地主が更地価格の3〜5％程 度を要求する例が多い。 ※以上は非堅固建物（木造等） 所有目的で契約期間が20年 の旧法借地権の例であり、 堅固建物（鉄骨造等） 所有 目的等で契約期間が30年以 上の借地権はこれらの例より も一般的に高くなります。 |
法的な根拠はないが、東京などの 大都会やその周辺地域においては 授受されるケースが多い。 （判例で根拠として比較的多いもの） ※地代が低額な場合の補充 ※更新に関して地主が異議権を 放棄することに対する対価 ※更新に関する訴訟回避の利益 裁判で、更新料支払の慣習ないし 慣習法を認めた判決はほとんどあり ません。 |
| 借地権の 建替え （増改築） 承諾料 |
借地上の建物の建替 え・増改築時 （条件変更を伴わない もの） |
※更地価格の2〜5％。 （借地非訟事件の決定例は ほぼこの中に集中している。） ※東京地裁の決定例では、次 のような場合は、更地価格の 3％とする例が多く、一応の基 準となっているようである。 ・従前の建物と用途や規模が ほぼ同一 ・過去に一時金の授受がない ・近い将来借地権の消滅の 可能性がない ・過去の賃料がほぼ適正 ※床面積の増加や用途の変更 のような場合は5％程度まで 上がることもある。反対に部 分的な改築の場合は1％程 度になることもある。 |
一般に借地の賃料は土地の資産 価値（地価）に比べ著しく低い傾向 にあるため、貸主は概して借地権が 早期に消滅することを望んでいます。 借地契約に増改築を制限する特約 がつけられることが多いのは、建物 の朽廃により、借地権を早期に消滅 させたいという貸主の願望が反映し た結果ともいえます。したがって、増 改築を承諾することは、これら貸主 の利益が失われることであり、それ を補填するものとして授受される金 銭といえます。 端的にいえば、不足賃料の一部 回収、増改築制限特約の解除に対 する対価と考えられます。 |
| 借地権の 条件変更承諾料 |
非堅固な建物から 堅固な建物利用等へ の借地条件の変更時 |
更地価格の10％程度 | （裁判の許可例で多いもの） ※借地を堅固な建物に利用できる ことによる超過利潤の一部を地主 に分与するもの。 ※強固な権利が創設されるための 一種の権利金。 |
| 借地権の 名義書換料 （名義変更料） （譲渡承諾料） |
借地権（賃借権） の売却時 |
借地権価格の10％程度 ※借地権の売却が伴うので、 基本的には売却価格が借地 権価格になるが、中には、別 の方法により、借地権価格を 決める場合もある。 地価公示を基準にする例もあ る。 一般的に期間の延長は含ま れない。 ※相続による名義書換の場合 は必要ない。 |
借地権のうち賃借権を他人に譲渡・ 転貸するときは貸主の承諾を受けな ければなりません（民法612条1項）。 名義書換料は承諾を与えることの 対価といえます。法律上は承諾料を 必要とする規定はないのですが、貸 主は承諾料を支払わなければ、譲渡 を認めません。また、代諾許可の裁判 においても、ほとんどの場合、承諾料 の支払いが命じられています。 結局、借主は承諾料（名義書換料） を支払わざるを得ないことになります。 |
| 建替え（増改築）承諾・条件変更承諾・譲渡承諾は借地非訟事件手続きが利用できるため、裁判所の決定例により承諾料の相場がほぼ形成されています。それに対して更新料はそもそも法的根拠がないため、決まり方もケースによってさまざまです。 本表の価格水準・相場は、各承諾料等を決める場合の目安と考えて下さい。 現実の価格は貸主・借主の合意により決められますので、本表の数値とはかけ離れた水準で決まる例も少なからずあります。  借地権に関する問題でお悩みの方はこちら借地権について詳しく解説した「借地権の鉄人」をご希望の方はこちら更新料、建替え承諾料、名義書換料等に関するＱ＆Ａはこちら |
| 借地権に係る更新料、建替え承諾料、名義書換料等の価格水準 ｂｙ ライフコーディネート |