相続税対策は土地評価をきちんと行うことから始まります。
	まず、相続税土地評価のメカニズムをよく理解すること

相続が開始し、一定規模以上の遺産を相続すると、相続税が課税されます。 　相続税の課税対象は当然のことながら相続した財産ですが、税額を算出するため、一度全ての相続財産を貨幣価値に換算し、評価額を算定します。 　この場合、一般的に問題が起こりやすいのが不動産の評価です。相続財産に占める割合が最も高く、税額に与える影響が大きい上に、評価そのものが難しいからです。 　相続税法では「相続等により取得した財産の価額は、当該財産の取得のときの時価による」とされていますが、膨大な件数にのぼる土地評価作業を円滑にこなすため、国税庁は評価方法のいわばガイドブックである「財産評価基本通達」を公表しています。 　この「財産評価基本通達」のおかげで、税務署職員は土地評価のチェックが非常に楽になっていると思いますし、納税者に代わり土地評価をすることが多い税理士さんも、たとえ不動産のことはあまり分からなくても、この通達に則って評価していれば、まず大きな間違いを起こすことはないという点で、この通達はそれなりに有意義な参考書といえます。 　現実には、この「財産評価基本通達」に基づいて評価すると、本当の時価（実際に市場で取引されている価格）とはかけ離れた価格になることも多々見受けられるのですが、問題はむしろ、この「財産評価基本通達」をよく理解しないで、評価したために高い相続税評価額となってしまい、結果として納税者が不利益を蒙るというようなケースです。もちろん税務署を納得させるだけの合理的な根拠に基づいて評価すれば、必ずしも「財産評価基本通達」に則る必要はないのですが、全くの手抜きで土地評価を行ったようなケースです。 　「財産評価基本通達」も、不動産の個別的事情が考慮されない等、何かと批判の的になることが多いのですが、数度の改良を重ねるうちに、最近は随分良くになったように思います。 　評価の基本は、まずこの「財産評価基本通達」に基づき、通達の範囲内で目一杯評価額を下げるように努力する（減価要因を徹底的に探し、減価する）ことです。それにより算定された評価額が、それでもまだ実際の時価をかなり上回るようであれば、そこで次善の策として鑑定評価等を考えればいいと思います。

相続税土地評価で最も重要なことは、
「財産評価基本通達」をよく理解し、減価要因を絶対に見逃さないこと

財産評価基本通達による土地評価方法は、路線価方式と倍率方式の２つに分かれます。
路線価とは、不特定多数の人たちが通行している道路に面している標準的な地形の土地に付けられている価格のことであり、主に市街地的形態を形成する地域で採用される評価方式です。倍率方式は、それ以外の地域で採用される評価方式で、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて評価する方法です。

路線価方式の場合、路線価とは前記の通りあくまでも標準的な画地（その地域での標準的な地積の整形地）で、その路線（道路）にしか面していない宅地の価格です。したがって、たとえば地形が悪いとか、複数の路線に面しているような場合は、価格を調整します。ここまでは測量図と路線価図があれば、机上で計算ができそうに思われがちですが、次の確認のために、必ず現地調査を行う必要があります。

�@路線価が適当であるかの確認
�A評価単位の確認

�@の確認例 幅員が狭く、ライフラインが整備されていないに もかかわらず、通り抜けの公道というだけで、 付近の路線と同じ価格が設定されているケース があります

�Aの確認例 土地の評価単位は、利用の単位（自用地、 貸宅地、貸家建付地等）に区分して評価し ます。 ＊自用地は居住用か事業用かにかかわらず、 　　全体を１画地として評価します。 ＊貸宅地は、借地人の異なるごとに１画地とし 　　て評価します。 ＊貸家建付地は、貸家の各棟の敷地ごとに１画 　　地として評価します。

また、形の悪い土地（不整形地）については、間口距離と奥行距離の測り方に充分注意する必要があります。
この測り方の違いにより、価格に大きな開きが出る場合があります。

（倍率地域における現地調査の注意事項）
　倍率方式の場合、固定資産税評価額に地域ごとに定められた倍率を乗じますが、固定資産税評価額の基礎となる課税地目（評価証明書の現況地目）と現地の状況が一致していないことが稀にあります。現況は耕作中の畑であるにもかかわらず、雑種地として評価されているような例です。そのままですと、実際よりも相続税評価額がかなり高くなってしまいます。このような場合は、各市町村の資産税課等で固定資産税評価額を訂正してもらうようにします。

次に評価地に減価要因があれば、それを評価額から控除します。
どういったものが減価要因としてあるかといえば、次のような項目です。

◆不整形地
◆無道路地
◆がけ地を有する宅地
◆容積率の異なる２以上の地域にわたる宅地
◆セットバックを必要とする宅地
◆都市計画道路予定地の区域内にある宅地
◆広大地
◆高圧線下の土地

これらは代表的な減価要因であり、国税局作成の評価明細書にも記載されております。したがって、これらの減価要因を見逃すことは決して許されることではないのですが、中には現地を見ただけでは分からない項目もあります。「容積率が異なる２以上の地域にわたる宅地」「セットバックを必要とする宅地」「都市計画道路予定地の区域内にある宅地」などです。また、無道路地も一見しただけでは判断がつかない場合もあります。
したがって、役所等における調査が極めて重要になります。

また、「広大地の評価」は、平成16年以降「広大地補正率を算定する方式」に変わり、それまでの「有効宅地化率を算定する方式」に比べて、評価作業は一見容易になったと思われがちですが、現実はそうでもありません。広大地に該当する場合と該当しない場合の評価額の差が大きいにも関わらず、広大地の判定が難しいケースが多いことから、最近の土地評価実務においては「広大地の評価」が最重要課題になっているとも言えます。

これら以外にも減価要因となる項目はいくらでもありますので、それらの要因をなるべく多く見つけて、評価額に反映させることが、相続税を軽減させる重要なポイントになります。

上記以外で注意を要する相続税土地評価には次のようなものがあります。

◇土地区画整理事業施行中の土地
◇市街化調製区域内の雑種地（建築制限のしんしゃく割合３０％？５０％？）
◇道路との間に水路・法地が介在している土地
◇貸し付けられている農地
◇都市公園の用地として貸し付けられている土地
◇特定市民農園の用地として貸し付けられている土地
◇土壌汚染地


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