宮崎県司法書士 -

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■土地・建物の登記

■改正不動産登記法の施行で、登記はどう変わったか

	平成17年3月7日から不動産登記の制度が大幅に変わったそうですが、具体的に改正点を教えてください。
	平成17年3月7日の新法施行により全ての登記所で、次のような手続きに変更されました。 >>詳しくはこちらをご覧ください

■念願のマイホーム！　まず土地を買いたいが・・・

	念願のマイホームを建てるために、まず土地を買おうと思っています。友人より事前に法務局で調べた方がよいと聞きました。しかし法務局で何を調べたらよいのか分かりません。教えて下さい。
	土地・建物は、不動産と呼ばれますが、その情報を管理しているのが法務局、いわゆる登記所と呼ぱれるところです。あなたが買おうとしている土地について、登記所でその情報を調べることは重要なことです。　さて登記所でどんな情報を調べればよいのかですが、それは次の３点です。

土地の「登記簿」を調べる

　まず調べたい「登記簿謄本」を取ってください。登記簿と言っても、現在は多くの登記所でコンピュ－タ化されつつあります。コンピュ－タ化された登記所では、これを「登記簿謄本」と呼ばず、「全部事項証明書」と呼んでいます。登記簿の１枚目には、その土地がどこにあるか(所在・地番)、何に利用されているか(地目)、面積はどの位の広さなのか(地積)等が記載されてます。　次のぺージには、持主は誰か、例えば私が買主だと思って相手にしていた人が、登記簿では別の人の場合だってあり得ます。それから持主の前の所有者とか、あるいは税金やローンの支払を怠った場合にされる差押等も書かれています。
　そして最後のぺ一ジに抵当権等が記載され、借り入れをした金額などが分かります

「地図」を調べてください 「地図」を見ると、土地の形状と地番が書かれています。地図はあなたが買おうとしている土地を特定するのに役立ちます。つまりあなたが買おうとして調べた登記簿の●番の土地が、地図に書かれている地番と同じ場所なのかをチェックすることができます。住宅地図と対比すれば調べ易いでしょう。 買おうとしている土地は●番の土地だけではなく、●番と★番の土地の２カ所の地番ではなかったですか？　あるいは●番の土地は、ちゃんと道路に接していましたか？

「地積測量図」も調べましたか。 「地積測量図」は、これが備え付けられている土地と、そうでない土地があります。地積測量図を見れば、土地の形状と境界がよりはっきりと分かります。

■土地購入に際して、法務局以外で調べることは？

法務局で、買おうと思っている土地の登記簿・地図・地積測量図を調べました。そこには心配していました抵当権等の問題はありませんでした。又地図と地積測量図も調べましたが、私が買おうとしている土地と、登記をしようとしている土地の地番や形状は一致しており問題はなく安心しました。これ以外にまだ調べることがあるのでしょうか。

市町村役場に都市計画図があります。買おうとする土地が都市計画法に言う市街化区域にあるのか、市街化調整区域にあるのか、またどんな道路に面しているかなどが分かります。調整区域には原則として家は建てられません。又道路（国・県・市町村道など）に接していなければ家は建てられませんし、農地以外の目的に土地を利用できない農業振興地域が指定されている所もあります。
　その他に色々な法律で規制されていますから、専門家である私たちに相談をされた方が迅速でかつ確実だと思います。

■買う土地に「抵当権」の登記が付いていますが・・・・

先日、土地を買うのに売主と売買契約書を結びました。残金は来月末日に支払うことになりました。しかしこの土地には１，５００万円の抵当権が付いており不安に思っています。大丈夫でしょうか。又登記はいつ出来上がるのでしょうか。

私たちは、あなたが残金を支払われる時に、登記が確実にできるかどうかを確認をするために立会をしています。立会の場所は、１，５００万円の抵当権を入れている銀行とか、あるいは司法書士事務所だったりします。この取引の時に、あなたが残金を支払われても抵当権が確実に消されるのかをチェックします。その外に、売主は本当に売る意思があるのか、別人が無断で売ろうとしているのではないのかを、あるいは残金支払の直前に、それ以外の抵当権や差押などの登記がされていないか等もチェックします。問題のないことを私たちが確認した後に、あなたから残金を支払ってもらうことになります。
　実はこの立会は、私たちの業務の中でも緊張する場面なのです。言葉を換えて言うならば、私たちには、買主売主の財産を安全に守る重大な責任があり、取引はその重要な場だからです。　あなたの場合にもぜひ司法書士の立会いの下で、残金支払された方がよいでしょう。
　登記完了の時期の件ですが、立会終了後、私たちが法務局に登記申請をします。数日後（宮崎の場合）に登記が完了して、権利証をあなたにお渡しすることになります。

■「権利証」がない・・・　再発行してもらえる？

土地を売ることにしました。しかし数年前に土地の権利証を無くしてしまいました。権利証の再発行はできないのでしょうか。

権利証の再発行はできません。ただ権利証がないと登記ができない、という訳ではありません。従前は、これに代わるものとして保証書を作成し登記申請をしていました。しかしこの保証書は不正な登記事案にしばしば利用されるなど問題点がかねてから指摘されていました。そこで今回の不動産登記法の改正に伴い保証書制度は廃止され、より充実させた
(1)｢事前通知制度｣と(2)｢司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度｣が新たに導入されました。以下に両制度の概略を説明します。
(1) ｢事前通知制度｣　この制度では、売主等登記義務者に対して、郵送で｢登記申請があった旨｣の通知が行われます。通知を受け取った不動産登記名義人が、これに記名し実印で押印して、通知された登記の申請が真実であることを登記所に申し出たときに初めて登記が実行されます。この通知は｢本人限定受取郵便｣によってされ、これにより本人確認が行なわれます。このように、｢事前通知制度｣によって、本人確認が行なわれた上で、登記が実行されることになります。
(2)｢司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度｣　｢登記識別情報｣も｢権利証｣も提供できない場合、原則として(1)の事前通知により登記がなされることになりますが、事前通知を省略して登記申請できる方法がこの制度です。　具体的には、申請代理人である司法書士が本人と面談して、さらに、たとえば本人のパスポートや運転免許証等の身分証明書の提示を受けて本人であることを確認し、その面談日時・場所、所定の確認方法による本人確認をした旨等、司法書士がその責任において本人確認をしたことを明らかにした上で、その内容を本人確認情報として、登記所に提供するというものです。　
　この場合は、その本人確認情報が適正であれば、事前通知を省略して登記が実行されます。たとえば、不動産売買の場合、売主は、司法書士と面談し、運転免許証等を提示し、本人確認情報を司法書士が作成できるようにした上で、その他の必要書類と引き換えに、取引決済が円滑にすすめられます。　
　ただし、司法書士が適正な本人確認情報を提供できない場合は、この制度を利用することはできません。その時は、原則どおり、事前通知による登記となります。

■登録免許税の軽減って・・・？

中古住宅を買おうと思い、司法書士に相談をしましたところ、登記書類を法務局に提出するさいに、司法書士に対する報酬とは別に登録免許税が必要であると聞きました。しかし司法書士より、この税金は減額ができます、と言われました。どのような登記の場合に減額ができるのでしょうか。

登記をすると、税金である「登録免許税」が必要になります。具体的には、登記を法務局に提出するさいに、収入印紙を貼付して申請書と一緒に提出することになります。中古住宅を買って居住しようという買主には、その負担を軽減しようとする趣旨なのです。　ところですべての中古住宅が軽減される訳ではありません。それにはいくつかの要件があります。又それ以外の登記にも様々な減額の制度があります。例えば新築住宅の登記、住宅ローン等の抵当権などです。その種類は多岐にわたっており、又法律が変われば税率や要件が変わります。　この軽減が適用できるにもかかわらず、この適用を受けないで登記をした場合には、残念ながらこの差額の税金は戻ってきません。不利な取り扱いにならないように、私たちも税の軽減が適用があるのかどうかを常にチェックをして、登記手続をしています。

■「登記」って重要？

先日友人から土地を買い、代金も全額支払いました。しかし登記をするのは費用も掛かるためそのままにしています。問題はないでしょうか。

すぐ登記をされることを勧めます。あなたはこの土地は私のものだと、友人に対しては今は言えます。しかしその土地を、友人が別の人に売って登記を済ませることだってあります。別の人に対して、私の方が友人から先に買ったのだから、この土地は私に返せ、とは言えなくなるのです。しかしあなたは友人に対して、支払った金を返せとは言えます。しかしあなたに大変な苦労が待っていることは明らかです。登記は、他人にこれは私のものだと言えるためにするものです。　又あなたが知らないうちに、友人が借金をしてその土地が差押られたり、担保に入れたりすると思わぬ大きなトラブルの原因となります。友人が亡くなることだってあります。その相続人である子供達に対して、私に登記をしてくれとは言えるのですが、おもわぬ高額の印鑑料を請求される可能性だってあります。子供たちが多かったらなおさら大変です。　登記をすることによって、初めてどこにも心配なくあなたの権利を確保できるものになるのです。ぜひ早目に登記をして下さい。

■亡くなった人の兄弟が相続人になる場合って？

私には子供がいません。又両親も死亡しています。私が死んだら、私の財産は当然に最愛の妻だけに権利があると思っています。しかし友人に聞くと、妻だけではなく私の兄弟にも権利があると聞き驚いています。本当はどうなのでしょうか。

子供さんがおられない方でも、死亡したら妻だけでなく、兄弟にも相続権があることをご存知ない方が意外とおられます。あなたの両親が健在であれば、相続権は親と妻ですが、もし両親共に亡くなっておられれば、あなたの妻だけではなく、あなたの兄弟姉妹にも相続権があるのです。この相続権の割合は奥さんが３／４、兄弟姉妹が１／４になります。兄弟姉妹が数人いればこの１／４を兄弟姉妹で人数割りします。兄弟姉妹が既に死亡していれば、甥姪までその権利があります。　ですから、あなたが亡くなられた場合には、妻だけではなく、あなたの兄弟姉妹を含めて相談をせざるえなくなります。奥さんだけに全てを相続させたいのであれば、遺言書を作成されるのが最善の方法でしょう。　なお、例えば子供の内のひとりが全ての財産を相続をした場合には、何も相続しなかった他の子供には、相続財産に一定の割合で利益を受ける権利があります。この権利を遺留分と言います。しかし兄弟姉妹には、この遺留分がありません。従って、奥さんが全ての財産を相続されても、兄弟姉妹から相続財産に対して主張される恐れはありません。

■「遺言書」を作るにはどうする？

私は私が死んだら、長男死亡後にも私の面倒を親身になって見てくれてきた長男の嫁に、財産の一部を譲ろうと考えています。そのため遺言書を作成しようと思っています。遺言書を作るにはどうすればよいのでしょうか。

あなたが死亡しましたら、相続人はあなたの子供で、長男の嫁には相続権がありません。そのためあなたが嫁にも譲ろうという気持は実現できなくなります。　そこで　遺言書を作成されるのだと思います。　ところで主に利用される遺言として「公正証書遺言」「自筆証書遺言」があります。遺言には厳格な方式が定められていますので、その方式に反してしまうとせっかくの遺言書が台無しになってしまいます。このような事態に陥らないために、費用はかかりますが、確実な公正証書遺言を公証人役場で作成されることをお勧めします。この方式は、あなたが公証人に遺言の趣旨を口頭で述べて、これを公証人が公正証書として作成してくれるものです。準備するものは、あなたの実印・印鑑証明書などです。それに証人２人が必要となります。証人は、作成するさいの立会人で、公正証書に署名と認印を押印することになります。　私たちも、場合によっては証人や遺言執行者になります。　なおその外に、遺言書をぜひ作成された方が良いと思われるケースは、次の場合が考えられます。

夫婦に子供のない方
先妻の子供と後妻がある方
家業を継ぐ子供に、事業用財産を相続させたい方
相続人が誰もいない方

宮崎公証人合同役場　０９８５（２８）３０３８
都城公証人役場　　　　０９８６（２２）１８０４
日南公証人役場　　　　０９８７（２３）５４３０
延岡公証人役場　　　　０９８２（２１）１３３９

■行方不明の相続人がいるが、遺産分けの話し合いができる？

父が死亡しました。父の子供は、私と兄と弟の３人です。話し合って父の財産を分けようと思っています。しかし弟は２年前から行方不明です。弟は会社といさかいを起こし突然家を飛び出したきりです。私たちにはもちろん友人などにも連絡が全くないままです。このままの状態で財産を分けることができるのでしょうか。

行方の分からなくなった人であっても、相続権まで無くなるわけではありません。ですから弟を除外して、残りの者だけで勝手に遺産を分けることはできないのです。このような場合には家庭裁判所で「不在者の財産管理人」を選んでもらうことになります。管理人が選ばれた後は、兄と行方不明の弟の代わりになった財産管理人との間で遺産を分けることになります。ただし裁判所の許可が必要ですし、弟にも相当の財産を分けることが必要になります。又弟の財産は、以後不在者の財産管理人が管理することになります。

■離婚の際に決まった慰謝料を支払ってくれるか不安・・・

私は夫と離婚することになりました。夫は慰謝料として５００万円を支払うが、この支払いは毎月８万円ずつ分割して支払うと約束をしてくれました。夫は不動産も持っており、今は確かに支払えるだろうと思います。しかし夫は金遣いが派手で、将来不動産も売る可能性が大です。しかもこれは口約束で、将来も支払ってくれるのか不安を感じています。どうすれば良いのでしょうか。

別れて他人となる人だけに、話し合いで離婚する場合には、その約束を確実に守らせる方法をしっかりと講じておくことが大切です。具体的には、慰謝料のほか、財産分与・養育費などの取り決めはきちんと書面で残すべきです。その際、公正証書で作成すればより安心です。なぜならもしも夫が支払わない場合には、あなたは裁判に訴えて判決をもらってから回収をすることになりますが、公正証書を作成していれば、この裁判を省略して回収ができるからです。しかし実はこれも不安があります。なぜなら回収をしようとした時に、夫に財産が無くなっていた場合は、せっかく作成した公正証書も、何も回収できず空振りに終わる可能性があるからです。　現在夫が不動産を所有しているのなら、不動産に抵当権を付けたら良いかもしれません。抵当権の登記をしておけば、夫が支払を怠った時、その不動産を競売することによって回収ができる可能性が大きいからです。　詳しくは私たち専門家にご相談下さい。

■「根抵当権」って・・・？

私は会社の運転資金に必要なために、イロハ銀行から資金を借り入れすることにしました。その際イロハ銀行の担当者から、根抵当権（ねていとうけん）で担保をとります、と言われました。抵当権というのは聞きますが、根抵当権とどう違うのでしょうか。

抵当権は、住宅金融公庫や住宅ローンなど、１回だけ借りたお金を担保するために利用されます。一方根抵当権は、極度額をあらかじめ決めていて、この枠を限度として担保し続けます。例えば銀行と会社間で結んだ当座貸越契約や、卸売商人と小売商人との間の約束手形契約のように、今後継続的に取引する際に多く利用されます。この間借入額が増減していくような取引になりますが、これを限度額という枠内で担保していく訳です。　つまり抵当権は、住宅金融公庫からの１度の借入を担保するだけで、返済が終了すればもはや用はなくなり抹消の登記をする運命にあります。一方根抵当権は、借入が無くなったとしても、今後の取引が発生すればこれも担保されます。そのため一般的には取引が最終的に終了するまでは消されることはありません。抵当権を何度も登記したり、消したりしないで、１個の根抵当権で将来も利用続けられるからです。　あなたの場合にも、これから運転資金の借入を繰り返されるのであれば、根抵当権を利用された方が便利でしょう。　 Top of Page 質問事項の左横ボタンをクリックすると回答が表示されます

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