借地権・底地の整理、等価交換
何かと煩わしい、土地の賃貸借関係を借地権譲渡或いは底地権譲渡又は借地権底地権の等価交換等の手法により整理解除し、或いは制約ある借地権、底地権を制約のない所有権にする方法につき解説しています。
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（２０１２／０２／０５ 現在）
地主が借地を買い戻す！
地主と借地人との関係は、長期にわたり（親子の代も含めて）貸借関係が続きます。その間には地代値上げ又は値下げの交渉や、更新料、各承諾料の交渉もしなければなりません。
又、地主にも借地人にも長い間には、相続が発生する場合が多々あります。どちらに相続が発生してもそこから又、新しい人間関係を築かなければなりません。
親の代では、双方、大変良好な関係を保っていたが、相手（地主、借地人）が親から子供に代わったら、どうもしっくりいかなくなってしまったなどということはよく聞くことです。 お互い人間ですから！
借りた当時は良い地主で賃料も安かったり、地代の値上げも無く、更新料などというものは請求されたことも無かったが、最近息子の代になったら途端に賃料の値上げを請求してきたなどということはよく聞くことです。
そのような煩わしさを避けるためにも、もし借地人のほうが何かの事情で、借地権を譲渡したい！という旨の承諾を求めてきたような場合には（借地権の譲渡には地主の承諾が必要です。）、 地主が借地権を買い戻すということを検討するべきでしょう。
旧借地法で契約をしている場合（借地借家法による定期借地権は別です。）、借地人から積極的に合意解除により返還されるか、又は地主の「正当事由」を理由として借地人に明渡しを求め返還させるかしかありませんが、現実にはそのまま正当事由が認められることはまずありません。ですから、借地人が借地権を譲渡したいということは、千載一遇のチャンスなのです。
借地の明渡し請求は大変難しいことです！
将来、地主に相続が発生したような場合、相続人は賃貸借の煩わしさまでも相続しなければならないのですから、買い戻せるチャンスがあれば買い戻すべきでしょう。 有効な土地利用も可能です！
借地人が底地権を買い取る！
借地人は、「家の建替え」 「増改築」 「条件変更」 「借地権の譲渡」 などの事情が発生した場合、その都度地主の承諾を得なければならないし承諾料も請求されます。又、期間満了による契約の更新もあり更新料も請求されます。
いくら借地人の権利が強く法律で保護されているといっても、借りているという煩わしさに変りはありません。
そこで、そのような煩わしさを避けるためにも、もし地主側で相続等の事情により、底地権を譲渡してもよいという申し入れがあった場合には、資金が許せば積極的に買い受けるべきでしょう。
又、そのような申し入れが無い場合でも、一度は地主に打診をしてみるのもよいでしょう。所有権と借地権では将来の土地利用面からいっても、又融資においても所有権のほうが絶対に有利です。
借地権・底地権の権利交換とは？
借地権、或いは底地権のみの権利では、将来その土地の利用又は譲渡などをする場合、単独の権利では甚だ不都合、不利益が生じかねません。
特に相続などで納税の必要があり「底地権」を譲渡又は物納しなくてはならない場合、なかなか思うような価格では譲渡できません。実際相続を受けた地主さんのなかには、せっかくの財産なのに地代も思うように上げられず、借地人の変わりに税金を払っているようなもんだと言われる方もいらっしゃいます。
土地の賃貸借関係は地主も借地人も親の代からというケースが多いので、将来相続が発生することを考えて、今からすっきりした形で相続させることを考えたいものです。
借地権も、底地権も完全なる所有権にしておけば問題は無いのですが、よい方法は無いものでしょうか？ 有ります！ つまり、同一条件にある土地上の権利の一部を各自 「等価交換方式で譲渡するということです」
つまり、対象契約面積の一部につき、借地人は借地権の一部を地主に譲渡し、地主は底地権の一部を借地人に譲渡します。借地人は従来の利用面積より小さくなりますが、それぞれが完全なる所有権になるため、土地をより有効で高度な利用が可能になります。 資金も掛からず、（若干の調整金が必要となる場合がありますが、基本的にはかかりません。）双方完全なる所有権に変更できます。
これであれば双方買取り資金もかからず、いくつかの要件を満たせば税金も掛かりません。 但し、ある程度専門知識が必要ですので行政書士或いは税理士などに相談をしてください。
うっかりすると思っても見なかった税金がくる場合があります。 ご用心！
地主と借地人が共同で売却する
借地権、又は底地権を売却する必要が生じた場合、各々単独で売却しようとしますと、どうしても売却条件としては不利な扱いをうけてしまいます。つまり買い手が限られてしまうということです。
通常、借地権付建物を購入する場合、土地を担保提供する訳にはいきませんので（地上権は別）、かなりな自己資金を必要とします。又、購入するほうとしても、多少資金が掛かっても煩わしい利用制限のある土地よりも、自由に利用できる不動産を購入しようと思うでしょう。
又、地主のほうは相続税納税や換金の為に、貸地である底地権を譲渡しようと思っても、すぐに利用できない第三者の権利がある土地をわざわざ購入しようとする買い手は少ないでしょう。他に特別な目的でもあれば別ですが。（例えば地上げ！）
そこで、借地権、或いは底地権を売却する必要があっった場合、もう一方の権利者に声を掛けてみて承諾が得られれば、借地権底地権を同時に売却するという方法があります。
これならば購入する方も、所有権の土地を購入するのと何ら代わることはないので、売却に不利な扱いを受けることはありません。
☆ 売却ができたら、権利の割合で双方配分すればよいのです。
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