地代 ・ 供託
適正地代の算定方法、地主が地代の受領拒否した場合の供託方法、借地人が供託した場合の還付方法、地代を供託した場合の内容証明による通知、地主が係争中に地代の還付を受ける内容証明による通知。
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（２０１２／０２／０５ 現在）
地代の算定 
昔から地主と借地人との紛争原因の第一が、この「地代」というやつです！
借地、借家に関する問題は人間関係も絡み、借地借家法は勿論のこと民法なども絡んでくるため、普段このような問題に接っする機会が無いとなかなか理解することは困難です。従って、貸主、借主が自分の解釈で主張し、そこに感情も入るものですから紛争になるのです。
そもそも地代はいったいいくら払ったらよいのか？ 借地借家法にそんな規定はありません。
唯一、明文化しているのは、借地借家法１１条 「地代等増減請求権」 として地代は、公租公課の増減、土地の価格の増減、経済事情の変動、近隣地代との比較等により不相当となったときは契約の条件に拘わらず、当事者は地代等の増減を請求することができる。とあるだけです。
地代は不相当と思ったら、借地人も地主に減額請求ができます！
＜ 地代の算定方式 ＞
（イ） スライド法・・・現在、支払っている地代に経済変動指数（物価変動指数）を乗じて求める方法。
（ロ） 利回り法・・・・底地価格に期待利回りを乗じて算定した額に税金など必要経費を加算した額。
（ハ） 賃貸事例比較法・・・近隣の地代を複数比較し、これに個別事情、場所的事情等を考慮し算定する。
（ニ） 公課倍率法・・・租税公課（固定資産税額等）に当該地域における慣行倍率を乗じて算定する。
※ 最近の地代算定方法としては、「公課倍率法」と「賃貸事例比較法」とを併用して算定する方法が採られるようです。
そこで地代の目安としては、固定資産税額の3倍前後を目安とし、その外に近隣の地代との比較、諸物価の上昇あるいは下落、これらを総合的に考慮に入れ算定したら如何でしょうか？
その地域の慣習は地代算定の大きな目安となります！
借地契約は長期にわたって継続していくものですから、契約期間内であっても契約上の地代が不相当になった場合には、地主からも、借地人からも、地代の増減を請求することができます。
但し、話がスムースにいくとは限りませんが！
＜地代についての疑問点＞
借地人が増改築をした場合、地代の値上げを請求できるか？
借地人は増改築することによって建物の「耐用年数、利用効率の増大、住環境の向上」等のメリットがあり、地主は値上げ請求をできると解されています。
増改築をした場合、地代値上げの特約は有効か？
一般的にこのような特約は、借地人に不利な特約のため「無効」であると解されています。
地主が地代の受領を拒否したら
地代の値上げ、あるいは値下げ交渉の過程において、しば々紛争になります。その場合地主が地代を受領したのではその地代を認めたことになってしまうので、受領を拒否することがあります。
そのような場合、どうせ地主が地代を受領しないのだから借地人に責任は無いと、そのままにしておきますと、とんでもないことになります。
ある日、突然地主から地代滞納による債務不履行を理由として、契約解除の内容証明が届くことになります。
地代の滞納は契約解除の大きな理由の一つです！
＜供託の方法＞
そこで借地人は、地代を支払う意思があるということを示すため、地主方に持参払いの場合は地主の住所地を管轄する供託所（法務局）に供託をします。（地主が集金する場合は借主の住所地の供託所になります。）
供託金を収める方法は、出来れば毎月収める方がよいのですが、面倒くさくまとめて収める場合は、三ヶ月分程度にしておいた方が良いでしょう。
民法４９４条では、供託できる原因として以下に定めています。
① 「債権者が弁済の受領を拒んだ場合」
② 「債権者が弁済の受領を出来ない場合」
③ 「弁済者の過失なくして債権者を確知することが出来ない場合」
＜供託金の額＞
供託する金額は、借地人が従来の地代が相当と思うならばその金額を、または借地人が相当と思われる値上分を含めた金額を供託すれば良いのです。
借地人が地代を供託したら
＜地代の紛争において、借地人が地代を供託したら地主はどうすれば良いか？＞
地代の値上げや値下げの紛争で、裁判になった場合、判決を得るまでかなりの期間を必要とします。その間、借地人が供託した地代をそのままにしておくのでしょうか？
供託された地代を、紛争解決するまで何年も或いは何十年もそのままにしておいたのでは、経済上甚だ不都合なこととなります。かといってそのまま「供託物還付請求」により還付を受けてしまったら、借地人が供託した金額（地代）をそのまま認めたことになり、その後の地代の交渉はできません。
そのような場合には、賃料の還付を受けるのではなく、「賃料相当損害金として還付を受ける旨」の「配達証明付内容証明」で相手に通知をし、配達証明が戻ってきたら還付を受けます。
その都度行くのは大変なことなので、ある程度供託金がまとまったら還付を受ける方がよいでしょう。
※ 地代や、家賃に係わる問題は、一度拗れますと双方意地になって紛争が続いた挙句、結局裁判で決めようということになり
がちです。
それでは、双方とも神経と無駄な時間を使うばかりで決して得策とはいえません。何しろ近所で顔をあわせても、ろくに挨拶
もできなくなってしまうのですから！
※ 賃料値上げ裁判で借地人が供託をし、裁判で賃料値上げが認められた場合、借地人は供託した賃料と裁判で決ま
った賃料との差額に年1割の利息をつけて支払わなければなりません。
＜ このようなときには内容証明で ＞
「地代の値上げを申し込む」・・・「地代値上げの申し込みを拒否する」・・・「地代値上げの申し入れに対し条
件をつけて承諾する」・・・「滞納している地代を督促する」・・・「地代滞納を理由にして契約を解除する」・・
・「供託された地代を受け取る」・・・「地代の供託を地主に通知する」
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