借地権更新料・譲渡・増改築承諾料
借地契約更新の適正な更新料の額、建物増改築承諾料の適正額、借地条件変更（非堅固⇒堅固）承諾料の適正額、借地権譲渡承諾料の額等につき解説しています。各ご相談につきましてはメールにてお願い致します。初回ご相談無料！
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（２０１２／０２／０５ 現在）
「借地契約の更新料」 
旧借地法では借地契約において、非堅固 （例えば木造建築など） な建物を目的とした契約であれば、普通３０年毎に、堅固 （例えば鉄骨、鉄筋コンクリート造り） な建物を目的としたものであれば、６０年毎に契約の更新時期がきます。
特約により、それぞれ２0年、３0年に短縮できますが、この期間より短い期間で契約、更新はできません。
改正借地借家法の場合、更新後の契約期間は１０年以上 （最初の更新では２０年以上） の期間を定めなければなりません。
非堅固、堅固の区別はありません！ ーー 借地借家法４条 −−
更新の時期が到来しても地主が放置していると、契約は自動的に更新をしたことになってしまい、この場合は従前の契約条件で更新したことになってしまいます。（法定更新、黙示の更新） くれぐれも注意！
自動更新（法定更新）を阻止するためには、地主は期間満了後遅滞なく（遅くても３ヶ月以内位に）異議を申立てなければなりません。（更新拒否、地代の改定、更新料の請求等） 内容証明郵便が最適です！
更新の際は一般的に地主から 「更新料」 というものを請求されます。勿論「借地借家法」では更新料については何の定めも無く、法的にも支払う義務はありません。(但し、更新料支払特約があれば別です。）しかし長年の慣習や、地主と友好的な関係を維持するという目的で、ある程度の額を支払って更新をする例が多いようです。
平成２１年７月２４日付朝日新聞にて、京都地裁判決により「賃貸住宅更新料は消費者契約法違反により無効」という判決が出ました。今後、上級審の判決が待たれますが消費者保護の動きが加速されると思います。
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＜最新情報＞ 賃貸住宅更新料、最高裁「有効」判決！
かねてより、賃貸住宅の契約更改時に「更新料」支払義務の是非を争われていた３件の上告審判決で、最高裁は平成２３年7月15日「高額すぎるなど特別な事情のない限り有効」との判断を示し、その上で更新料の返還を求めた賃借人の請求を棄却した。
今回の訴訟では京都府や滋賀県の３人の賃借人が提訴し、最大の争点は賃貸借契約書に盛り込んだ更新料の支払義務が「消費者契約法１０条」で無効とされる「消費者の利益を一方的に害する契約条項」であるか否かの争いであった。
最高裁小法廷は「更新料の支払によって、賃借人は円満に物件の使用を継続できる」として賃料の補充や前払い、契約継続の対価などの主旨を含む複合的な性質を有する更新料の支払に経済的合理性を認めたものである。
この判決に対し、「賃借人側は逆行判決に抗議し、あるべき適正契約を訴え続ける」と声明を発表し、持続的な判例変更の戦いを宣言した。
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「借地契約更新料の無効有効についてはまだ判例はありません。」
ではその借地更新料に決まった額と言うものはあるのでしょうか？ もともと法的根拠が無いのですから特別に決まった額というものはありませんが、慣習的な目安としては 「借地権価格の５％から１０％」、又は「更地価格の5％前後」、或いは「地代の９年分相当額」 というようなものもありますが、あくまでも話し合いで決めるしか方法がないのです。 （地方の場合は更新料無しというところもあります。）
最近では「更地価格の５％前後」という更新料は、借地権の更新料で更地価格を基準にするのは矛盾があるのではないかということで、あまり算定基準にはしない傾向にあるようです。
更新料の紛争で調停や裁判になった場合、３％前後の判決が出る場合が多いようです。
借地権価格や更地価格は、いわゆる「実勢価格」というものですが、貸す側借りる側は利害の対立関係にありますので双方主張する価格にも開きがあります。 だから紛争になるのです！
そこで価格の基礎資料として「公示価格」や「路線価図」による価格を参考にする方法が、双方にとって公平ではないかと思いますが、これも話し合いです。
注意！ 旧借地・借家法で締結した契約は、更新をしても改正借地借家法に移行しません。
建物増改築の承諾料
そもそも承諾料とは、借地借家法上定められている禁止事項、例えば「無断譲渡転貸を禁止する」、或いは「無断増改築を禁止する」などを地主に許可してもらうための見返り金として支払うものです。
＜ 参考法令 ＞
借地借家法第１７条 「借地条件の変更及び増改築の許可」
借地借家法第１９条 「土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可」
最近、建物のリフォームが流行っていますが、建物の内装や外装の模様替え程度なら地主の承諾を得る必要はありませんが、建物の増改築ともなりますと地主の承諾を得なければなりません。増改築禁止の特約条項が無ければ構いませんが、無断で行った場合は契約解除の理由の一つになります。
増改築禁止条項が無くても、地主の承諾を得ていたほうが後日の紛争が避けられます。
承諾を求めた場合、無条件で「はいどうぞ！」 と承諾をしてくれればよいのですが、今の世の中なかなかそのように人の良い神様みたいな地主さんはいません。（地方へ行くとまだそうでもありませんが・・・）
「増改築禁止の特約」がない場合は借地条件に反しない限り、基本的には借地人は自由に増改築ができますが、実際には 「増改築承諾料」 を支払って地主の承諾を得ています。
では承諾料はいくら払えばよいのでしょうか？ やはり慣習上の目安を申し上げますと 「更地価格の３％〜５％」、又は、 「増改築費用の10％前後」 などという例もありますが、いずれにしろ話し合いで決めるしか方法は無いのです。
一部の軽微な増築や、補修程度ならば１％〜１．５％を目安にして交渉すると良いでしょう。
条件変更承諾料
最近地震も多く（東北、東日本大地震には吃驚しました！）、木造建築で古くなって心配なので、この際思い切って鉄筋で家を建て替えようかというような場合には、従来の契約が木造建築のように非堅固な建物を目的とした借地契約であれば、鉄骨等堅固な建物の建築を目的とした契約に「借地契約の条件変更」をしなければなりません。（旧借地法の場合）
改正借地借家法では、堅固、非堅固の区別がなくなりましたので条件変更の許可は必要ありません！
旧借地法８条の２によると、借地条件の変更につき当事者間に協議がととなわないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができるとあります。（借地非訟手続）
つまり、いくら地主が条件変更を拒否しても、借地人から訴訟を起こされれば、裁判所は借地人が地主に一定の金銭を支払うよう命じることにより、許可を与えることが出来るとし、実務上はそれを命じることが普通になっています。
堅固な建物を建築する場合は、借地権自体の価値が高くなると考えられますので、地代の増額や条件変更の承諾料というものを請求されるのが普通です。
「条件変更承諾料」も算定基準というものはありませんが、ひとつの目安としては、「更地価格の１０％前後」というのが平均ですが、低い例では８％、高い例では１５％という例もあります。 あくまでも話し合いです！
借地権譲渡承諾料
永年住み慣れた家も、主人の転勤だとか、あるいは子供も独立し、家も広くなりすぎたので、この際いま住んでいる借地権付建物を売却して、マンションにでも買い替えようかという場合などには、地主に借地権譲渡の承諾を得なければなりません。
もし無断で譲渡した場合には、地主が契約解除をする場合もあり、せっかく締結した売買契約も解除せざるを得なくなり、相手方に違約金を支払う羽目にもなりかねません。
借地権譲渡の承諾料というものも決まった額というものはありませんが、目安としては、「借地権価格の１０％前後」 というのが、最近ではほぼ決まった額になっています。
譲受人が推定相続人の場合は「借地権価格の３％前後」です。
＜ このような場合は内容証明郵便で ＞
「地主に増改築の許可を申し入れる」 「借地人の無断増改築を理由に契約の解除を申し入れる」 「無断増改築工事の停止を申し
入れる」 「借地権付建物の譲渡を地主に承諾してもらう」 「借地権の無断譲渡、転貸を理由として契約解除を申し入れる」
「譲渡拒絶を理由として建物の買い取り請求をする」 「期間満了前に更新の拒絶をする」 「期間満了前の更新拒絶の通知に対し
拒絶の通知をする」 「期間満了後に更新請求をする」 「期間満了後に更新を拒絶する」 「期間満了後土地明け渡し請求をする」
「土地明け渡し請求に対し拒絶の通知をする」 「更新拒絶を理由に建物の買取を請求する」 「借地条件の変更を申し入れる」
「借地条件変更の申し入れに対し拒絶の通知をする」
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