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ホームページ開設にあたって | H17. 3. 4 | |||
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不動産登記法改正にあたって | H17. 3.10 | |||
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久々にゴルフに行ってきました | H17. 3.24 | |||
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プロ野球も開幕ですね | H17. 4. 8 | |||
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陣取り合戦 | H17. 5.12 | |||
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雨ニモ負ケズ | H17. 6. 3 | |||
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愛・地球博に行ってきました | H17. 7.19 | |||
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初めての講師 | H17. 8. 3 |
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えっ 司法書士逮捕！？ | H17. 9. 9 |
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高い！？登記簿謄本手数料 | H17. 10.15 |
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建物のメッセージ | H17. 11.10 |
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他山の石 | H17. 12.21 |
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建物が越境している！ | H18. 1 25 |
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難しい（？）お隣さん | H18.2. 28 |
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境界立会に６時間 | H18.3. 28 |
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本人申請 | H18.4. 28 |
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市民相談会 | H18.6. 28 |
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登記官とのやり取り | H18.7.4 |
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助っ人、登場！！ | H18.8.25 |
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利用率０．０３％ | H18.10.25 |
弊事務所のホームページをご覧していただきまして誠にありがとうございます。 安井測量登記事務所 所長の安井 功と申します。早いもので事務所を開設して７年、「不動産に係わる権利の明確化を期し専門技術の研鑚に務め、皆様の信頼に寄与する」を使命として業務に邁進してまいりました。 そしてこの度、お手持ちの不動産について疑問をお持ちの方により多く接する機会をつくり、土地家屋調査士をフルに活用していただくため、ホームページを開設しました。これからも、ホームページのなお一層の充実を図り、土地家屋調査士という業務を知っていただくとともに皆様のお役にたてるよう精進していく所存です。末尾になりましたが、これまでお世話になりました顧客の皆様、同業の諸先輩に御礼申し上げます。今後とも、よろしくお願いいたします。
年度末を迎え、弊事務所では、建物新築に関する登記業務であわただしい状況です。私と補助者二名もいつもよりもパワーアップして走り回っております。こんな時期ではありますが、不動産登記法の改正が３月７日に行われました。法務省の目指しているところは、情報のデジタル化（ＩＴ化）し登記をコンピュータ（オンライン）で申請できるようにするということです。今現在、オンライン登記申請が出きる登記所は全国で１ヶ所しかありませんが、間もなく全国の登記所でオンライン登記申請が可能になると聞いております。 ＩＴ化されることで気がかりなのは、権利書という考え方が無くなるという点です。今までは、紙で登記申請していましたので、その副本等に登記所が「登記済」という印を押し、権利書の番号を記載されていました。（皆様も大事に保管されていると思います。）権利書が無くなることをいい事に、本人だと偽るものが現れたり登記情報へのハッカー行為など気になるこの頃です。また、将来のＩＴ化も心配なのですが、不動産登記法改正にともなって実務が変更になる重大な事柄があり頭を抱えています。ゴルフで気分転換をしたいところですが、４月までちょっと我慢して日々の業務に邁進します。
３月２３日、期末の登記業務の出口も見えてきましたので、補助者の河合と一緒にゴルフに行ってきました。天候はあいにく（当然？）の雨。河合とゴルフを予約した過去３回の天候は、１回目は台風23号直撃、２回目は年末の寒波で初雪クローズ、３回目は今シーズン一番の寒波でクローズ。何故か、私と河合が参加するゴルフは大荒れの天候です。それも普通の「雨男」というレベルを超越した「神風」的なものを感じております。ですから、今回の雨は充分、オッケーであり、山火事などでクローズでなくて良かったと思っています。 肝心の成績は私、河合とも自己ベストでした。私は、念願の「１００切」にあと２つ足らず、「１０１」。河合は「１２６」でした。私はドライバーを新調し練習不足でしたが最終ホールは（風向きはアゲンストながらも）２５０ヤードの飛距離が出てご機嫌でした。やっぱり、道具の性能と使う側の能力がマッチしたときには最大の結果がでるものと感じました。私の業務のひとつである測量でも同じで、いくら高機能の測量道具を持っていても使う人間が誤差を少なく出来るような測量能力を持っていないと結果は良くないし、また、能力の低い測量道具でも誤差を少なく出来る能力を持っている人間が使用すると結果はそれほど悪くないと思います。 安井測量登記事務所では、高機能の光波測量機器を使用し半年に１回程度の検査点検を受けております。また、測量の理論を熟知し測量誤差を最小にできるよう研鑚に努めております。ご安心して弊事務所をご利用ください。
プロ野球も開幕となり、すべりだし好調な球団と出だしからつまずいている球団が出はじめています。さて、今年はどこの球団が優勝するのか楽しみですね。それに、今年からセ・パ交流戦も実施され、プロ野球ファンとしては、いつも以上にプロ野球が楽しく盛り上がるように思います。 登記業務を取り巻く環境もプロ野球と同様に大きく変化をしています。楽しく盛り上がるかどうかは微妙ですが・・・。インターネットを通じての登記申請や法務局の情報のコンピュータ化など一昔前では考えられなかったような変革が「IT国家」というキーワードのもとになされています。便利な世の中になる事はよいことですが、便利な反面、何か味気ない、人間味のないドライな時代になるように感じます。という私共も、メールを使って皆様に情報を送付させていただいており、便利な思いもしています。しかし、ドライにならないように、皆様の近所に行くときには、訪問させていただきたいと思っていますので、宜しくお願いします。さあ、上期の始まりです。どこかの球団のように出だしからつまずかないように頑張っていきたいと思っています。
今年は、カレンダー上、長期連休が取りやすい黄金週間になり、10連休になった方もいらっしゃるようですね。私の事務所は、カレンダー通りの出勤なので、10連休という訳にはいかず、近場で家族サービスをして過ごしました。5月2日、くろんど池（生駒市）にバーベキューに行きました。くろんど池のバーベキュー場は狭いスペースで、かつ、大勢の家族連れや若者のグレープで混雑していました。バーベキューといえばロケーションの良いところの陣取りから始まります。レジャーシートやバーベキューセットを広げた場所が暗に隣のグループとの境界になります。「これ以上こっちに入ってくるなよ」と目で牽制したり、道具の配置を変更し、自分の陣地を広げる様な姿をあちらこちらで見られました。この陣取り合戦が、私共の仕事の境界確定ほどのシビアさはありませんが、どこか共通するところがあり、大変面白く感じられました。レジャーシートやバーベキューセットが一般の土地にあるブロック壁や側溝などの構造物といったところでしょうか。 バーベキューの陣取りでは自分だけの主張が通用しますが、土地の境界ではそういう訳にはいきません。しかし、土地の価値が今ほど高くなかった頃は、お隣の境界の確認もしないまま構造物を設置して、「ここまでが私の土地だ」と主張する“バーベキューの陣取り方式”が多かったようです。世代が代わってしまって、このような事情がわからなくなり、いざ、境界を確定する場合には、構造物がお隣との境界になるケースが多いのです。バーベキューの陣取り方式での境界確定になってしまわないように日頃から土地の境界管理は、土地所有者にとって大切な作業ですね。
６月になり、いよいよ梅雨の季節がやってきました。梅雨は、暖かい空気とつめたい空気がぶつかってできる前線が雨雲をもたらし雨が降る現象です。天候の移り変わりの激しい季節なので、出先で雨に降られることもあり、困ることもあるかと思います。測量業者にとって、雨は大敵です。測量機械（トランシット）は、簡易防水仕様です。しかし、精密機械（コンピュータ）なので、できるだけ水には濡らしたくありません。また、下図面も濡れてしまい、紙がボロボロになって仕事が出来ません。 最近の都市部では、アスファルトの熱などの要因で、大気が温まり、その影響で熱帯のスコールのように雨が降る現象が起きているそうです。突然の雨には大変困りますが、雨に備えていろいろなツールを用意して現場に向っています。まず、ビーチパラソル。測量機械（トランシット）を設置する箇所にビーチパラソルを立て、測量機械と下図面を守ります。次に、測量機械（トランシット）用の雨合羽。測量機械の望遠鏡部分に雨合羽を取りつけます。後は、雨合羽を身につけますが、現場を走り回っているうちに、汗なのか、雨なのか、わかりませんが、ずぶ濡れになることもしばしばです。結局、雨合羽を脱いで雨に濡れているほうが気持ちいいこともあります。雨ニモ負ケズ。風ニモ負ケズ･･･ですが、自然現象には従うしかありません。所員一同、梅雨の季節を頑張って乗切っていきたいと思っています。
６月１８日の土曜日、２００５年日本国際博覧会（愛・地球博）に行ってきました。翌日は、子供（小５）の父親参観日なので、日帰りでした。パビリオンの列に並ぶことは充分に覚悟していたのですが、万博会場に到着するまでに列に並ぶのには驚きました。朝、７時前の新幹線で出発し、９時頃に会場に着く予定でしたが、、会場に入れたのは、１０時を過ぎていました。まず、リニモ（万博会場とＪＲの在来線を結ぶアクセス）に乗るのに４０分、会場に入るために３０分、並びました。リニモに乗る為に並ぶのは仕方ないと思うのですが、入場する為だけに列に並ぶのは、正直、疲れました。何故、時間がかかるのかというと、手荷物検査があるためです。また、ペットボトルの持ち込みが禁止されているため、紙コップにペットボトルの中身を移している方もいました。テロ防止なのでしょうが、「ちょっとやり過ぎ！」「はよしてくれ〜」という声があちらこちらから聞こえてきます。また、お土産を買うにも入店制限で並びます。そして、レジでお金を支払うのにも行列です。 入館できたパビリオンは、三菱未来館、ＪＲ東日本です。三菱未来館は「もしも月がなかったら」地球はどうなっているかを３Dの映像で迫力万点の映像で見れて、大変おもしろかったです。日立やトヨタ館にも入りたかったし、冷凍マンモスも見たかったのですが、さすがに４時間は並ぶ気持ちにはなれませんでした。これから行かれるご予定の方は、 ・あらかじめパビリオンの予約をしておく（ホームページにて） ・ペットボトルはやめて水筒にする ・お土産は会場内で買わずに名古屋駅などの売店で購入する など、色々計画を立てて行かれると、待ち時間も大幅に短縮できると思います。また、行列対策には、折りたたみ式の椅子を持参するのがいいですね。愛・地球博はまだ９月まで開催されているようですが、残念ながら、「もう一回行ってみたいな〜」という気持ちにはなれない位、しんどかったです。人ごみの中をうろうろしているよりも、測量現場を走り回っているほうが私にはあっているみたいです。  
このような訳で、「土地家屋調査士から相続に関する提言」とういテーマで講師をして参りました。受講対象者は一般の方々という事ではなく、銀行員・不動産関係会社員・税理士・一般の地主の方々でした。会場は難波の予備校の一室で、２時間の講義をさせていただきました。準備を充分にした甲斐もあり、セミナーはまず満足のいく結果になりました。受講頂いた方々からも積極的に質問を頂き、好評だったと感じております。 しかし、「初心者マーク」の講師でありますので、戸惑う事もありました。受講者が不動産関係のについてある程度の知識があるので、「これ位はご存知だろう」と思っていることが意外にご理解されていない点がある事に気がつきました。 一つは、「土地の分筆登記をすれば権利証が出来る」と思っているということです。例えば、共有持分で全員（３人）から（３筆に）分筆登記をすれば、分筆後の権利部には各々の所有者が記載され、権利証書が（３部）出来ると思われている方が意外に多かったという事です。 また、「被相続人の名義のまま相続人全員から分筆の登記をすることが出来る」という点もご存知無いようでした。つまり、まず、相続登記をしてからでないと分筆登記が出来ないと思われているということです。 このような講師をさせていただくことで、説明する側と受ける側で思い違いがある事を肌で感じました。今まで、一般のお客様へ測量・登記の説明をさせていただいてきましたが、「充分にご理解いただいていたのだろうか･･･」と不安になりました。今後、この様な講師の経験も踏まえて、親切丁寧なアドバイスが出来るよう、益々研鑚に努めたいと感じております。
さて、不動産登記法が改正されていることは既に皆様方、ご存知のことですが、新法になってから残念なことに早くも逮捕者が出てしまいました。大阪府の美原法務局管内で司法書士ら四人が不動産登記法違反で逮捕されています。寝たきりで意識のないお父さんの所有する不動産に関して、司法書士が虚偽の本人確認情報を用いて、本人（お父さん）に無断で所有権を移転した模様です。息子や仲介業者も逮捕されているところをみると、寝たきりのお父さんの所有不動産を息子が売却しようとして、この司法書士が依頼を受けて本人確認情報を作成したものと思われます。虚偽の本人確認情報の作成をすると、懲役など刑事罰もありえます。司法書士にとって、売主の本人確認は一番責任重大な仕事で、神経質にならなければいけないところです。 このような違法行為を新聞などで見聞する度に思い出すのが、私の師匠から常に言われていた「自分の身を守るのも自分。自分の首を締めるのも自分。」という言葉です。つまりは「士業として法律を運用する際にきちんと理論武装をしなさい。」ということです。今回の逮捕劇は、理論武装どころの問題ではありません。法律関連士業として、あってはならないことですね。何事においてもそうですが、人間は簡単な方、楽な方に流されやすいものです。手間や複雑な手続きを惜しむばかりに「ばれなければいいだろう」という考え方は絶対にいけませんね。天網恢恢疎にして漏らさず。私もこの事をきっかけに、初心に戻り、凛とした姿勢で業務に取り組みたいと考えております。
残暑も終わり、過ごしやすい季節になりました。季節の変わり目で、日中の温度差が大きく風邪をひいている方もいらっしゃるようですね。お気をつけください。 さて、皆さんは、法務局出張所で登記簿謄本（登記事項証明書）を手配されたり、公図・図面の閲覧をされたことがありますか？登記簿謄本（登記事項証明書）の交付手数料は1通につき１０００円、公図・図面の閲覧は５００円の料金を登記印紙で支払わなくてはなりません。 8月27日の毎日新聞に掲載された記事に「登記手数料高過ぎ・不動産業者10人、国を提訴（大阪地裁）」というものがありました。新聞の内容をまとめると次の様になります。 【不動産登記簿などの謄本や登記事項証明書の交付手数料は高過ぎるとして、大阪の不動産業者10人が国に債務不存在の確認を求めて大阪地裁に提訴した。訴状によると交付手数料は「物価の状況、交付に要する実費などの一切の事情を考慮する」とした不動産登記法に基づき政令で定めており、1998年に現在の1通1000円に値上げをされた。原告側は@法務局のコンピュター化はほぼ完了し、効率化されている事、A実費を反映していない手数料を定めた政令は不動産登記法などを無視した違法なものーと主張している。】 登記簿謄本の手数料の推移を見ると、1通につき４００円だった手数料が９０年に５００円に、９１年には６００円、９３年に８００円、９８年に１０００円に値上げを繰り返されています。９０年代は、登記簿のコンピュータ化で費用がかかる為、値上げが繰り返されたような印象を受けます。値上げの度に、司法書士会の方々が街頭で、値上げ反対の署名運動をされていました。しかし、署名運動の成果もなく、値上げが繰り返されました。 「小さな政府」ということから公務員の削減、各地の法務局出張所の統合をされ、登記申請のコンピュータ化により、確かに交付手数料も安くならないとおかしいと思います。また、私共も法務局に印紙代を払っていることに慣れてしまって、「交付手数料が高い」という感覚が薄くなっていたように思います。そういう意味では、国を訴えた不動産業者の方々は偉いな〜と思います。この裁判の成行きを陰ながら応援し、見守りたいと思います。
秋色も深まり、過ごしやすい季節になりました。皆様はどのような秋をエンジョイされていますか？読書の秋、スポーツの秋、食欲の秋…。私は、ゴルフの腕に磨きをかけるため、ゴルフ雑誌の読書、打放しと努力しています。勿論、お仕事も頑張っていますよ…。 さて、お仕事の話です。建物が取壊されたり、天変地異で倒壊したり、火災で焼失した場合、建物の登記を閉鎖する登記（建物滅失登記）をする必要があります。建物が滅失してから１ヶ月以内に、建物の所有者（または所有者の相続人）から登記申請をする義務があります。一般の方々には、建物の滅失登記は、簡単な登記だと思われがちです。しかし、土地家屋調査士にとって、建物の滅失登記は難しい登記のひとつであります。なぜなら、存在しないものを調査して登記申請をしなければならないからです。最近、私の事務所で受託した建物滅失登記のお話をさせていただきます。 ある土地の所有者Ａ氏から「登記簿上、私の所有地にＣ氏所有の建物が存在しているので滅失登記して欲しい。建築の予定があり、不動産を担保に入れるので、この登記簿上の建物が邪魔になって困っている」というお話がありました。さっそく、法務局や市役所の資料を調査したところ、その建物は昭和１８年に建築されていました。土地所有者の変遷を見ますと、Ｃ氏→Ｂ氏（昭和２０年売買）、Ｂ氏→Ａ氏（昭和２３年売買）で所有権が変わっています。昭和１８年から昭和２０年にこの建物が実在しましたが、建物の滅失登記をされないまま現在に至っているということが判明しました。本来であれば、昭和２０年の当時、Ｂ氏に土地を売買される時点で、Ｃ氏が建物の滅失登記をしておけば良かったのです。 建物の滅失登記は、相続人の一人から申請できますので、Ｃ氏の相続人を捜して、大変苦労して説明・説得して、建物の滅失登記ができ、依頼者のＡ氏には大変喜んでいただけました。 Ｃ氏の相続人によると建物が滅失した原因は、昭和２０年の空襲であった事がわかりました。このＡ氏の土地は、「火垂の墓」の舞台になった場所です（最近、実写版「火垂の墓」が放送され、ご覧になられた方々も大勢いらっしゃると思います）。 折しも、戦後６０年の本年、登記簿上では存在し、今では空襲で焼失した建物が伝える無言のメッセージをヒシヒシと感じています。戦争の無い平和な現在に感謝の気持ちを忘れず、戦争の悲惨さを後世に伝えていくことが大切であると思います。 ※実写版「火垂の墓」のホームページはこちら。 http://www.ntv.co.jp/hotaru/
地球温暖化現象で今年も暖冬と思っていたら、近頃は寒い日が続いておりますね。皆様、風邪などひいておられませんか？ さて、先日、土地所有者Ａさんから土地の分筆登記を依頼されました。Ａさんは、今年、Ｂさんより土地を購入されたということです。土地を売却するにあたりＢさんは土地の境界を全て確定する作業を土地家屋調査士（Ｘ調査士）に依頼されました。 一般的に土地を分筆登記するには、基本的に全ての境界が確定している必要があります。今回の場合、Ｘ調査士が全ての境界を立会により確定し、境界確定図面（隣接所有者の実印付）を作成してます。今年に測量されている事、同業の土地家屋調査士が測量している事、現地に境界杭がある事から判断して、まず問題無いだろうと思っていました。それでも不動産登記法的には、分筆登記する調査士（私）が現地を測量する義務があり、万一、問題があれば、分筆登記申請をした調査士（私）に責任が出てきます。ですから、念の為に現地を測量させていただきました。 その結果、Ｘ調査士の測量と私の測量では、土地の一辺が３０ｃｍも違うことが判明しました。私共の事務所の従業員（補助者）と測量した手順を確認し、何故、このような差異が出たのかを検討しましたが理由がさっぱりわかりません。仕方なく、土地所有者Ａさんにお願いして、再度、検証測量をさせていただきました。やっぱり、当方の測量は間違えていないことが判りました。つまり、Ｘ調査士の測量に錯誤があることがわりました。そして、Ｘ調査士が以前に作成した境界確定書を無効にしてもらい、再度、境界確定書を作り直ししてもらい、事無きを得ました。 昨今、建物耐震計算の偽造問題で、建築士、施工会社、検査機関の責任を問われています。偽造した建築士は「検査が通った」と開き直っているようですね。上記の土地の分筆登記の話に置換えると、Ｘ調査士が建築士、私が検査機関という事になりますね。最終的な検査機関は登記を受け付けた法務局になるでしょうが、法務局には測量の能力がないので、この誤りは見抜けないだろうと思います。 今回のことは、「人事ではない、自分事」と捕らまえ、チェック体制を強化し正確な測量・登記業務に心掛けたいと思っています。
自分の所有している不動産の現況に問題がある場合、どこの誰に相談・調査してもらったらよいかわからない方は、大勢いらっしゃると思います。この様な方々のため、安井事務所ではホームページを開設し、問題解決のお手伝いをさせて頂いております。 今回は、そのホームページを通じて依頼のあった中から、事案をご紹介したいと思います。 依頼の内容は、「私（Aさん）の所有する建物が、お隣（Ｂさん）の 土地に越境しているらしい。本当に越境しているのか、調査・測量してほしい。ま た、越境しているのなら現況と一致するよう登記の手続きもお願いしたい」と いうものでした。 早速、法務局・市役所で境界に関する調査をし、現地を測量、図面と照らしあわしてみたところ、確かにAさん所有のブロック塀と建物が、Ｂさんの敷地に越境していることが確認されました。このような場合、Aさんが取り込んでいる部分（Ｂさん所有地）を分筆して、分筆した部分の所有権をAさんに移転するという登記手続きが必要となります。今回の場合、お隣のＢさんが快く、土地を分筆することに応じてくださったため、スムーズに分筆および所有権移転ができました。 AさんとＢさんから今回の越境問題の発見に至った経緯を聞いたところ、Ｂさん敷地に隣接する土地を別の業者さんが測量した際、「AさんとＢさんの敷地の間のブロック塀が境界上に建てられていないのでは・・・」との指摘を受けたということでした。また、「越境しているのでは？」と指摘を受けたAさんとしても、土地と建物を（平成十年頃に）前の所有者から購入されたため、まさか購入した建物が越境しているとは、寝耳に水の話であったようです。原因は不明ですが、何かの手違いがあって、Ｂさんの土地に越境してブロック塀と建物が建てられたようです。 境界の調査・測量を専門とする我々、土地家屋調査士の立場から今回の事件をみると、なぜ、建物を登記した調査士が「建物の越境」を見過ごして、建物を登記してしまったのかという事が問題点になります。Aさんが所有している敷地には地積測量図があり、この図面と現況の建物が建っている状態とを照らし合わせれば、「建物が越境しているのでは・・・」ということに気づかねばなりません。 しかし、法務局にあるAさんの建物図面は、越境しているブロック塀がＢさんとの境界として表現されています。どんな調査をして、このような建物図面を作成したのかはわかりませんが、現況（現地にブロック塀がある事）を境界だと鵜呑みにして、間違えたものと推測されます。 このようなミスは、土地家屋調査士としてあってはならないことであり、所有者や関係者に多大な迷惑をかける結果となってしまいます。今回は、時効取得などの法的な解決手段をとる必要もなくスムーズに分筆・登記業務を完了し、関係者の皆さんには大変、喜んでいただけました。 これからも、不動産について悩める皆様のお役に立てるように微力ながら頑張って いきたいと存じております。
土地の境界を確定するには、お隣さんの立会をお願いすることになります。そのお隣さんには色々な方がいらっしゃいます。性格的に短気の方、頑固な方、あっさりした方、ねちっこい方…など。中には物理的に難しいお隣さんもいらっしゃいます。今回は、土地家屋調査士の重要な業務の一つである「筆界確定」で、“物理的に難しいお隣さん”のエピソードをご紹介したいと思います。 土地の境界が確定していない場合、隣接する土地所有者が現地にて立会い、境界を確認しなければなりません。そして、後日、隣接地ごとに「筆界確認書」を２部づつ作成し、これに隣接地所有者の実印を押印の上、おのおのが隣接地所有者の印鑑証明書付の筆界確認書を保管します。 また、登記簿上の住所と実際の住所に相違があるときは、住所の沿革を確認する書類も必要となります。このような書類が必要となる理由は、登記簿上の所有者本人に間違い無い事（同姓同名の別人でない事）を証明するためです。 このように、筆界確定業務には、対象となる土地の隣接地の所有者さんの協力がかかせません。隣接地所有者は、登記簿によって確認しますが、現場のお隣さんであることや、近辺にお住まいのことがほとんどです。しかし、まれに遠方の住所が記載されていたり、登記簿上の住所にお住まいでない方もいらっしゃいます。 過去に筆界確定をお手伝いさせていただいた案件で、隣接地所有者（Ａさん）が、アメリカ在住ということがありました。Ａさんの登記簿上の住所は、近畿圏内になっています。登記簿上の住所に行ってもAさんとは関係の無い方が住んでいます。さまざまな調査をした結果、２０年以上前に渡米され、現在はアメリカ人と結婚し、氏名も国籍も変わっていることが判明しました。 Ａさんに「『アメリカから境界立会いのために来て下さい。』とは、まさか言えないぁ…」と思いつつ国際電話をかけ、境界の確認作業が必要であることを説明して、ご協力をお願いしました。たまたま、親類が近畿圏内にお住まいで、その方（Ｂさん）に立会などの手続きを委任していただけることになりました。 ところが、現在アメリカ居住のＡさんが、登記簿上の所有者であることを客観的に証明しなければなりません。上記のように、日本在住であれば、印鑑証明書・戸籍の附票等で容易に証明できます。しかし、アメリカには、印鑑証明や戸籍制度もありません。 アメリカには、Ａさんのサインを本人の署名をであると証明する「署名証明書」（印鑑証明書に相当）、登記簿上の所有権者Ａさんは、アメリカ在住のＡさんであることを証明することができる「宣誓供述書」（住所沿革書類に相当させる上申書）なるものが存在します。どちらも、日本の公証人役場にあたる「ノータリーパブリック」で発行しています。 Aさんに「署名証明書」、「宣誓供述書」、親類のＢさんへの「委任状」が必要な旨説明し、国際郵便で送付していただきました。こうして、Ａさん・Ｂさんのご協力により無事、筆界確認をすることができました。 何かにつけ、グローバル化の時代ですが、今回の事があるまでは、我々、土地家屋調査士には無縁のことと思っていました。今後は、土地所有者が外国の方ということが、頻繁に見受けられるようになる時代がくるかもしれませんね。
桜の便りもあちらこちらから聞こえる季節になり、いよいよ春本番ですね。冬の寒い季節もようやく終わり、私達の事務所でも心地よく測量業務に励んでおります。気候は心地よくても、いざ、境界確認の立会いをすると、気持ちが寒くなる場合もあります。前回に引き続き、土地境界確定業務での過去の事例を紹介いたします。 今回は、里道敷との境界確定のお話です。Ａさんの土地は、法務局の図面（公図）では里道敷に面しています。里道敷は通常、その性格から半間（91cm）程度です。現場を見ると、里道敷の形態は無く、本来、里道敷の対側地（向い側の土地）の所有者（Ｂさん）の建物があります。つまり、里道敷にＢさん所有の建物が越境しているという事がわかりました。「この境界確定はもめるな〜」と思った通り大変な業務になりました。 何故、このような事になったかというと、Ｂさんの土地の前所有者（Ｃさん）が「勝手に里道敷を付替えた」という事がわかりました。曲がりくねった里道敷では自分の土地を利用しにくいし、また、一般の方々が通行するのも不便ということで、自分の敷地の一部を道路（私道）として提供するかわりに、里道敷を取込んだということです。 本来であれば、Ｃさんが道路に提供しようとする土地を分筆登記し、里道敷の廃道申請をして地番をつけ（土地の表題登記をして）、所有権移転の登記をすべきだったのです。しかし、土地の価値もそれほど高くない約４０年前の事でもあり、何の申請も無く占有状態を変えたようです。 Ｂさんは、前所有者（Ｃさん）から土地を購入されており、これらの事については全くご存知ないようでした。Ｂさんに対して、法務局の公図の意味から説明し、里道敷が存在する事、里道敷にＢさんの建物が越境しているという事、Ｂさんの土地の一部が道路に提供されている事を丁寧に説明しました。建物が越境している事実を受け止めていただいて、今後、どのような手法で法的措置をすれば良いか等も合わせて説明させていただきました。 この境界立会に要した時間は、朝１０時から夕方の４時まで（昼食もヌキで６時間）です（日本新記録かも…）。結局、立会の時点でＢさんに納得（境界確定図面に印鑑を押す事に了承）頂いたのですが、後日になって、「今後の対策に費用がかかる」という理由で、境界確定にはご協力を頂けませんでした。つまり、問題の先送りで自分の子孫に解決をしてもらうという事の様です。 今回の業務を受託した私にとって、納得のいかない結果になってしまいましたが、最大限の努力をさせていただいた事や経過報告書を作成し、先送りになった問題についてのＡさん側の対策などを説明しました。また、当所のＡさんの目的（住宅の建築）が成就できたことで、依頼者のＡさんからは、大いに評価をいただけました。
薫風かおる良い季節になりました。ゴールデンウィークも直前に迫り、お会社によっては、９連休というところもあるようですね。私は近場でバーベキューを計画しています。さて、今回は建物の登記のお話です。 土地家屋調査士の業務の一つに、建物表題登記の申請があります。この業務では、建物の所在・種類・構造・床面積といった登記事項を調査することは勿論のこと、「建物の所有権が誰に帰属するのか？」を客観的に確認することがとても重要となります。なぜなら、「表題部所有者」として登記記録に記載され、所有権保存登記の申請適格者や固定資産税の納付者となるからです。 今回は、この建物の所有権についてのエピソードをご紹介します。Aさんから、「建物を新築したのだが、登記を急いでいる」と相談がありました。早速、登記に必要な調査を行ったところ、所在・種類・構造・床面積、なんら問題はなく、「建物」として認定できる状態でした。 しかし、所有権を調査する段階で問題が出てきました。建物表題登記を申請する場合は、表題部所有者の所有権を証する書類が２種類以上必須となります。この書類は、建築確認書、建築請負人の工事完了引渡証明書、工事代金の領収書、等々があります。これらの書類によって、客観的に「誰某所有の建物である」と確認できるわけです。Ａさんの場合は、「建築確認書」しかありません。その建築確認書には、建築主はAさん、工事施工者は未定になっています。 通常、注文建築の場合は、建築主が元請業者と請負契約し、元請業者が個別に下請けに出す形態をとります。そして元請業者からの「工事完了引渡証明書」で所有権が確認できます。 しかし、Ａさんは建築関係のお仕事をなさっていることから、建物の大工工事、内装工事など各部分を個別に、直接、発注して家を新築されていました。 よって、今回の場合は、元請業者が存在しません。Ａさんに個別に発注した業者から「工事完了引渡証明書」を発行してもらえるか、なければ各工事の「領収書」があるか伺いましたが、どちらもないとのことでした。 これでは、客観的に建物の所有者がＡさんであることが確認できません。また、登記を非常に急がれていましたので、私が代理人として所有権を確認する（各施工業者への所有権調査確認）には時間がありません。また書類上、客観的に所有権を確認できないため、土地家屋調査士としての責務も果たせません（Ａさんから各施工業者への支払いが無い場合、建物はＡさんのものとして認められません。Ａさんが建物の所有者として証明できないと登記申請の代理人として、申請ができません）。 そこで、今回の件について、いろいろ方策を考えた結果、私が代理人として登記申請するのではなく、Ａさん自身が申請する「本人申請」をご提案しました。そして、申請には、所有権についてＡさんが所有者である旨の上申書を添付する必要があること等、スムーズに登記が完了するようにアドバイスをさせていただきました。その後、法務局の実地調査（現地で建物を確認する事）がなされたということですが、「期日までに登記が完了しました」と連絡があり、喜んでいただけました。
さて、私の事務所のある豊中市では、昨年より市役所にて土地家屋調査士の市民相談会が毎月１回行われるようになりました。午後１時から４時までの３時間で、一人当たり３０分の相談です。よって、最大で６件までの相談を受けることになります。私もその相談員の一人であり、５月１１日（木曜日）に相談を受けて参りました。当日は、「最大の６件の予約が入ってる」と豊中市の職員から聞かされて、正直、驚きました。 相談の内容は、 「筆界確認書に関する質問」が１件 「分筆登記に関する質問」が１件 「位置指定道路に関する質問」が２件 「土地境界と隣接建物の配置に関する質問」が１件 「土地境界とブロックの位置関係に関する質問」が１件 でした。 この中で実際に土地家屋調査士の業務の範囲となるのは、２件だけであり、後の４件は職務の範囲とは言えません。しかし、不動産を扱う土地家屋調査士としては知っておかねばならない知識ですので、一生懸命、説明、アドバイスをさせていただきました。 社会一般の方々にとって、土地家屋調査士とは、「測量・登記」業務だけではなく、不動産全般についての知識・不動産に関する法律の知識を持っていると認識（誤解？）されているようですね。 限られた時間で、しかも拙い説明にもかかわらず、喜んで帰っていかれる姿を見て、社会奉仕の喜びを感じております。それと同時に調査士業のみならず、幅広い不動産に関する知識を持つことの大切さを痛感しております。
さて、先日「土地地積更正登記」を法務局に登記申請したのですが、その時のお話をさせていただきます。土地の面積を実測面積に正しく訂正する登記を「土地地積更正登記」と言います。この登記の前提として、お隣との境界が確定している事が必要になります。 境界が確定していなければ、私共が立会を求めて、境界を確認し境界標識（杭など）を現場に設置し、「境界確認書」を交します。この「境界確認書」には、信憑性（しんぴょうせい）を高める為、お隣さんの実印（印鑑証明書付）を戴きます。そして、「土地地積更正登記」の申請には、境界が確定している証拠として「境界確認書（印鑑証明書付）」を添付します。 今回もこの手順で「土地地積更正登記」申請をしたのですが、法務局の担当登記官から電話が入り、次のようなやり取りをしました。 登記官：地積更正登記の件やけど、お隣さんと面談させて欲しい。本人に間違い無いか、意思の確認もしたい。 安 井：勿論、登記官には実地調査権がありますので、お隣さんと面談を希望されるのなら調整します。しかし、日曜日しかお隣さんは時間が取れませんよ。 登記官：日曜日になるのなら法務局の上司に許可を得て、休日出勤をする。また、そうなるのなら、登記完了までは時間がかかるが、良いか？ 安 井：何故、登記官はそこまでして、お隣さんの確認が必要と考えているのですか？ 登記官：お隣さんが本人であることの証明が出来ない限り、登記は進められない。土地家屋調査士の確認だけでは駄目だ。 安 井：でも、お隣さんの実印・印鑑証明書を添付しているのに登記官がそこまでする意味がありますか？ 登記官：えっ・・・。印鑑証明書？付いてたっけ？？ 登記官：あっ、すまん、すまん。これで、ええわ〜。はい、はい・・・。 担当された登記官の単純な勘違いで、大変な目に会うところでした。この話が５年前であれば、登記官は多分、「お隣さんの印鑑証明書が付いていない境界確認書では登記は受付けない。登記申請を取下げよ」と言っていたと思います。また、登記官がお隣さんと面談して、登記を進めようとする姿勢は今まで無かったと思います。 上記のやり取りで感じたことは、法務局の考え方が一昔前と確実に違ってるということです。法務局には一般の方々への相談窓口を設けたり、法務局の昼休みを交代制にしたりと、昨今、制度の改革が行われています。また、今年の１月からスタートしている「筆界特定制度」も国（法務局）が積極的に境界問題を解決し、一般の国民に奉仕しようとする考え方が見えます。これからも益々、国民のためになる法務行政、制度改革をして欲しいと思っています。ただ、オンライン申請（パソコンで登記申請できる）制度は時期尚早だったかな〜？
“さわやか球児”と私共を重ねるのは忍びないのですが、炎天下の測量もなかなか体力・気力が必要です。敷地の広さや見通しの良し悪し等にもよりますが、測量の現場作業は、境界点・構造物・電柱・マンホール・建物等々、一点一点測っていきますので、ざっと２時間程度かかります。（高校野球の１試合分位でしょうか…）。 測量は、ミリ単位の正確さが必要なため気力が必要ですし、時にはブロック壁によじ登ったり、飛んだり跳ねたりと体力も要る作業です（２時間では終わらず、延長戦になることも多々あります）。 こんな夏の厳しい測量業務の時間を短縮させる強力な助っ人が現れました。それは、最新式の測量機械です。この測量機械は、プリズムがどこに居るのか自動で探してくれますので、測量機械の煩わしい操作をする必要がないだけでなく、人為的な測量誤差をなくしてくれます。機械操作が軽減されますので、操作の専門性がない未熟な作業者でも扱いやすい上に精度がよく、しかも、時間を大幅に短縮できる訳です。また、他人の敷地に入らないと測量できない建物の形状などもプリズムがなくても測量データがとれる機能も付いています（ノンプリズム測量）。 この測量機械のお陰で、炎天下の測量作業が随分と楽になりました。今までは、作業着の袖で汗を拭っていましたが、タオル地の青いハンカチ（？）で汗を拭く余裕まで出てきました。 日進月歩で色々な道具が進化しています。機械ができることは機械に任せ、余裕が出来た時間を人間にしか出来ないサービスにつなげていきたいと考えています。
さて、不動産登記法が改正になり、１年半が過ぎようとしています。改正の大きなねらいは、「自宅のパソコンからオンラインで登記申請ができる」ということであります。オンライン受付できる法務局も次第に増え、大阪管轄では３割の登記所がオンライン庁になっています。では、実際にオンライン申請はなされていると思われますか？全国で年間に約１４１０万件の登記申請がされているのに対し、その内、オンライン申請の利用状況は、僅か１２０件（利用率は０．０３％）ということです。 多額の税金（概ね数十億円）投入で、オンラインで登記申請ができる仕組みを構築されたのですが、なかなか普及しないのが実情です。 オンライン申請の似たような事例として「パスポート」の申請があります。こちらの利用数も僅か１０３件（利用率は０．００３％）であり、申請１件当たり１６００万円のシステム運営経費（税金）がかかっている計算になるようです。そこで、「パスポートのオンライン申請は年内に停止する」ことを外務省が発表しています。 このような状況なので、登記のオンライン申請もパスポートと同様に停止（廃止？）されるのではと考えてしまいます。しかし、総務省の「u-Japan政策」の中で、「４年後（２０１０年）にオンライン申請利用率が５０％以上を達成する」ことを国家政策として取組まれています。 今は、確かに代理人である調査士や司法書士がオンライン申請をするメリットや環境整備がなく、「絵に描いた餅」でしかないのですが、国策として色々なハードル（本人確認や添付書類の省略化など）を無くせば便利に利用できる仕組みかも知れません。例えば、５年前、携帯電話は電話をかける道具でしかなかったと思うのですが、今では、メール・写真・GPS・インターネット・テレビ・財布・ラジオ・音楽ステレオ等々の利用がされています。「１０年一昔」と言いますが、現在は時代の流れのスピードが大変速くなっていると感じます。ですからきっと４年後の２０１０年には、我々の登記申請業務も変革がなされ、オンライン申請が当たり前の時代になるのではないかと思います。 オンライン申請が当然になる頃には、法務局出張所も統合され、役人の人員も大幅に削減されているかもわかりません。そして、登記事項証明書（謄本）請求の費用も格段に安くなっていることを期待しております。 |
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