不動産活用実施中のメンテナンス

　　2007/5/19

さて、今回は『保守（メンテナンス）』の話です。
不動産活用は実行できたからといって“あとは放って置いていい”ということはありません。

物事はなんでもそうですが不動産活用においても『保守』が必要です。活用レベルを常に一定に保つ努力が必要です。
最初はちょっとした問題でも放って置いたがためにいつの間にか手がつけられない状況になっていることは多々あります。
じゃ、具体的にどんなことが考えられるかいくつか列挙しますと

　市況に対する対処

不動産市況は日々変化しています。まっ、株や為替とは違うので「日々」というとちょっと大袈裟かもしれませんが、例えば何年か経過後空室が出て従来の家賃で入居者を募集したにも関わらず引き合いがほとんどない、というケースでは相場が以前よりも下がっていることが考えられ、ここですぐに見極めて家賃の再設定をしなかったがためにその時期を逸してしまい、本来１０％の値下げで済んだはずが今となっては２０％の値下げをしないと決まらない、といったことも起こり得るので「日々」という心構えを持つことが大事です。

あと、賃貸市場もそうですが、売買市場の変動も自身の資産価値に大きく影響します。市場価格の変動により路線価が変われば相続税評価額が変わり納税額が変わる、その納税用に活用しないでとっておいた土地の評価が変わる、一時的に相場が高騰してるようなら今売却して納税資金を確保しておいたほうが良いかもしれない、とか色んなことが考えられます。

具体的には普通に新聞の経済欄を見る、チラシを見る、定期的にインターネットでチェックする、たまに不動産業者と話をする、といった大して難しいことではないんですが目的意識がはっきりしてますから普段目や耳に入らない情報もすんなり入ってくると思います。

　入居者に対する対処

不動産管理業者等に管理を委託してあるケースであればあまり問題にはなりませんが、家主自身で管理する場合は“不良入居者”に対して神経質なほど細心の注意が必要です。よくあるのが「家賃滞納」と「騒音トラブル」ですよね。

家賃の滞納者に関しては最初が肝心です。最初の滞納の段階で厳しく言っておかないと“くせ”になり「あっ、ちょっと遅れても大丈夫なんだ」と思わせてしまいます。そしてその入居者は段々と家賃を支払う優先順位を下げていき、そのうち２〜３ヶ月の滞納もなんとも思わなくなります。そんな滞納するような人に「３か月分一括で払え」と言ったって払えるわけがありませんよね。後の祭りです。

それと入居者同士の騒音トラブル。共同住宅におけるトラブル原因のトップがこの“騒音”だそうです。そして人によって音の感じ方に差があるので対処が難しく、より慎重さが求められます。まずは当事者同士で話をさせずお互いの話をよく聞くことです。そのうえで弁護士等の専門家に相談し対処法を求めるべきです。自身の判断だけで一方のみを押さえつけてしまったりとかすると感情的な問題に発展してしまう恐れがあり収拾が付かなくなります。でなければ全てを専門家に任せたほうがいいでしょう。最悪は殺人事件にまで至ってしまいますから．．．．。

　税制改正に伴う対処

毎年変わります。有利な特例ができたり、逆に廃止になったり、税率が変わったり、評価の方法が変わったり、それらの改正に伴ってやはり全体的な見直しは必要です。
例えば、個人について現収入における税率が上がり、さらにある項目について経費が認められなくなったりして大きく手取収入が減る可能性が高ければ法人に切り替えてみたりとか、金融機関と交渉して借入金利を下げてもらうか返済期間を長くしてもらって支出を減らすとかの対処が考えられます。

　金利変動に伴う対処

前項目で金利の話が出てきましたが、金利の動向についても注視したほうがいいですね。
もし、いくつかの借入を変動金利で行っている場合で、現市場金利が下降局面から上昇局面に変わるタイミングと判断したのであれば、将来的な金利変動リスクをなくすためにまとめて固定金利に切り替えるといったことが考えられますよね。

　入居者のニーズの変化に伴う対処

これは時代によって変わるものですよね。昔は和室が一般的だったものが今ではフローリングの洋室が主になったりとか、カウンターキッチンが求められたりとか。最近では新築時にエアコンは当然のこと、オートロック、ウォッシュレット、モニター付インターホン、浴室乾燥機、大型クローゼット、インターネット等の設備を標準装備してある物件もよく見受けられます。そのうち、床暖房や壁への埋め込み式液晶テレビなんかも標準装備されるかもしれませんね。

周辺にそんな新築物件が続々登場すると既存物件も少なからず影響を受けます。
まだ新しく特に何もしなくても多少の家賃の違いだけで入居状況に影響しないようであればそれはそれでいいんですが、今の古すぎる設備や内装では大きく家賃を下げないと入居者が入らない、それで入れたとしても低家賃ゆえに入居者の質が良くないとか色んな弊害も考えられます。

よって、あるタイミングで空室の部屋から順次改装するとか外観を綺麗にするとかいう決断が必要です。もちろん、入居者のニーズをよく把握している不動産業者と相談し希望の家賃をとれるくらいの改装はしたいところです。お金をかけて改装したはいいがニーズに全然合ってないため入居者が入らない、結局希望する家賃がとれなかった、なんていうのは最悪です。

　さて、以上いろいろと項目を並べましたが、細かく言うとまだまだあります。
例えば法改正の影響を受ける場合もありますよね。建物に関して最近クローズアップされている耐震性やアスベストの問題なんかがそうですよね。ただ、既存のものについてはすぐには適用されなかったり、時間的猶予があったりするのですぐには大きな問題とはなりません。

とりあえずは、先に挙げた５つについては意識をしてみて下さい。