《２００７年１１月/メイン/２００７年９月》

１０月３１日
本日の立会い

今日、宮城県北部の大崎市の古川で、立会いをしてきました。
以前は古川市だったのですが、周辺市町村との合併により古川市は消滅して、大崎市となりました。
賃貸契約書の修繕特約を心配しての依頼でした。

修繕特約とは、「退去時のハウスクリーニング、クロスや襖の張替、畳の表替、鍵交換は入居者負担とします」
などの内容になっている契約書の条文です。
関西の敷引き特約、関東・中部・福岡の敷金償却特約と並んで業界３悪特約のひとつです。

部屋の状態は入居年数の割りには、キレイな状態でした。
入居者による傷や汚れは、ふすま３枚の落書き、畳１畳の破れだけでした。

国土交通省のガイドラインに基づいて、入居者の原状回復費を算定した敷金清算基準計算書を作成、
退去時の注意事項を説明、引越し後の写真は必ず取るよう説明して立会いを終了しました。
この物件の管理会社は、農協ですからかなり早く解決するのではと思います。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年１０月３１日 1８:４７ | ホームページ
敷金返還センター　宮城県仙台市泉区南光台５−１５−２
ＴＥＬ：022-718-1582 FAX：022-718-1563

１０月２９日
うれしい出来事

きのうのお問い合わせメールへの返信に対して、相談者本人より電話がありました。
お問い合わせは、「修繕特約は有効でしょうか、それとも無効ですか」との内容でした。

修繕特約とは、「退去時のハウスクリーニング、クロスや襖の張替、畳の表替、鍵交換は入居者負担とします」
などの内容になっている契約書の条文です。
関西の敷引き特約、関東・中部・福岡の敷金償却特約と並んで業界３悪特約のひとつです。

最高裁は平成１７年１２月、修繕特約は無効と判決しました。
その裁判の証拠書類に、条件・状況を問わず修繕特約は無効となる明確な根拠があります。

電話の内容は、宮城県の職員互助会発行の機関紙に、当センターがかなり大きく以前紹介されたことがあり、
それを見て以前当センターに依頼をされた方からの紹介で、電話しました。
来年３月に引っ越すのでよろしくお願いします、来年２月にまた連絡しますとのことでした。

当センターを立ち上げた時の営業手段は、敷金全額戻りますと大書きしたチラシの配布と、宮城県や仙台市、
そして連合などの、民間・非民間を問わずの営業が中心でした。
その後、独学でパソコンを勉強、このサイトを立ち上げました。

宮城県の職員互助会には、お礼の電話をして再度の掲載の依頼をしました。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年１０月２９日 1９:２４ | ホームページ
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１０月２６日
敷金償却特約とは

敷金償却特約とは、原状回復にかかる費用を予め決めてしまい、
修繕費が敷金償却額を超えても超えなくても、それで済ませるいう考え方です。
退去時に経年変化や過失割合などをいちいち考慮せず、
汚れていてもきれいでも一律敷金償却額で収めるというものです。

しかし一部には、敷金償却は敷金償却として大家が収納して、
さらに修繕費を請求するという、極めて悪質な敷金償却特約が存在します。

敷金償却特約と同じ内容の敷引き特約は、平成１７年４月の大阪地裁、同７月の神戸地裁、
同１０月の福岡地裁で相次いで無効と判決しました。
特に、神戸地裁は消費者契約法10条により無効であるとの内容です。

消費者契約法１０条の内容は、
民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、
消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、
民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。
最後の部分の、消費者の利益を一方的に害するものは、無効とするが、
修繕特約、敷金償却特約、敷引き特約を無効と判決した原因と考えます。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年１０月２６日 1８:５５ | ホームページ
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１０月２４日
がっかりしたこと

今日は、敷金返還センターを立ち上げてから、もっともがっがりしたことを書いてみます。
それは、２度のテレビ出演での視聴者からの問い合わせがただの１件も無かったことです。
仙台市内のテレビ局は、民放４社とＮＨＫです。

すべてのテレビ局に当センターの業務内容を、昨年２月の始めにメールしました。
反応して来たのがミヤギテレビと東日本放送の２社でした。
テレビでの放送の効果を聞くと、異口同音に十分な効果が期待できるとの話でした。
特に、あるラーメン屋さんの時の効果はすごく、来客数が１０倍以上になり、
手狭になって引越しをしたほどの大きな効果がありますとのこと。
取材料は無料とのことなので、すぐに取材をお願いしました。

収録は、両社ともに約３時間程度かかり、スタッフは３人でした。
放送日は、２月の下旬で数日違いの放送で、共に夕方６時ちょっと前でした。
放送当日私は勿論その放送を見ました。共に、約５分間程度の放送でした。
電話番号はテロップで流さないで、興味を持った視聴者はテレビ局に電話をするというスタイルでした。
時間帯からして、今日の問い合わせはないと判断、翌日からの問い合わせを大いに期待しました。
が、テレビをみての問い合わせは結局１件もありませんでした。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年１０月２４日 1８:５５ | ホームページ
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１０月２２日
初めてのチラシ撒き

今日は、初めてチラシを撒いたときのことを書きます。
大きさはＡ４で、見出しは「あなたの敷金全額戻ります　賃貸住宅退去時の修繕費負担　普通に使えば不要」として、
３，０００枚印刷しました。料金は税別７，５００円でした。
最初に撒いたのは、仙台市泉区のアパートやマンションが集中したところでした。

時期は８月の２０日過ぎで一番暑い時期でした。
最初は、アパート・マンションを問わず撒いていたのですが、１時間ほどで汗びしょりになり、さらに昼食で休んでから急に体がだるくなり、チラシ撒きが楽なマンションだけにしました。

１日の目標は１，０００枚に設定していましたが、それはクリアしました。
翌日は、前日とは地理的条件が違うところに、ほぼ１，０００枚配布しました。
しかし、３日の朝異変が生じました。足が非常に痛いのです。特にふくらはぎ。
年を感じてしまいました。

初めて年を実感したのは、３０代の後半です。
草野球でピッチャーをして、７回完投。それまでは翌日に肩や足腰に痛みが出ていたのですが、
それが出たのは翌々日でした。

二日酔いの出かたも変わりました。それまでは、朝から気持ちが悪かったのですが、
それ以降、昼食後から気持ちが悪くなるというように変化しました。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年１０月２２日 1９:２５ | ホームページ
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１０月１９日
入居時の注意事項

入居時には、全室をチェックしてください。
そして、傷や汚れがあった場合は、文書を作成して管理会社や大家に確認してもらい署名・捺印をしてもらいましょう。
写真を撮ることも忘れないでください。

この作業をしないと、退去時にあなたによる傷や汚れとして善管注意義務違反に問われ、
原状回復費を負担しなければならなくなる可能性がでてきます。
善管注意義務とは、善良なる管理者の注意義務を持って保管し使用する義務のことをいいます。
管理会社や大家は、退去時にはあなたから１円でも多く修繕費を取ろうとしますので、注意が必要です。

次に、退去時の注意事項も書いていきます。
退去時は、清掃特に水廻り周辺とカビには注意して清掃してください。
ハウスクリーニングは次の入居者を得るためのリフォームであり、グレードアップと解釈されますので
本来大家負担ですが、清掃を怠った場合は、その一部の負担をしなければならなくなる可能性がでてきます。

それと、修繕費の負担を求める文書に署名・捺印を求められた場合は、少しでも疑問の思う箇所があった場合は、
署名・捺印はしないでください。
そして、当センターへご相談ください。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年１０月１９日 ２０:１８ | ホームページ
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１０月１７日
今日のメールから

静岡県のｋ・Ｓ様からメールがはいりました。
今日、銀行の口座に大家から敷金１３８，０００円の入金がありました。
解決していただいてありがとうございましたとの内容でした。

この事案は、敷引き特約が有効か、無効かが争点となりました。
敷引き特約とは、原状回復にかかる費用を予め決めてしまい、
修繕費が敷引き額を超えても超えなくても、それで済ませるという考え方です。
退去時に経年変化や過失割合などをいちいち考慮せず、
汚れていてもきれいでも一律敷引き額で収めるというものです。

しかし一部には、敷引きは敷引きとして大家が収納して、
さらに修繕費を請求するという、極めて悪質な敷引き特約が存在します。

敷引き特約は平成１７年４月の大阪地裁、同７月の神戸地裁、
同１０月の福岡地裁で相次いで無効と判決しました。
特に、神戸地裁は消費者契約法10条により無効であるとの内容です。

今回の事案も、敷引きは敷引きとして大家が収納して、さらに修繕費を請求するという
悪質な事案でした。

管理会社は敷引きは有効との姿勢を崩さず、大家への文書送付で解決した事案です。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年１０月１７日 ２０:２２ | ホームページ
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１０月１５日
どちらが得

今日は、退去前に依頼するのと、退去後の管理会社や大家の出かたを見てから依頼するのを比較して、
どちらが速やかに解決が期待でき、敷金の返還金額が多くなるかを検証したいと思います。

結論は、退去前の方が得になります。
理由は、管理会社や大家が修繕費の請求書を作成する前に、敷金の返還金額をこちらから提示した場合、
請求書を発行した後に比べ受け入れ易い状況と思えるからです。
これは結果が証明しています。

一度発行した修繕費の請求を、断念したり減額を承知したりするのは、気分の良いものではありません。
特に管理会社は、退去の都度、修繕費の請求額を大家と相談して退去者に請求します。
ですから大家の手前、そう簡単にこちらの主張を呑むことはなかなかしません。
違法な請求であると知りつつ、請求の妥当性を主張してきます。

このような状況になった場合は、管理会社にいくら文書で追求しても埒があきません。
最終的には、大家への文書送付、それで駄目なら内容証明送付という手段で解決を図ることになります。

ですから、もしあなたが退去前に依頼するか、それとも退去後かで悩んでいるのなら、
わたしは退去前の依頼をオススメします。　　

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年１０月１５日 ２０:５５ | ホームページ
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１０月１２日
消費者契約法

今日は、消費者の強い味方の消費者契約法について書きます。
消費者契約法の全文は書けませんので、消費者契約法の「目的」を説明した第一条と、
「消費者の利用を一方的に害する条項の無効」を説明している第十条を記載します。


「第一条」‥‥ この法律は、消費者と事業者との間の情報の質及び量並びに交渉力の格差にかんがみ、
事業者の一定の行為により消費者が誤認し、又は困惑した場合について契約の申込み、
又はその承諾の意思表示を取り消すことができることとするとともに、
事業者の損害賠償の責任を免除する条項その他の消費者の利益を不当に害することとなる条項の全部、
又は一部を無効とすることにより、消費者の利益の擁護を図り、
もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。


「第十条」‥‥ 民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、
消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、
民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

最後の部分、消費者の利益を一方的に害するものは、無効とするが適用され、
敷引き特約や敷金償却特約は無効と判決されています。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年１０月１２日 １８:４７ | ホームページ
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１０月１０日
業界用語

今日は、不動産業界の専門用語を書きたいと思います。

敷金
賃貸住宅に入居する際に、家賃などの支払いを保証するために貸し手に預けておく金銭です。
賃貸借契約が終了したとき、原則として利息をつけずに返還されます。

礼金
賃貸住宅に入居する際に、家主に支払う一時金のひとつ。関西では保証金の償却に当たります。
敷金や保証金のように契約期間が終了しても返還されることはありません。

善管注意義務
善良なる管理者の注意義務を持って保管し使用する義務。

原状回復
部屋に持ち込んだテレビや家具、そして設置したエアコンなどを撤去して、
故意・過失により生じた傷や汚れを修復すること。

修繕特約
「退去時のハウスクリーニング、クロスや襖の張替、畳の表替、鍵交換は入居者負担とします」
などの内容になっている契約書の条文です。

敷引き特約
敷金の一部・全額を退去時に賃借人に返還しないという契約です。
そのかわり原状回復費は請求しないというものです。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」　通称ガイドライン
平成１６年２月国土交通省住宅局・不動産適正取引推進機構共著
法的強制力は無く、罰則規定もありません。
しかし、裁判になった場合は、特別法的な色合いを持っています。

管理会社や大家と交渉する場合、専門用語を知っているのと知らないのでは、大きな違いが生じます。
特に、善管注意義務と原状回復は交渉の場で、必ずでてくる言葉ですので良く覚えてください。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年１０月１０日 １９:２４ | ホームページ
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１０月９日
畳のへこみ

以下の文書は、和室にベッドを設置したことによる畳のへこみは通常損耗とする当センターの見解に対しての、
管理会社の反論文書です。

畳のへこみについて、通常使用による損耗と主張されておりますが、その判断は妥当ではないと思っております。
我が国は家具の保有が多いため、通常の損耗ととらえるのが妥当とガイドラインにありますが、
何でも家具ならば良いということではないと思います。
何故ならば、一概に家具と言っても日本には洋間に置く家具と和室に置く家具があります。
社会通念上、畳にベッドは置かないのが常識かと思います。
どうしても置く場合は、事前に管理会社に連絡する義務があると思います。
したがって、賃借人負担は０円は納得致しかねます。
家具店で、洋間用と和室用と区別して家具を販売しているでしょうか。
私は、そんな店は見たことがありません。
管理会社の常識は、一般社会の非常識とよくいいますが、正にそれを表した非常識な文書だと私は思います。
さてこの文書、あなたは納得できますか。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年１０月９日 １９:２４ | ホームページ
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１０月５日
今日の査定

今日は、仙台市太白区のＴ・Ｋ様の部屋の敷金の査定をしてきました。
入居期間は、６年８ヶ月で３ＤＫです。

部屋の状態は畳３畳に汚れがあり、クロスの一部にも汚れがありました。
その他、台所のクッションフロアにも焦げ後と変色がありましたが、Ｔ・Ｋ様には汚した記憶がないとのことでした。

入居時に、トイレの便座をウオシュレットに自費で変えたが、どうしたら良いかと質問がありました。
原状回復という観点からすれば取り外すべきとアドバイスしました。
原状回復とは、 部屋に持ち込んだテレビや家具、そして設置したエアコンなどを撤去して、
故意・過失により生じた傷や汚れを修復することです。

国土交通省のガイドラインに基づいてＴ・Ｋ様が負担すべき原状回復費を３万強と算定、
敷金清算基準計算書を作成して署名・捺印をいただき、
退去時の注意事項の説明と荷物がない状態での写真撮影を説明して、査定を終了しました。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年１０月５日 １９:２４ | ホームページ
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１０月３日
今日のメール

今日、福島市のＮ・Ｋ様より大家から敷金１５万の返金を確認しましたとのメールがありました。
この事案は、修繕特約特約の有効性が争点になりました。

修繕特約とは、「退去時のハウスクリーニング、クロスや襖の張替、畳の表替、鍵交換は入居者負担とします」
などの内容になっている契約書の条文です。
関西の敷引き特約、関東・中部・福岡の敷金償却特約と並んで業界３悪特約のひとつです。

最高裁は平成１７年１２月、修繕特約は無効と判決しました。
その裁判の証拠書類に、条件・状況を問わず修繕特約は無効となる明確な根拠があります。

管理会社に、国土交通省のガイドラインに基づいたＮ・Ｋ様の原状回復費を２２，０００円と算定してＦＡＸしました。
何度か管理会社より文書が届き、修繕特約は無効と主張しましたが、解決には至りませんでした。

大家に、当方・管理会社の文書すべて、そして最高裁の判例要旨を郵送して解決に至った事案でした。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年１０月３日 １９：３３ | ホームページ
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１０月１日
管理会社のホンネ

お世話様です。
パークシティ０００号敷金清算についてご返答します。
「敷金の残金、６５，１００円返金ください」とのことでしたが、契約書に記載してあります通り、
解約時は畳・襖の張替え、壁クロスの損傷・汚損部分の張替え、室内清掃は必ずご負担頂いております。
契約時に契約内容についてご納得頂き署名、捺印いただいております。
また、入居時に畳の表替え、ハウスクリーニングをした状態でご入居されているのですから、
退去時に原状に戻すという意味で、それらを負担して頂くのは当然のことではないでしょうか？
また原状回復ガイドラインに記載してあることには強制力はなく、
契約自由の原則により契約書の有効性が認められた判例もあります。
よって、当社清算書に記載された金額を１２月１３日に８３，６００円（振り込み手数料差し引き）を
振込していますので、ご請求される金額の返還は致しかねます。

如何ですか、この文書。原状回復を入居時の新品状態に戻す事と間違った認識を入居者に与え、
ガイドラインは無視するという態度、これが多くの管理会社や大家のホンネです。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年１０月１日 １８：１７ | ホームページ
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