敷金必ず取り戻します

《２００8年1月/メイン/２００７年１１月》

１２月２９日
仕事納め


今日が仕事納めの日です。
食品偽造が相次ぐ中、何を信じて買えば良いのか分からなくなった１年でした。

普段は掃除をしない所を中心にして、かなり本気モードで掃除をしました。
敷金を返せ、この請求は違法でしょうと叫び続けた１年も残す所あと僅かです。

思えば、小学生の頃は１年はずいぶん長く感じたのに、年を経る毎に１年が短く感じるのは私だけでしょうか。

来年こそは、良い年でありますように。
では良いお年をお迎え下さい。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年１２月２９日 ２０：１２ | ホームページ
敷金返還センター　宮城県仙台市泉区南光台５−１５−２
ＴＥＬ：022-718-1582 FAX：022-718-1563

１２月２６日
大丈夫かな


今日はある事案で大家に文書を郵送しました。
年賀状の時期と重なるので心配ですが、早期解決の為しょうがありません。

この事案は、福岡から山口に引っ越したＫ・Ｆ様の依頼によるものです。
家賃は５万円、保証金（敷金）は２０万円で、悪名高い敷引き特約が結ばれていました。
敷引き額は、家賃三か月分の１５万円です。

管理会社は当初、敷引きは撤回しほぼ同額の修繕費を請求してきました。
その請求に対し違法性を追求すると、担当が変わり敷引きは有効、
更に鍵交換費まで請求してくるという悪質ぶりです。

管理会社はカタカナ４文字の大手です。
仙台の事案では、あっさり解決したのですが、やはり支店によって対応が違います。
大家が、２５％超の敷引きは無効との福岡地裁の判例を理解してくれると良いのですが。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年１２月２６日 １９：５５ | ホームページ
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１２月２２日
全額返金


敷金が全額、大家から振り込まれましたとのメールがＴ・Ｋ様から入りました。
この事案は、仙台の同じ管理会社で３件目です。

１年の入居期間で、事前立会いをした事案です。
どこにも傷や汚れは無く、敷金返還金額は１８万円全額の査定です。
これに対し管理会社は、修繕特約を楯にほぼ同額の修繕費を請求してきました。
当方からの質問文書には全く回答してきませんでした。
催告文を送付しても無しのつぶてです。
１・２件目で痛い目に逢ったので、懲りたのでしょう。
大家に、管理会社の誠実の無さと最高裁判例を基にした文書を郵送しました。
７日経過しても全く反応しないので、そろそろ内容証明かなと思っていた矢先の事でした。
この管理会社は、私を天敵と思っている事でしょう。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年１２月２２日 １８：４７ | ホームページ
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１２月１９日
今年最後の立会いかな


今日は今年最後になるかもしれない立会いをしてきました。
部屋は３ＤＫで、家賃は５万５千円、敷金は１６万５千円です。
仙台近郊では、敷金三ヶ月というのが一般的です。

入居期間３年半で、原状回復費は３万ちょっとの査定になりました。
管理会社は仙台では大手の会社で２件目です。
この契約には、修繕特約が結ばれていました。
修繕特約とは、「退去時のハウスクリーニング、クロスや襖の張替、畳の表替、鍵交換は入居者負担とします」
などの内容になっている契約書の条文です。

１件目の時は、契約書に修繕特約は無く、ハウスクリーニングと鍵交換代で揉めたのを覚えています。
結局、ハウスクリーニングは請求を撤回、鍵交換代は依頼者の勘違いによる古い鍵の返還である事が判明、
本来の鍵の返還でこれも請求を撤回、こちらの主張通りに解決しました。
今回も、管理会社レベルで解決を期待しています。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年１２月１９日 １９：１１ | ホームページ
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１２月１４日
スピード記録


１０時に宮城県北部にある管理会社の農協に、敷金清算基準計算書をＦＡＸしました。
その１時間後にその農協から電話がありました。
クレームかなと思っていると、査定通りで結構ですとの内容でした。
ＦＡＸ送付後、１時間での解決は初めてですので、正直私がびっくりしました。
この事案には、修繕特約があったのでなおさらです。
今までの最短記録は３日後ですので大幅な記録更新です。
１１月下旬に立会いをして、引越しは前日の１３日です。
こんな管理会社ばかりなら仕事の楽なのですが。

そう思っていたら、千葉の管理会社から午後ＦＡＸがきました。
この事案は、ハウスクリーニングと畳の表替えが係争事項になっています。

依頼者は、引越し時清掃をきちんとしなかったのでハウスクリーニング代３万６千円の半額負担を希望しています。
管理会社の主張は、ハウスクリーニング代は全額負担、畳も６畳３万円の負担との内容です。
しかし、その主張が噴飯物なのです。

依頼者は、和室にベットを置き畳を凹ましました。これは自然損耗に該当し大家の負担になります。
しかし管理会社は、和室にベットを置くのは非常識、
更には日本には和室に置く家具と洋室に置く家具があると言ってくる始末です。
こんな文書を見せられた大家は、どう思うでしょう。
早速、大家にその文書を含めたすべての文書を郵送しました。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年１２月１４日 １８：４１ | ホームページ
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１２月１２日
内容証明


Ｋ・Ｉ様より本日大家より敷金が全額返還されましたとのメールが入りました。
この事案は、入居当時の管理会社が倒産し、新しい管理会社からは退去後１ヶ月以上経過しても何の連絡も無く、
電話をしてもいつも担当者不在との不誠実な管理会社の対応に見切りを付けての依頼でした。

敷金は１３万で、傷や汚れは一切無いとの事です。
敷金清算基準計算書を管理会社にＦＡＸしましたが、予想通り何の反応もありません。
催告文をＦＡＸしても同じです。

大家に管理会社の不誠実な対応姿勢と敷金全額返還を求める文書を郵送しましたが、
これまた何の反応もありません。
依頼者のＫ・Ｉ様より内容証明を送付して頂いて５日後に、全額返還のメールです。
内容証明の威力を実感すると共に、間を置かずの交渉を改めて実感しました。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年１２月１２日 １８：１７ | ホームページ
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１２月１０日
２回目の依頼


今日、２回目の依頼の立会いをしてきました。
依頼者は女性で、１回目は結婚前のアパート退去時です。
依頼者は、以前不動産業界に勤務していたのですが、アパートの管理会社の評判が悪い為の依頼でした。
この事案では、管理会社がムキになって反論してきた為、交渉期間が短く、２週間でこちらの主張通りに解決しました。

結婚後は旦那様のマンションに住んでいて、今回新築のマンションに引っ越す為の依頼です。
敷金は１２万円、入居期間は約１０年です。

タバコによるクロスの全面的な汚れがありましたが、入居者の負担割合は入居期間１０年の為、１０％になります。
クロスは全部で６８�uでしたので、負担額は６，８００円です。
フローリング２箇所に小さな変色がありましたが、カラーワックスの重ね塗りで目立たなくなると思います。
玄関の郵便受けと、間仕切りレールの一部に損傷があった程度で、大きな損傷はありませんでした。
クロスの負担額６，８００円、玄関の郵便受けと、間仕切りレールの負担額は管理会社に委ねる事にして、
敷金清算基準計算書を作成しました。
今回の管理会社は、仙台でも名の通った所なので、すんなり解決すればと期待します。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年１２月１０日 １９：３３ | ホームページ
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１２月７日
感謝の手紙


岩手県盛岡市の依頼者Ｋ・Ｈ様のお母様から感謝の手紙を頂きました。
自筆の手紙は、いつ読んでもいいものですね。

依頼は、Ｋ・Ｈ様が仙台市に住んでいた時のアパートの修繕費１２万円についてです。
賃貸契約書には修繕特約は無く、重要事項説明書も国土交通省のガイドラインに基づいたなかなかのものでした。
敷金は１２万円でしたが、それと全く同額の修繕費なのです。
内容は、クロス張替え・クッションフロア張替え・ハウスクリーニングに、
若干の値引きをして同額にするという極めて悪質な請求です。
管理会社に請求の法的根拠を求める文書をＦＡＸ、指定回答日に大家と協議中の為、
少し時間が欲しいとの電話が管理会社よりありました。
１週間程待って何の連絡も無いので、管理会社に催告のＦＡＸを入れると、また管理会社より電話がありました。
担当者が退職した為今暫く時間がかかるとの内容です。
時間稼ぎと直感し、即刻大家に文書を送付、敷金全額返金で解決しました。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年１２月７日 １９：１２ | ホームページ
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１２月５日
勝訴


今日は、久々の仙台での少額訴訟のある日でした。
本来なら、裁判に出席したかったのですが、同時刻に立会いが急遽入ってしまった為、出席出来ませんでした。
この事案の争点は、猫の飼育によるクロスの損傷とペット臭です。
依頼者は、洋間で猫を飼育しており、部屋の外には出してない為、洋間以外の請求を拒否、
一方大家は、２ＬＤＫ全室で異臭がしており、クロスの全面張替え・消臭代・洋間のフローリングの張替え
フローリング下地のコンパネ張替え費用・ハウスクリーニングなど総額２８万余りを請求、一歩も引かぬ構えでした。
敷金は１８万円です。
大家に対し、原状回復費を約８万円と算定した敷金清算基準計算書を郵送、
何の連絡も無いのでかなり詳しく国土交通省のガイドラインを説明した文書を送付した所、
早く１０万円払って下さいという乱暴な字での文書？を郵送してきました。
内容証明にも無反応でしたので、少額訴訟という事になりました。
６時過ぎに依頼者より勝訴との電話が入りました。
自信満々で入廷してきた大家の顔が、赤くなったり青くなったりする様は見物だったそうです。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年１２月５日 ２０：１７ | ホームページ
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１２月４日
意外と早期に解決


Ｎ・Ｓ様からメールがありました。
敷金３０万強の大家からの入金を確認したとの内容です。

この事案は、当初依頼者の付き合いがある不動産会社に管理会社との交渉を任せていたが、
一向に進展しないので依頼をされた事案です。
敷金は４１万円で、管理会社の最初の修繕費請求額は７５万円余り。
当センターが算定した原状回復費１０万超を話すと、
数日後には修繕費約２６万５千円と大きく減額した請求書が来たとの事です。
それでも納得が行かなくての依頼です。
この修繕費の請求の中身が面白いのです。
特にクロスですが、汚れ方の質によって入居者の負担割合が変わるというものなのです。
落書きは５０％、油汚れは７０％など何を基準にして請求しているのか、不思議な請求書です。
敷金清算基準計算書を管理会社に送付数日後、管理会社より電話があり、内容の説明を求められました。
項目毎に詳しく説明すると分かりましたと電話を切りました。
もう少し揉めるかと思いましたが、早期に解決した事案でした。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年１２月４日 １９：２７ | ホームページ
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１２月３日
どうしても来て欲しい


仙台の管理会社の責任者から電話がありました。
先日ＦＡＸした敷金清算基準計算書の内容に不満がある、どうしても物件を見て欲しいとの事。
ペット臭とクロスの変色及び虫の残骸の確認をして欲しいとの内容。
依頼者とは、電話相談で依頼を受け、現状を確認、ペット臭はしない、比較的きれいに使用していたとの事で、
自己申告されたドアの修理代その他で現状回復費を９万弱と査定した事案です。敷金は１５万円です。
しかし部屋に入って正直驚きました。
まず異臭、そして虫の屍骸、畳・クロスの変色等々。
とてもけれいな状態とは言えません。
その部屋では交渉が出来ないので喫茶店に移動、そこで交渉再開です。
畳６畳３万円、消毒剤噴霧２万円、クロスは入居年数が６年半と長かった為、１０％負担で６千円強、
結局、原状回復費は敷金を若干オーバー、それはサービスして貰う事にして交渉を終了、
依頼者に連絡したところ、それでいいですとの了解を取り付けました。
依頼者は、最初からその辺を落としどころと考えていた様です。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年１２月３日 １８：５１ | ホームページ
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１２月１日
今日から師走

今日から師走ですね。
今年も残りあと僅か。明けましておめでとうございます、本年もよろしくお願い致しますと、
挨拶したのがつい昨日のように感じるのは、私だけでしょうか。

今日、仙台市のＫ・Ｏ様から電話を頂戴しました。
敷金１４３，０００円の振込が大家からあったとのことでした。
この事案では、修繕特約が有効か無効かが争点でした。
修繕特約とは、「退去時のハウスクリーニング、クロスや襖の張替、畳の表替、鍵交換は入居者負担とします」
などの内容になっている契約書の条文です。
関西の敷引き特約、関東・中部・福岡の敷金償却特約と並んで業界３悪特約のひとつです。
管理会社は、かたくなに修繕特約は有効であると主張して、敷金の返還には応じませんでした。
その根拠は希薄なもので、修繕特約の条文が記載された賃貸契約書にＫ・Ｏ様は署名・捺印されている。
契約は原則自由だから、この契約書は有効である。
さらに、退去時に入居人が負担すべき敷金清算書にも、署名・捺印を頂いている、
以上の事由から、修繕特約は有効と判断します。
平成１７年１２月の最高裁の判例は当社も存じておりますが、条件・状況が違うので、
今回の契約を無効とは考えません。というのが、管理会社の浅はかな主張です。
大家に、当センター及び管理会社の文書すべてと、最高裁判例の要旨を大家に郵送、
送付７日後にＫ・Ｏ様の口座に敷金の返金があったのが、今回紹介した事案です。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年１２月１日 １９：２４ | ホームページ
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