敷金必ず取り戻します

《２００７年１０月/メイン/２００７年８月》

９月２８日
フローリングに傷

今日は、仙台市北部の依頼者Ｙ・Ｔ様の依頼で午前中立会いをしてきました。
依頼の理由は、退去連絡の為管理会社に電話をした時に「敷金はいくらくらい戻りますか」との依頼者の問い合わせに対して、
管理会社の「敷金は１８万お預かりしていますが、修繕特約により敷金の返金はありません」との即答に、
不信を感じての依頼でした。

ちなみに修繕特約とは、「退去時のハウスクリーニング、クロスや襖の張替、畳の表替、鍵交換は入居者負担とします」
などの内容になっている契約書の条文です。
関西の敷引き特約、関東・中部・福岡の敷金償却特約と並んで業界３悪特約のひとつです。

部屋を見させて頂くと、１年６ヶ月の入居期間でしたので、キレイな状態でした。
フローリング２箇所に傷がある程度で、その他にＹ・Ｔ様による故意・過失の傷や汚れはないため、
国土交通省のガイドラインに基づいたＹ・Ｔ様の原状回復費を１０，０００円と算定した敷金清算基準計算書を作成、
署名・捺印を頂きました。

退去時の注意事項を場所を示して具体的に説明して、引越し後の写真は必ず撮ること、
そして退去時の管理会社の敷金清算書には決して署名・捺印はしないことを再確認して部屋を辞しました。

この事案は、修繕特約が争点になることが予想されますが、同特約は、
平成１７年１２月最高裁で明確に無効と判決されました。
早期の解決が期待できる事案です。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年９月２８日 １９：１３ | ホームページ
敷金返還センター　宮城県仙台市泉区南光台５−１５−２
ＴＥＬ：022-718-1582 FAX：022-718-1563

９月２６日
今日解決した事案

今日、鹿児島市のＴ・Ｓ様より大家から敷金１５万の返金を確認しましたとのメールがありました。
この事案は、敷引き特約の有効性が争点になりました。

敷引き特約とは、原状回復にかかる費用を予め決めてしまい、
修繕費が敷引き額を超えても超えなくても、それで済ませるという考え方です。
退去時に経年変化や過失割合などをいちいち考慮せず、
汚れていてもきれいでも一律敷引き額で収めるというものです。

しかし一部には、敷引きは敷引きとして大家が収納して、
さらに修繕費を請求するという、極めて悪質な敷引き特約が存在します。

今回の事案は敷引きの上に、さらに修繕費を請求をするという悪質な請求です。
福岡地裁は、２５％超の敷引きは無効と判決、その他の地裁でも無効との判決が相次いでおり、
この判決は定着しつつあると思います。

管理会社に、国土交通省のガイドラインに基づいたＴ・Ｓ様の原状回復費を２２，０００円と算定してＦＡＸしました。
何度か管理会社より文書が届き、敷引き特約は無効と主張しましたが、解決には至りませんでした。

大家に、当方・管理会社の文書すべて、そして福岡地裁の判例要旨を郵送して解決に至った事案でした。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年９月２６日 １８：３３ | ホームページ
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９月２５日
国土交通省のガイドラインとは

今日は、国土交通省のガイドラインについて書いてみたいと思います。
ガイドラインとは、国土交通省住宅局と財団法人不動産適正取引推進機構が共同で平成１６年２月に作成した、
賃貸住宅退去時の敷金問題解決の指針として定めた、正式名称「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」のことです。

当センターが作成する敷金清算基準計算書は、このガイドラインに基づいて作成します。
しかしこのガイドラインには、法的強制力や守らなかった場合の罰則規定はありません。
一種の国の指針と思ってください。

ですから、管理会社や大家はガイドラインには法的強制力や罰則規定はないとして、
平気でガイドラインを無視した違法な請求を繰り返すのです。

しかしガイドラインは、裁判になると特別法的な意味合いを発揮し、ガイドラインに基づいた判決がなされるのです。
管理会社や大家と文書で交渉する場合、当センターでは敷金清算基準計算書を送付するとき以外は、
ガイドラインという文字は一切使いません。
ガイドラインを無視している管理会社や大家に、ガイドラインではこうなっていると言っても始まりません。

ガイドラインだけに頼らず、敷金に関連する民法、例えば６０１条そして６０６条など、
そして最高裁の平成１７年１２月の修繕特約は無効とした判例を筆頭とする過去の判例、
消費者契約法及び借地借家法などで構成した文書での交渉が非常に大事になります。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年９月２５日 ２０：４１ | ホームページ
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９月２１日
今日の相談

最近の相談事案で、これはひどいと思った事案を書きます。
敷金は１８万で、入居２年６ヶ月での退去の事案です。

引っ越してから、約１０日後に管理会社から修繕費の請求書が届いたそうです。
内容は、
クロス張替え　９３�u×１，５００円＝１３９，５００円
クッションフロア張替え　１０�u×５，０００円＝５０，０００円
フローリングワックス掛け一式　３０，０００円
畳表替え　６畳×８，０００円＝４８，０００円
ハウスクリーニング　４５，０００円
エアコンクリーニング　２５，０００円
諸経費　１０，０００円
消費税　１７，３７５円
合計　３６４，８７５円
相談者の話では、入居者自身による傷や汚れは一切ないとのことでした。
敷金を差し引いた残額の１８４，８７５円を、１０月１０日までに振り込むようにとの添え書きがあったそうです。

賃貸契約書には、修繕特約の条文はなく、どうしても納得出来ないとのこと。
当然です。国土交通省のガイドラインに基づけば、相談者が支払う原状回復費は１円も無く、
敷金全額が返金されるケースです。

奥様の電話でしたので、相談してからまた電話しますとのことで電話を切りました。
相変わらず、このような違法請求がされていることに、憤りを感じます。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年９月２１日 １９：５５ | ホームページ
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ＴＥＬ：022-718-1582 FAX：022-718-1563

９月１９日
今日の査定

今日はＧ・Ｎ様の依頼で宮城県南部の大河原町に行ってきました。
修繕特約の「ハウスクリーニング・エアコンクリーニング・ワックスがけは入居者負担とする」
を心配しての依頼でした。
最高裁は平成１７年１２月、修繕特約は無効と判決しました。
その裁判の証拠書類に、条件・状況を問わず修繕特約は無効となる明確な根拠があります。

メールでは、修繕特約を非常に気にしていた様子でしたが、ある事案での管理会社の文書を見て安心したようです。
今回が、初めての引越しでは止むを得ません。

部屋の中は、１年の入居期間でしたので、傷や汚れは一切ありませんでした。
国土交通省のガイドラインに基づいての査定の結果、Ｇ・Ｎ様の原状回復費の負担は０円。
敷金清算基準計算書に署名・捺印をしてもらい、査定は終了です。
後は、管理会社がどう言って来るかですが。


投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年９月１９日 １９：２５ |ホームページ
敷金返還センター　宮城県仙台市泉区南光台５−１５−２
ＴＥＬ：022-718-1582 FAX：022-718-1563

９月１８日
請求の根拠は

依頼は、Ｔ・Ｋ様が仙台市に住んでいた時のアパートの修繕費１５万についてです。
賃貸契約書と請求書を事前の送付していただきました。

賃貸契約書には修繕特約は無く、重要事項説明書も国土交通省のガイドラインに基づいたなかなかのものでした。
敷金は１５万円でしたが、それと全く同額の請求額なのです。
内容は、クロス張替え・クッションフロア張替え・ハウスクリーニングに、
若干の値引きをして同額にするという極めて悪質な請求です。
管理会社に請求の法的根拠を求める文書をＦＡＸ、指定回答日に大家と協議中の為、
少し時間が欲しいとの電話が管理会社よりありました。
１週間程待って何の連絡も無いので、管理会社に催告のＦＡＸを入れると、また管理会社より電話がありました。
担当者が退職した為今暫く時間がかかるとの内容でした。
時間稼ぎと直感し、即刻大家に文書を送付、敷金全額返金で解決しました。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年９月１８日 ２０：１８ |ホームページ
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９月１４日
悪徳管理会社

お世話様です。
パルシティ０００号敷金の清算についてご返答いたします。
「敷金の残金、１２３，１００円返金ください」とのことでしたが、契約書に記載してあります通り、
解約時は畳・襖の張替え、壁クロスの損傷・汚損部分の張替え、室内清掃は必ずご負担頂いております。
契約時に契約内容についてご納得頂き署名、捺印いただいております。
また、入居時に畳の表替え、ハウスクリーニングをした状態でご入居されているのですから、
退去時に原状に戻すという意味で、それらを負担して頂くのは当然のことではないでしょうか？
また原状回復ガイドラインに記載してあることには強制力はなく、
契約自由の原則により契約書の有効性が認められた判例もあります。
よって、当社清算書に記載された金額を８月２０日に９７，６００円（振り込み手数料差し引き）を
お振込していますので、ご請求される金額の返還は致しかねます。

如何ですか、この文書。原状回復を入居時の新品状態に戻す事と間違った認識を入居者に与え、
国土交通省のガイドラインは無視するという態度、これが多くの管理会社や大家のガイドラインに対しての認識です。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年９月１４日 １９：４５ | ホームページ
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９月１２日
今日の査定

今日は、宮城県西部の多賀城市で、査定をしてきました。
多賀城市はその昔、国の出先機関の国府があった歴史のにおいがプンプンする仙台市の隣の市です。
依頼者のＨ・Ｓ様は賃貸契約書の修繕特約を心配しての依頼でした。

修繕特約とは、「退去時のハウスクリーニング、クロスや襖の張替、畳の表替、鍵交換は入居者負担とします」
などの内容になっている契約書の条文です。
関西の敷引き特約、関東・中部・福岡の敷金償却特約と並んで業界３悪特約のひとつです。

部屋の状態は入居年数の割りには、キレイな状態でした。
入居者による傷や汚れは、ふすま３枚の落書き、畳２畳の破れだけでした。

国土交通省のガイドラインに基づいて、入居者の原状回復費を算定した敷金清算基準計算書を作成、
退去時の注意事項を説明、引越し後の写真は必ず取るよう説明して査定を終了しました。
この物件の管理会社は、農協ですので早期の解決が期待できます。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年９月１２日 ２０：１８ | ホームページ
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９月１０日
今日の解決事案

福岡県のＭ・Ｉ様からメールがありました。
今日、口座に大家から敷金１５８，０００円の入金がありました。
本当にありがとうございましたとの内容でした。

この事案は、敷引き特約が有効か、無効かが争点となりました。
敷引き特約とは、原状回復にかかる費用を予め決めてしまい、
修繕費が敷引き額を超えても超えなくても、それで済ませるという考え方です。
退去時に経年変化や過失割合などをいちいち考慮せず、
汚れていてもきれいでも一律敷引き額で収めるというものです。

しかし一部には、敷引きは敷引きとして大家が収納して、
さらに修繕費を請求するという、極めて悪質な敷引き特約が存在します。

敷引き特約は平成１７年４月の大阪地裁、同７月の神戸地裁、
同１０月の福岡地裁で相次いで無効と判決しました。
特に、神戸地裁は消費者契約法10条により無効であるとの内容です。

今回の事案も、敷引きは敷引きとして大家が収納して、さらに修繕費を請求するという
悪質な事案でした。

管理会社は敷引きは有効との姿勢を崩さず、大家への内容証明送付で解決した事案です。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年９月１０日 １９:１７ | ホームページ
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９月７日
勝手な管理会社

今日は管理会社の対応の中で、あまりに身勝手な態度の事案を書きます。
依頼者は、長崎県のＹ・Ｓ様、結婚で長崎から広島に引越した後、
大手の管理会社からの電話で不信感を抱き依頼をされました。
保証金（敷金）は、２４万で敷引き特約は３ヶ月。家賃は６万です。

敷引き特約とは、原状回復にかかる費用を予め決めてしまい、
修繕費が敷引き額を超えても超えなくても、それで済ませるという考え方です。
退去時に経年変化や過失割合などをいちいち考慮せず、
汚れていてもきれいでも一律敷引き額で収めるというものです。

管理会社の電話の内容は、クロスの汚れと鍵交換費で、敷金の返金は無いとの事。
敷引きで家賃の３ヶ月を収納した上に、更に修繕費を請求するという悪質な行為です。
敷引き特約は、６地裁で相次いで無効との判決がなされています。

電話相談の数日後、管理会社のＡ氏から当センターに電話がきました。
「Ｙ・Ｓ様から聞いたのですが、どういう事でしょうか」との電話に
「当センターの主張は、これから送付する敷金清算基準計算書を見て頂ければと思いますが、
敷引き特約は無効との判決が相次いでいる中、更に修繕費を請求するというのは、
２重の違法行為ではないですか」との問いに対し、あっさり
「そうですか。分かりました」との返事でした。
その数日後、管理会社から２４万ちょうどの修繕費請求書がＦＡＸされてきました。そして、Ａ氏からの再度の電話。
「敷引きが無効なのは分かりました。物件を再度確認、ご負担頂く修繕費を算定しました。
よろしくお願い致します。」と一方的に電話を切る。

その後、Ｙ・Ｓ様が負担すべき原状回付費３万強とを算定した敷金清算基準計算書を管理会社にＦＡＸ。
敷金返還金額は、２１万弱になります。

すると今度はＢ氏から電話。
「何の資格でこの仕事をしているのですか。敷引きは有効と当社では認識しています。Ｙ・Ｓ様には、鍵交換代を引いた
金額を振り込みます。不満なら、訴訟でも何でもして下さい。」と一方的に話し電話を切りました。
先日のＡ氏の修繕費請求書の事には一切ふれません。
その後、Ｙ・Ｓ様口座に鍵交換代１０，０００円を引いた５０，０００円が管理会社から振り込まれました。

この事案では、「 敷引き特約は無効との判決が相次いでいる中、更に修繕費を請求するというのは、
２重の違法行為ではないですか」との問いに対し、管理会社の態度が、
当初は敷引きは有効、更に修繕費を請求から
　　　　　　　　↓
敷引きは無効、変わりに保証金（敷金）と同額の修繕費を請求
　　　　　　　　↓
敷引きは有効、修繕費の請求は取り下げ
と言う様に、変化しています。
一体、当初の数万程度の修繕費や２４万の修繕費は何だったんだと言いたくなります。
管理会社との交渉はこれで打ち切りです。

管理会社のこの無節制な態度と、敷引き特約は６地裁で相次いで無効との判決がなされている事実を
文書にして大家に送付、この事案は解決しました。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年９月７日 １９:２４ | ホームページ
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９月５日
何だ、この大家

今日は、悪徳な大家の詐欺行為を書きます。
依頼者は、退去時に大家から修繕費は敷金で何とかするから安心してとの言葉を信用して退去したそうです。

たまたま退去したマンションに友達がいて、
業者がフローリングを持ち込むのを見たと依頼者に電話があったそうです。
このマンションは、洋室がないのに、フローリングの持ち込みを変に思ったとのこと。

違和感を覚えた依頼者は、別の友達に退去した部屋を見て欲しいと依頼したそうです。
その友達のはなしでは、２部屋が洋間で１部屋が和室だったとのこと。
この様なケースで問題はないのでしょうかとの相談でした。

まず、大家から修繕費請求書の入手をすることをアドバイスしました。
送られてきた請求書の内容は、
畳表替え　１８畳×５，０００円＝９０，０００円
ハウスクリーニング　４５，０００円
敷金１３５，０００万と同額の請求額でした。
退去者には畳表替えとして請求して、実際にはフローリングに張り替える。
国土交通省のガイドラインに反した請求であるばかりか、明らかな詐欺行為です。

大家に対しては、敷金清算基準計算書の他に洋室の写真を添付して、敷金全額の返還を求めました。
当初大家は返金を渋っていましたが、
交渉を始めて約３週間後、敷金全額の返還に応じてきました。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年９月５日 ２０：１８ | ホームページ
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９月３日
今日の査定

今日は、仙台市若林区のＩ・Ｔ様の部屋の敷金の査定をしてきました。
入居期間は、２年８ヶ月で２ＬＤＫです。

部屋の状態は畳１畳に汚れがあり、クロスの一部にも落書きがありました。
その他、台所のクッションフロアにも焦げ後と変色がありましたが、Ｉ・Ｔ様には汚した記憶がないとのことでした。

入居時に、トイレの便座をウオシュレットに自費で変えたが、どうしたら良いかとの相談がありました。
原状回復という観点からすれば取り外すべきとアドバイスし、了解を得ました。
原状回復とは、 部屋に持ち込んだテレビや家具、そして設置したエアコンなどを撤去して、
故意・過失により生じた傷や汚れを修復することです。

国土交通省のガイドラインに基づいてＩ・Ｔ様が負担すべき原状回復費を２万強と算定、
敷金清算基準計算書を作成して署名・捺印をいただき、
退去時の注意事項と写真撮影を説明して、査定を終了しました。

投稿者: 小野　文男 日時: ２００７年９月３日 １８:３３ | ホームページ
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