Uワンポイントアドバイス　NO１

☆敷地(住宅)選びその一・・まず最初に貴方はどこに行きますか？
そう、不動産屋さんですね。
地元の大手２社・小さいけれど地元に根付いた業者さん１社。最後は”自分の足”。
とにかく営業マンとお友達になりましょう。
そして納得するまで何回もアタック。
大手の不動産会社では工務店もグループに有るので、売れる物件は土地だけで売らずに建売住宅を建てて売り出します。
その隙間に入って敷地をゲット！！

Uワンポイントアドバイス　NO２

☆敷地(住宅)選びその二・・気に入った敷地が見つかりました、さて次は何をしたら良いのかな？
敷地の環境を確認しましょう。
まず、生活環境の確認！
２・３日掛けて朝・昼・夜、ご近所さんどんなんかな？
通勤の夜道は明るいのかな？
騒音は何も無いかな？
ゴミ出しはどんなかな？
まずまず問題無いな！じゃ、今度はいよいよ敷地だ。
晴れた日と雨の日と２回は最低確認しましょ。
一番に土地の水はけ確認。地盤の強さに関わります。
二番に風の向き強さ、高温多湿の日本、何にもまして風通しが一番です。
でも、都合の悪い結果が出てもご安心を、色々な機械や施工方法でクリアー出来ます。
ただし、余計な費用がかかります。
でも後から次々と費用が発生したら困りますから！最初のチェックが肝心ですよ！！

Uワンポイントアドバイス　NO３

☆予算の管理その一・・気に入った敷地が見つかりました、購入しよう！
あれ、後先逆になったけれど予算どうすれば良いの？
土地代にいくら使って建設資金にいくら？？？あ〜判らない？
そうですね、どれだけ準備したら良いのでしょうか？
大阪市外から京都市外にかけては坪当り５０万前後から８０万程度土地だけでかかりますね。
３０坪として安くて1,500万。建物の建設に容積率２００％有ったとしても普通は約４０坪×５０万(？・・計画の仕方で判らない数字ですね)≒2,000万。足して3,500万円なり。
そうなんです、広告に出てくる物件に多いんですよね。このくらいの価格設定が・・。
大体この価格帯にはまる様に設定しているんじゃないでしょうか。
土地を大きくしたり小さくしたり・・建物を大きくしたり小さくしたり・・。
うまく出来てますね。　　　
次回は予算の決め方のワンポイントアドバイスその二です！

Uワンポイントアドバイス　NO４

☆予算の管理そのニ・・家を買う・建てるって考えた時、皆今有るお金と借りられるお金足していくら。
この金額だと返済は月々このぐらい！なぁんてね。でも違うんです。
家は何年かするとメンテナンスが要ります、何でもそうですよね。包丁も使っていれば切れなくなる。その時は砥石で研ぎますよね、自分で出来るからいいよねそんな事は。
でもお家はそうはいかない、やっぱり人に頼まないと出来ないです。費用がかかりますね。
そんな金額も最初から計算に入れないとだめですね。
私は設計の依頼が有ると最初にお客様にお願いするのが人生の設計図(ライフプラン)です。
だいたい２０年から３０年くらい先まで自分の生活を想像してもらっています。
その想像の中には１５年後の親の介護の事や兄弟縁者のもろもろの事も含まれます。結構整理が出来て良いですよ。
今は、ファイナンシャルブランナーの資格を持った方がどこの企業にも属さず、ただお客様の側に立ち将来のプランを作ってくれます。
お金に関してのプロです。私もお願いをしています。
人生のプランを練って、資金計画・家族計画を決めてさあ、住宅の計画です。
どんな住宅が必要か？どれくらいの大きさなのか？いくら費用を掛ければ良いのか、見えました！！

Uワンポイントアドバイス　NO５

☆予算の管理その三・・・ライフプランについての詳しいアドバイスは後日ファイナンシャルブランナーの伊東さん（私達と共に活動している方です）から講義してもらいますので譲るとして、ここでは建築に関する基本をアドバイス。
施主が独身の若い方とします。設計もそれに応じて若さを謳歌した設計になります。
たとえば手すりの無い階段、見た目はかっこいい！タイル貼りの床かっこいい雑誌から切り取ったような間取りや空間。
でも少しして結婚して子どもが出来る。
もう手すりの無い階段なんて怖くて見ていられない。ここでリフォームになります。
そう、一例ですがこんな風に家は進化し成長します。

人間が成長するように家も進化します。
この一つを取っても費用の発生する事ですね。ライフプランを作ると自分の会社での成長、すなわち収入の増減、家族の出入りそれに伴う建築環境の変化、それぞれがはっきり見えてきます。
これらを確認して、今しなければならない設計をします。

Uワンポイントアドバイス　NO６

☆予算の管理その四・・・ライフプラン(生活設計)こんなのです！
これらを確認して、今しなければならない設計をしましょう。

Uワンポイントアドバイス　NO７

☆敷地(住宅)選びその三・・話があっちへ行ったりこっちへ行ったりしますがご容赦願います。
今回は皆さんよく聞かれる家相についてです。
敷地を選ぶとき年配の方などよく家相を気にされます。
敷地と道路の関係、或いは敷地の形建物の形、等々です。
家相は古代中国で生まれました。
たとえば鬼門に便所を作ってはいけない、水廻りを持ってきてはいけない。
方角と間取りの関係、建物の形を問題にしています。
古代中国には相学と易占いがあり、中国人の住まいについての知恵の集成”家相”と易占いの陰陽五行説とが結びつき出来たものです。
基本的には黄河中流地域の気候風土の中でいかに住みよくするか、いかに安全な家を造るかを苦心して編み出したものです。
中国で完成した家相が日本に入ってきたのは奈良朝の頃でした。はじめは宮廷建築に利用され、後には平安京(京都)に生かされました。
北東の鬼門に(比叡山)延暦寺を建て鬼門除けとしました。
桃山時代から江戸時代にかけて、日本独自の気候風土に合わせて日本的家相が完成しました。
家相は住みよい家を造るための経験的な知恵を集めたもので、現代でも十分通用する科学的真理を見出す事が出来ます。
ただ、闇雲にこれは家相学上駄目だとか云わずに、なぜ駄目なのかを理解し、現代の進んだ科学の力でその条件を克服すればどんな敷地でも十分建てられます。
どんな建物の形でも出来るのです。

この事は、建築家　清家　清著　”家相の科学”　光文社発行　に詳しく書かれています。
興味の有る方は是非お読み下さい。非常に判り易く書かれています。
ワンポイントアドバイスの中でも折に触れご紹介したいと思います。

Uワンポイントアドバイス　NO８

☆敷地(住宅)選びその四・・敷地も希望のものが見つかりました、さてどこに住宅を頼みましょう。
ハウスメーカー、工務店、今、流行の｢建築家と建てる家｣・・・。いろいろ有りますね、迷ってしまいます。
まずハウスメーカー、大手は凄いですね。
企業力を武器に技術的なレベルでは日本最高基準をクリアーしていますね。
耐震・免振・制振・・環境工学・断熱等々、施工技術についても兎に角トップレベル。
住宅業界を牽引しています。研究開発にもとてつもない費用が掛かります。住宅展示場の建設なども大変です。
それらが全て販売価格に跳ね返ります。
でもね、他社との競争が激しすぎるため、商品価値を上げ他社との差別化を計り、売上を上げなければ成らないと言う競争社会の至上命題があるのです。
そのため、色々な機能がどんどん積みあがり値段も上がってきているのです。
物件毎の対応ができず、企画品(仕様)の中で商品として販売される。
一例を挙げれば、断熱仕様、実際には建設される敷地状況により断熱性能やそれに伴う換気計画等は変ります。
その敷地が必要とする最小限度の守りを建物に与えてやれば良いのです。
しかし、悲しいかな規格品です。
その地域の一番状況の悪いところでも大丈夫な重装備を身に付けています。
このような事の積み重ねがコストＵＰにつながるのです。
ただし、重装備に価値を見出される方にとっては、問題の無い事ですが・・・

Uワンポイントアドバイス　NO９

☆敷地(住宅)選びその五・・工務店についてです。世の中では「工務店」と一言で済ましてしまいますが、いろいろな業態があります。
京都の町に二代三代と大工の棟梁として受け継がれている大工さんが社長の工務店。
しっかりした技術と伝統に裏打ちされた仕事をしてもらえます。
ただし棟梁独自の思い入れも強く”和室にはこの材料にこの納め”なんて云うこだわりが強いものです。
自然と予定金額より高い建物に成ってしまいます。でも良いものです。

そして中堅の工務店、１０人程度の従業員(おもには現場監督と営業マン)を抱え自社物件のスタイルを作り、営業をしている会社。
設計や打合せは営業マン・監督さんがされます。
工事自体は大工さんに下請けとしてお願いしています。
そのときに当たった大工さんで仕事の内容に大きく差が出る事も有ります。

そして最後は何もかも外注で発注し、設計も現場管理も人任せ。ブローカー的な役割で営業だけをしている工務店、最後は何も責任を取らない人達です。
そう、今世間をにぎわせている悪徳リフォーム会社のような会社です。
もし住宅を買ったり、リフォーム会社に頼むのなら、その会社にちゃんと選任の技術者がいるかどうか必ず確認下さい。

次回は設計事務所です。

Uワンポイントアドバイス　NO１０

☆敷地(住宅)選びその六・・設計事務所についてです。今回は、設計事務所の紹介です。
建築界に名を馳せる方は除外します。一般的な町の設計事務所の話です。

まず一つのタイプ、建設会社やハウスメーカー・工務店から設計の依頼を受けて受注物件の基本設計・実施図等作図して生計を立てている事務所。
ﾊｳｽﾒｰｶｰや建設会社の住宅商品開発の外部協力をしている事務所。
各種申請の代願業務をしている事務所。
そして最後に自社においてエンドユーザーと直に設計契約をしている事務所。このタイプの事務所は本当に少ないです。大概が何か固定の仕事(下請け仕事)を持った上でエンドユーザーに働きかけています。
ちなみに当社は数少ない事務所の範囲です。

でもこうやって整理してみると設計事務所ってあんまりエンドユーザーに自分の存在をアピールしてい無いんですね。ひょっとして皆さん設計事務所に頼んで家が建つってご存知無いのだろうか？
もし宜しかったらその辺のご意見聞かせて頂けないでしようか？ご意見頂いた方には、価格の見える家づくり(改訂版)か価格の見える家づくり�Uを差し上げます。
又、このコーナーでも紹介させて頂きます。投稿待っております。

ここまで書いたように建築する為の方法はこのように、沢山あります。たとえば自分は住宅に関してこだわりも無いし、関わる時間も無いし、もうお任せで良いや！と思う方はハウスメーカーや工務店で頼まれても良いでしょう。
でもね、こんな家に住みたい、こんな材料を使いたい、自分も少しは建物つくりに参加したい(例えば壁を塗ったり、タイルを貼ったり・・)じっくりプランつくりに参加したい・・そんな思いが有るなら迷わず設計事務所か良心的な小回りのきく小さな工務店でしょうね。
ただし、どうしても工務店は請負として工事を受けます。請負金額より少しでも掛かる費用を少なくすれば儲けが増えます。そこにどうしても施主とは対立してしまう利害関係が生まれます。
その点設計事務所は、建築工事についての完成を目的に業務委託契約を交しますので、請負工事契約のように施主との利害関係が発生しません。
あくまでも施主の作業を代わって代行するのです。品質をより良いものにする事で費用を頂きます。これがイコールパートナーの発想です。つづく・・・

☆敷地(住宅)選びその七・・専門工事業者について
実際に建築を作り上げていく職人さん達です。
貴方の町にもありませんか、畳屋さん・ガラス屋さん・建具屋さん・水道屋さん・塗装屋さん・左官屋さん・・・
そう、昔は皆同じ町内や町の○○屋さんに直接お願いしていたんですよ。・・でもいつの頃からか工務店に頼むようになり、そばにいろんな業種のお店があるのにわざわざ工務店・リフォーム会社に頼みます。えらく遠いところから工事に来ます。
もともと職人さんは営業がへたです。だから工務店やリフォーム会社に営業を任せてしまった。一括りにするのは乱暴だったかな？職人さんごめんなさい。
でも別々に頼むと、いろいろややこしいので一度に終ってしまう工務店が良いのでしょうね。でもねそんな事をしていたから直接職人さんと話す機会がどんどん無くなっていった。職人さんのやりがいもどんどん無くなっていった。
工務店は経費や人件費をオープンにしないで(日本にはどうも人件費の様に形の無いものには価値観を見つけられないみたいです)どんどん工事費に乗せてゆき、価格はどんどん不透明になってきました。
職人さんと施主が要らぬ話をして不透明さが明るみになると困ってしまう。勢い施主には｢職人には直接話しかけないで下さい、何かあれば私に連絡下さい。｣職人には｢何も云うな！｣です。
誰だって自分の仕事を褒めて欲しい。施主のお褒めの一言が明日の元気のもとなんです！段々職人さんのやる気が失せてしまう、悪循環です。
工務店の価格競争の犠牲になりどんどん下がっていく工賃。生活出来なきゃ良い仕事は出来ませんよ。
今、私達オープンシステムの会員事務所は、この実際に仕事をする職人さんのやりがいと施主の満足度(納得のいく良い仕事)の向上のため、不透明な価格を明らかにし、かかる費用をしっかりと表に出し、職人さんには適正な価格で仕事をしていただき、その全てを施主に納得頂けるよう説明をしています。
これからは自分の町の職人さんに工事を頼もう！

☆敷地(住宅)選びその八・・締め括り
今まで説明して来ました様に住宅市場は業者それぞれに特徴を持っています。貴方の生活パターン・心情に合った建築の方法を選びましょう。
ただし、どの方法を採るにしてもこれだけは守ってください。担当する人とフィーリンク゛が合うかどうか。絶対にこの点は妥協し無いように！！気に入った相手なら”アバタもえくぼ”気の合わない人とは”坊主憎けりゃ袈裟まで憎い”てな事に成らないようにご注意下さい。
建築トラブルの大半がこれです。

Uワンポイントアドバイス　NO１３

☆設計事務所との契約・・・それでは、こだわりの建築を選んだ貴方の場合はこう進んで行きます。
まず、貴方と私の間で”業務委託契約”を取り交わします。
この契約は総額○○○万円、内工事費○○○万円(オプション等と云う項目は有りません引渡し後、そく生活が始められる状態までの費用全てです)、設計監理料○○○万円、引越し費用、登記その他諸費用、ひっくるめた予定金額で、建築の計画を開始する事を約束する契約です。
ただし、貴方と私は、双方対等の立場で協力して建築の完成に向けて協力し合う事もここで約束します。設計監理料は工事費の約２０％程度です。
実際には国土交通省発行の設計監理料の指針に合わせるのですが、非常にややこしいので、ここでは大雑把な説明をします。
４０坪前後の物件で基本設計に１．５ヶ月(概算予算計画含む)、実施図作成に２ヶ月(工程監理含む)、入札・業者確定に１ヶ月、工事監理(工程監理含む)６ヶ月、完了引渡し後書類整理１．５ヶ月、合計実働１２ヶ月、これは私の実績です。
次回は各項目毎にどんな作業をするのか書きこんでゆきます。

☆基本設計その一。
まず、ライフプランニングをすませ、建設金額を確定します。
役所調査と敷地の地盤調査もこの時実施します。
次にご希望の全てを伺います。この時点では予定金額内で出来る出来ないはまったく関係無くお聞きします。
ご希望の内容で基本図を作り、一回目の概算予算を積算します。
大概は大幅なオーバーとなるでしょう。
この時点でご希望の内容に優先順位を付ける作業をします。
そして一つづつ変更し予定の金額に近づけてゆきます。この時、設計・積算を数回繰り返すことになります。そして無事に基本計画が出来上がると次は工程の計画です。
工事期間を設計し竣工の時期を決めます。
もしも、この時点で入居予定が決まっている場合などで期間的に間に合わない場合は設計の変更を余儀なくされる事も出てくるかもしれません。
ただ私がお勧めするのは工事期間の延長です。設計を変更した場合、大概の方が後で後悔されています。また工事を詰めて進めるとやはりどこかに無理が出てきて仕事の粗い部分が出たりする事がありますね。
これらをクリアーしていよいよ実施設計、確認申請へと入って行きます。

・・なんか段々とワンポイントアドバイスから離れてるような気がしてます。このままでも良いのかな・・
誰か反応してくれると良いんですが・・・。
私へのワンポイントアドバイスどなたか頂戴！！

☆基本設計その二
云い忘れた事が有ります。家の間取りは家族を幸せにしたり不幸にしたりします。
狭い部屋でみんなで一緒にワイワイ云いながら肩を寄せ合い暮らしていた家族がいました。
念願かなって新築購入、一つづつ部屋を持って大喜び。
でもね、一部屋づつ割り当てたため、逃げ込む場所が出来ました。
都合が悪くなってもいつもなら最後まで話し合ったのに・・・。

私の提案です、家族の顔の見える家を創りましょう！・・・大きな窓小さな窓・ゆったり流れる風・だれかの気配を運んでくれる。
昔は大家族、そして核家族へ、今では個家族・・・見えなくなってゆく、それぞれの顔・・・取り戻しましょう家族を！
間を仕切る壁『間仕切』・・・空間と空間を仕切る壁、人と人の間を仕切る壁、心と心の間を仕切る壁、貴方はどんな壁を創りますか。作り方次第で家族の姿も変わります。
本当に必要なものなんでしょうか？今一度考えましょう！
繋ぎの空間・・・私空間と公共空間の境界・内部空間と外部空間の境界・人と人の境界・・・昔、そこには色々な間がありました
。私が小さな頃、道路と住宅の間にほんの少しの空間があり、家の壁(お店の場合)には折りたたみの床机が付いており、夕方になるとそこに座り夕涼みを楽しんでいました。
普通の家でも道路に面した窓(掃出し窓)には床机が出されていた。人々はそこで、世間話や、立ち話しに興じていました。
住んでいたのは路地の奥、四軒長屋の左からニ軒目でした。
路地空間は子どもの遊び場、朝は「たらい」で洗濯、夕食時は七輪で魚を焼く、井戸の周りは共同台所(家にはちゃんと台所があった）。
昔、何かと何かを繋ぐその境にどちらとも言いきれない空間が在りました。いつの頃からか、無くなった・・・”何か”から”何か”へのいきなりの移動。
縁側的な空間・・・いいですね。
自然と仲良く暮しましょう・・・風・光・緑・土・水一杯に採り込んだ住まいで楽しく暮しましょう。
無垢の素材に囲まれた空間に住みましょう。

Uワンポイントアドバイス　NO１６

☆基本設計その三
プランも出来あがり、いよいよ実施設計に入ります。
この時点で構造計算をします。私の場合は構造設計事務所に構造計算の依頼をします。
概算的に算出した耐力壁などの最終確認です。
設計事務所には構造計算の専門家が居て、構造設計をしています。どうしてもプラン上耐力壁を取れ無い時に、自分なりの考えた方法を示し計算上成立するか確認してもらったり、耐力維持の上で良い方法を提案してもらったりします。
確認申請上は要らない規模の建物でも、構造検討するのは当たり前になっています。地震に強い家は簡単には出来ませんから。
その間、給排水図や電気配線図、仕様書・・・・等々を作成し、構造検討結果とつき合せながら、見積可能な図面へと仕上てゆきます。
大概、この間にもお施主様からの要望が一杯入ってくるのが常です。・・・工事が終るその日まで。

☆価格決定作業
実施設計はここでは詳しく述べません、工事期間を通して最初から最後まで実施設計は続きますから・・。
見積書を作れるだけの資料が整ったら、いよいよ見積合わせ（入札）です。
オープンシステムには、「GyousyaBank」と云う施工会社の登録組織が有ります。
「GyousyaBank」では、元請として施主と直接関わり、良い仕事をしたいと願う業者さんが登録しています。
まだ発展途上で登録業者だけで全てを賄うまでは至っていません。
この業者バンクに工事の見積開始をメーリングリストを通じて通知します。
参加希望が届きます。京都ですと関西圏の業者さんから参加希望が届きます。
そうだ、遠いところは岐阜の業者さんで参加されるところも有ります。全体的には工事業者は近場がほとんど、建材など材料屋さんは日本全国から参加希望が来ます。
材木などは、岡山や、天竜杉、くりこま杉など日本全国どこの材木でも手に入ります。それも山の製材所から直接購入です。
参加希望業者が出揃ったらいよいよ｢見積説明会｣の開催です。
業種毎に複数の業者に見積参加してもらいます。約４０社ほどの業者を集めての｢見積説明会｣です。
内容は設計事務所によって若干の違いは有りますが、仕様書等の図面以外に積算（見積金額を出す為に数量を拾う事）上の注意点や、見積書の拾い出し項目の指定をしたりします。これは後で各業者の金額確認をし易くする為に行います。
こうして出揃った見積書を確認しながら、金額確定、業者確定、仕様確定をしてゆきます。
この段階でお施主さまの建築予定金額に全てを合わせてゆきます。こうすれば後で追加金額を払う事も有りません。
次回は契約についてお話します。

☆契約作業
業者から上がってきた見積書をすベて点検し、お施主さまと一緒に業者を確定して行きます。
この際の決定要因としては、金額だけではなく普段の業者の仕事への取組かたなども考慮します。
又、どうしても予算に届かなかった時などは決定した業者さんに再度の価格交渉（ネゴ）をしたりします。
ただし、業者さんが生活出来なくなるような無理は言いません。
こうして価格が決まりますが、これでも予定通り行かない事も有ります。そんな時は契約後、業者さんと共に材料・工法の見直しをしながら価格を調整してゆきます。
ゆえに実施設計はまだまだ終らないのです。確定した業者さんと契約を交します。
いろんな方法が有りますが、一般的には業者全てに集まっていただき契約会を開きます。約２０社前後です。お施主さまの中には晴れがましいのを嫌われて個別に契約される方もいらっしゃいます。
契約会で使用する契約書は、私ども設計事務所が用意をします。
この時業者さんは、これからたずさわる仕事の仲間を初めて確認します。そして、工程管理へと作業は進みます。

☆工程管理作業
全体工程は私がたてますが、渡した計画工程を元に、工事業者それぞれに自社の工程計画を出していただきます。仕上りに責任を持つための当然の条件として自社の職人で仕事をして頂ます。
かかわる職人の人数・期間を考慮し工事業者のキャパの中での工程計画を提出していただきます。
どうしてこんな事をするかと言うと工程を優先しすぎて工事期間・職人数に無理がかかりいい加減な仕事になってはいけないからです。
もちろんこんな考え方には異論反論が一杯有ると思います。今の業界の考えでは有り得ないでしょう。
請けた業者が自社の職人で手が足りず同業者に応援を頼む、本来そこの職人さんの仕事の腕を信じてお願いしたのに現場には違う職人が・・・こんな事にならない為にも必要ですね。
工事業者から上がってきた計画を見ながら最終工程表を作成します。もちろん天候による変更も考慮しながらの調整です。
この時同時に材料手配の計画(搬入計画書・資材配置計画図)も作ります。最近は敷地に余裕の無いケースが多いので搬入する資材の量と工事の進み具合を考慮し現場に資材を搬入します。とっても重要な計画です。
資材の運送代も材料代金の一部です。効率よく搬入すればそれだけ材料は安くなります。但し、先に材木屋さんと交渉しないと駄目ですけど。
こんな細かい作業の積み重ねが価格削減の元です。
他の工事も一緒です、かかる経費を出来る限り少なく出来る工程を考える、何組もの業種を一度に現場に投入する、傍から見ていると活気があって仕事が進んでるって感じますね。
でも違うんですよ、あまり多くの業種が一斉に入ると作業効率は落ち、一日で済む作業が２日に伸び人件費や経費が増し、傷が付いたり事故が増えたりとろくな事は有りません。
柱に傷が付いても誰のせいか判りません。そんなことにならないように事前の計画はしっかりと・・ね。

これまでに敷地選びから着工までのアドバイス(説明？)を流れを追って発信してきました。
きりの良い２０回目で一旦終了します。今後しばらくの間は、皆様からのご質問にお答えしながら、質問者の了解を頂いた上で一般的なアドバイスになりそうな内容だけをＵＰさせていただきます。
どしどしご相談下さい。内容は建築に関する事なら何でも結構です。