株式会社東急コミュニティーの問題

管理組合は素人の集まりだから舐めているとしか思えない対応である。「自分達で都合の言いように動かせる」と考えているのだろう。東急コミュニティーに管理を委託したままのマンションの末路を考えるだけでも恐ろしくなる。早く解約すれば傷は浅くて済む。早くしなければハード面、ソフト面ともボロボロになり、手遅れとなる。

「東急コミュニティーの管理費は高いとの陰口も聞こえてくる。あそこは管理委託費が高いから購入者が負担する管理費も高目になるというのだ。東急不動産の社員から、東コミは高くてねえという愚痴が聞こえてきたり、競合他社の社員の中には、ウチよりは三割高いですと言ってのける人もいるくらい、その事実は業界では常識化しているようだ」（稲葉なおと『誤解だらけのマンション選び2000-2001年版』講談社、1999年、295頁）。

株式会社東急コミュニティーで金銭着服

着服した従業員は3名で、被害総額は約360万円である。管理組合の口座への入金処理の段階で、従業員が着服した。また着服を隠すために管理組合への会計報告書を改ざんし、報告していた。東コミでは全件とも社内確認が不徹底であったと認める（株式会社東急コミュニティー「お客様へのご報告とお詫び」2010年3月15日）。

東急コミュニティー解約で管理費削減

宮崎台プラザビル、東急コミュニティー解約

管理会社は長く東急コミュニティーが務めていたが、理事長が「サービスに比べて委託料が高くないか」と見直しを提案した。まず、全戸にアンケートをして意欲的な住人を組織。管理費削減協会（東京、北区）に相談して管理会社を代えた上、清掃や植栽など個々の業務は組合が業者と直接契約する方式に切り替えた。

その結果、年間3千万円かかっていた維持費は3分の2に減少、住人が支払う管理費も3割引き下げることができた。管理会社変更を契機として、住民意識も変わった。マンションが抱える問題と正面から向き合い、住民主導で解決に取り組むようになった。

内なるリスク（４）｜マンション管理の部屋

アルス横浜台町、東急コミュニティー解約

東急不動産やトピー工業はタチが悪いね

東急コミュニティーの高額管理費（品川区）

東急コミュニティーの管理委託費月額は426,405円である。これに対し、同一仕様の見積もり金額（月額、税込み）はユニオンシティサービス株式会社258,294円、ナイスコミュニティー株式会社339,192円、日本ハウズイング株式会社314,895円であった。値下げ幅は月額で168,111円から87,213円までである。東急コミュニティーの61-80%の金額で受託することになる。年間では2,017,332円から1,046,556円ものコスト削減になる。しかも日本ハウズイング担当者は「清掃状態も今より良くなる」と説明する。

東急コミュニティーを解約しよう

財産を守ることは管理組合の義務である。考える余地は皆無である。即行動あるのみである。これ以上東急コミに不当ともいえる管理委託費を搾取されないために、理事会へ立候補して管理会社を変更するように動き出そう。管理費についてコンサルティングする会社も沢山存在する。インターネットで探す方法もある。先ずは、そこに現在の管理委託費を精査してもらおう。三割以上削減できる可能性が大である。

沢山の管理組合が「東急コミから管理を変更してして良かった」と言っている。管理会社変更は期待以上の効果を上げており、正しい選択をしたと判断している。後悔があるとすれば、もっと早く管理会社を変えなかったことの後悔である。何百万・何千万円いや何億円もの無駄な管理委託費を払ってしまい、そのお金は戻ってこないのだから。

東急コミュニティー解約の成果 今晩は。マンションの管理会社を東急コミュニティーから変更した成果をまとめた記事が公表されました（林田力「マンション管理会社を変更して、経費削減に成功」オーマイニュース2007年8月28日）。東急コミュニティーから変更することで、管理委託費を年間約１２０万円節約できました。加えて新しい管理会社は東急コミュニティーが報告しなかったマンションの不具合を指摘し、東急不動産と折衝してアフターサービスで補修させるなど、業務内容も優れています。

東急コミュニティー仕様の無駄

東急コミュニティーの無意味な鍵預かり契約

しかし預かった鍵については「責任をもって保管及び管理を行う」「乙が一括して預かる鍵及び書面の保管及び管理を乙は警備会社（綜合警備保障）に請け負わせて執行する」と定めるのみである。いかなる場合に鍵を使用するのかについては何ら記載がない。実際、住民から要望があっても応じなかった。鍵を死蔵させるだけの契約である。区分所有者には鍵預り証が交付されるだけで何の意味もない（株式会社東急コミュニティー東京東支店支店長後藤泰弘「玄関鍵等預り書」2003年9月29日）。管理組合が払う管理委託費に見合わない業務である。

東急コミュニティーの姑息なメニュー化

高級プラン「アトラクト」は、コンシェルジュサービスを提供したり、設備機器の保守点検回数を多くしたりする。標準が「コンフォート」で、長期修繕計画や消防計画の作成等は別料金となる。「エクスペクト」は理事会への担当者の出席回数を減らす等、自主管理を望む管理組合向けとする。

標準プランでは長期修繕計画や消防計画の作成等が別料金となる点がポイントである。東急コミュニティーの標準的な既存仕様では長期修繕計画や消防計画の作成は管理委託費に含まれていた。従って新たな標準メニューはサービスダウンである。

他社管理会社では既存の東急コミュニティー仕様で数割安い価格で見積もりを提示している。管理組合は騙されてはいけない。管理会社を東急コミュニティーからリプレースすれば、仕様を落とすことなく値下げは可能である。

東急コミュニティーの二枚舌

管理組合役員はメニュー内容について資料を請求したが、それに対する回答は「管理メニューに関しましては、現在ご提示している内容が最良と考えご提示しております」であった（東急コミュニティー首都圏第二事業部東京東支店運営チーム・積田一志「送付状」2006年7月20日）。

つまり新聞発表したメニューを実際には紹介する意思はないということである。管理組合役員は再度請求したが、「今回の商品はお客様に選択を委ねるものでは無い事をご承知頂きたくお願い申し上げます」と開き直った（東急コミュニティー東京東支店回答2006年8月3日）。

株式会社東急コミュニティー赤字

東急コミュニティーの平成18年3月期における管理業の売上高は前連結会計年度と比較し、1億6100万円の減収である。ビル物件の解約が主原因である（株式会社東急コミュニティー「平成18年3月期 決算短信（連結）」2006年5月10日）。

東急コミュニティーの義務違反

東急コミュニティー、管理委託契約で債務不履行

しかも契約書には管理業務主任者である益岡正浩（登録番号第01000371号）の押印が存在しない。加えて、この契約書は2004年12月1日に締結されているが、契約開始日は契約締結前の2004年9月2日となっている。

東急コミュニティーは契約書に規定された業務を実施していないことは認めるものの、「契約書の記載に誤りがある」と開き直った。自社が実施した業務が正しい仕様であるとの主張である。東急コミュニティーの主張が通るならば契約書を締結する必要はない。一方的に値上げや手抜きをしても、「契約書の記載が誤りで、これが正しい業務」と主張すれば済む。

結局、東急コミュニティーに誠実さが感じられない上、管理を委託するには不安材料が多すぎたために管理組合は竣工後僅か三年で管理会社を変更した。現在は独立系の管理会社に委託する。

東急コミュニティー管理委託明細と実際の業務に齟齬

資金積立計画業務では修繕積立金キャッシュフローレポート等を提出すると説明するが、実際には提出されていない。修繕積立金キャッシュフローレポートは「管理委託明細／業務概要」の画像では円グラフ等が多用されたグラフィカルなレポートのようであるが、管理組合が受け取ったことはない。

専有部診断業務では「専有部分の設備機器の劣化度診断（1回／2年）を行い、適切なメンテナンスのご提案をいたします」とする。しかし区分所有者が診断を受けたことはない。

月次点検業務では「必要な場合は打診による確認」とする。しかし管理委託契約書別紙業務仕様書には「建物の外観目視点検を行う」としか書かれていない。

東急コミュニティー、債務不履行状態で管理事務報告

積田一志はその場では言わなかったにもかかわらず、定期総会終了後に「管理事務報告をさせてほしい」と要求した。この要求は複数回なされた。管理組合は債務不履行が改善されない限り応じられないことを伝えたが、2006年9月22日には「実施した業務について管理事務報告をさせてほしい」と要求した。管理組合をトコトン舐め切った主張である。管理事務報告は管理委託契約で規定された業務の履行を報告するものである。東急コミュニティーが実施した業務の報告で足りるならばマンション管理適正化法が報告義務を課した意味がなくなる。

東急コミュニティー、重要事項説明会通知義務違反

マンション管理適正化法は管理委託契約更新（同一条件でない場合）時に重要事項説明会の開催を義務付けている。管理会社は説明会の日の一週間前までに、マンションの区分所有者等全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。

東急コミュニティーは重要事項説明会を定期総会（2004年9月25日）の第2号議案「管理委託契約の更新の件」議案審議前に実施したとするが、正式の通知を出していない以上、成り立たない。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律第72条第1項 マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約（新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から国土交通省令で定める期間を経過する日までの間に契約期間が満了するものを除く。以下「管理受託契約」という。）を締結しようとするとき（次項に規定するときを除く。）は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの（以下「重要事項」という。）について説明をさせなければならない。この場合において、マンション管理業者は、当該説明会の日の一週間前までに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。

東急コミュニティー、理事会議事録素案を作成せず

管理組合役員が過去の理事会議事録の閲覧を請求したことが発端である。議事録が存在しなかったため、東急コミュニティーに問い合わせた。東急コミュニティーは「当該理事会では議事録が作成されなかった」と回答した。役員は正式の議事録閲覧を断念し、代わりに議事録素案の閲覧を請求した。これに対し、東急コミュニティーは不可解にも「理事会自体が成立しなかった」と回答した。自社に都合の悪いことは誤魔化す不誠実極まりない回答である。

東急コミュニティー、管理業務主任者証を提示せず

しかし東急コミュニティー東京東支店の積田一志は管理組合役員に管理業務主任者証を提示しなかった（2006年8月6日）。管理組合役員から指摘されても、「会社として報告するものであるから、管理業務主任者証の提示は必要ない」と断言した。

定期総会において管理組合役員がマンション管理適正化法の条文を読み上げたが、それでも積田一志は管理業務主任者証を提示しなかった（2006年8月27日）。積田一志は「今日は管理業務主任者証を持ってきていない」と言い訳した。管理業務主任者の法律上の義務を露骨に無視する態度である。「管理業務主任者は、その事務を行うに際し、マンションの区分所有者等その他の関係者から請求があったときは、管理業務主任者証を提示しなければならない」（マンション管理適正化法第63条）。

管理組合側は正当にも管理事務報告受領書の提出を拒否した。そもそも東急コミュニティーが用意した管理事務報告受領書自体が無礼である。受領書は文言だけでなく、管理組合名や理事長名まで印字されていた。管理組合は黙って印鑑を押せという態度である。宛名は「東急コミュニティー御中」となっている。自社に対して「御中」を付すとは思い上がりも甚だしい。担当者に常識があるならば「東急コミュニティー行」とし、相手に直させるものである。

管理組合第三期定期総会議事録 議長からマンションの管理の適正化の推進に関する法律第77条上の管理事務の報告が正規になされていないとの報告がなされた。問題点は以下二点である。定期総会の席上、東急コミュニティー担当者に確認したが、問題は解消されなかったため、管理事務受領書は提出しないこととした。 第一に8月の理事会において東急コミュニティー担当者から管理業務について報告されたが、マンション管理適正化法第77条上の管理事務報告であるとの説明はなされず、管理業務主任者証も提示されなかった。但し、東急コミュニティー担当者から総会の場において、説明時に管理業務主任者証を提示していないことを前提に「会社が説明するものであるため、管理業務主任者証の提示は必要ない」との見解が提示された。 第二に東急コミュニティーは管理委託契約書通りの業務を実施しておらず、管理事務が契約通り適正に履行されたという意味での報告はなされていない。

東急コミュニティー担当者の卑劣な言い訳

積田一志は以下のように主張する。「突然の質問でしたのでお応えが不透明になってしまいましたが、今思い返してみると私の記憶では管理業務主任者証の提示は行ったと思います。はっきりとした記録が残っておりませんので不明ですが、多分お見せした記憶があります。（回覧はしなかったと思います。）」。

先ず突然の質問で回答が不透明になるということ自体が管理業務主任者として失格である。マンション管理適正化法について十分な知識を持っているのか、東急コミュニティー従業員のレベルを疑わせる発言である。

しかも管理事務報告についての質問は決して突然の質問ではない。積田一志自身が管理組合役員に対し、管理事務報告受領書の提出を求めていた。定期総会開始前には役員に対し、「管理組合の印鑑を持ってきましたか」と確認している。管理事務報告についての質問に答えられないということは東急コミュニティー従業員の専門知識のなさを示している。

東急コミュニティー従業員はサッカー・ワールドカップ日本代表選手を気取っているだろうか。ワールドカップ・ドイツ大会の日本対クロアチア戦で柳沢敦選手は決定的なシュートを外してしまった。柳沢選手は試合後に「急にボールが来たので」と言い訳した。「ぼくのシュートチャンスはあの一本だけだった。急にボールが来たので。足の内側でければよかったが、外側でけってしまった」。

言い訳の内容自体が噴飯ものである。積田一志は理事会において管理業務主任者証を提示しなかった。理事会では管理組合理事長と積田は対面で座っており、一番離れた距離であった。この席は理事長用の資料が置かれた関係で積田が指定したものである。従って回覧もせずに提示することはできない。

そもそも理事会において提示したならば定期総会において「管理業務主任者証の提示は必要ない」と主張する必要はない。管理組合役員が「管理業務主任者証が提示されなかったため、手続に瑕疵があり、受領証を交付できない」と発言した時に反論すれば済む話である。その際は反論せず、後から他人の記憶に誤りがあるかのように非難するとは信じがたい神経である。

理事会議事録記載の無根拠

理事会議事録には「管理業務報告があり確認した」との記述があるが、マンション管理適正化法第77条の「管理事務の報告」であるとの記述はない。受託者が委託者に対し、受託業務の報告を行うことは当然のことである。実際、東急コミュニティーでは月次管理業務報告書を管理組合に提出している。当該報告が常にマンション管理適正化法上の「管理事務の報告」になるわけではない。よって理事会議事録記述は管理事務報告実施の理由にならない。

そもそも理事会での管理業務報告において積田一志はマンション管理適正化法上の管理事務報告である旨の説明をしなかった。後日、押印を依頼するために「管理事務報告受領書」を管理組合理事長の郵便受けに投函しただけである。理事会の業務報告をマンション管理適正化法上の管理事務報告とすることには無理がある。

理事会議事録を根拠に持ち出すこと自体が東急コミュニティーの独断専行を示している。総会や理事会で重要事項を審議することもなく、委任状等を根拠に議事録だけを整えて、あたかも組合主導の管理をしているように運営していただけである。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律 （管理事務の報告） 第七十七条 　マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれているときは、国土交通省令で定めるところにより、定期に、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、当該管理事務に関する報告をさせなければならない。 ２ 　マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれていないときは、国土交通省令で定めるところにより、定期に、説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等に対し、管理業務主任者をして、当該管理事務に関する報告をさせなければならない。 ３ 　管理業務主任者は、前二項の説明をするときは、説明の相手方に対し、管理業務主任者証を提示しなければならない。 （管理業務主任者としてすべき事務の特例） 第七十八条 　マンション管理業者は、第五十六条第一項ただし書に規定する管理事務以外の管理事務については、管理業務主任者に代えて、当該事務所を代表する者又はこれに準ずる地位にある者をして、管理業務主任者としてすべき事務を行わせることができる。

東急コミュニティー、竣工図を自社で保管

東急コミュニティーが竣工図を自社で保管することは契約違反である。管理委託契約書14頁「乙（東急コミュニティー）は本マンションに係る設計図書のうち、甲（アルス管理組合）の指定する図書を、甲の事務所で保管する」に違反する。

竣工図書は将来の大規模修繕工事に際して必要となるものである（合人社計画研究所、明解マンション管理の法律トラブル相談事例集Q&A改訂版、2004年、22頁）。「どうせ一般の消費者は見ても判らない」、「大手建設会社が建てたから大丈夫」等は管理会社が図面を保管する理由にはならない。居住者が後々困ることになるのは確実である。

東急コミュニティー、竣工図保管場所を虚偽回答

8月1日、管理人恒石俊造（株式会社コミュニティースタッフ）から回答文書が届く。東急コミュニティー東京東支店・力三郎に確認したところ、この「住宅性能評価申請書」は最後に建設業者その他不動産業者から送られてきたもので、これより新しい図面はないとのことであった。住人は「住宅性能評価申請書」は「竣工図」とは名前が異なり、内容も現状と相違するため、東急コミュニティー宛メールで再調査をメールで依頼した。

8月2日、東急コミュニティーから回答文書（力三郎作成）が届く。竣工図は東急コミュニティー事務所で保管しているとのことであった。つまり、先の回答は虚偽であった。この種の書類は管理組合のものであるから、管理会社が理事会や管理会社に見せることなく、管理会社事務所内に保管することはあってはならないことである。

東急コミュニティー、竣工図を管理室に放置

東急コミュニティーの不明朗な契約

東急コミュニティーの不明朗な管理委託費内訳

東急コミュニティーの卑劣な管理委託契約申入れ

しかし7月に管理組合役員宛てに送付された「管理委託明細／業務概要」では点検回数が少ない等、契約書と異なる内容が規定されていた。姑息極まりないやり口である。管理組合役員の指摘により、東急コミュニティーは文書を再送したが、問題の文言は全く修正されなかった（2006年8月4日）。

申入れ書の作成日時も問題である。管理委託契約書では「本契約を更新しようとする場合、本契約の有効期間が満了する日の3ヶ月前までに、その相手方に対し、書面をもって、その旨を申し出るものとする」と定める（22条）。契約満了日は2006年9月30日だが、申入れ書は6月29日に作成された。3ヶ月前ギリギリである。東急コミュニティーのやる気のなさを物語る。

「管理委託明細／業務概要」はパンフレット的な内容で「です、ます」調でまとめられている。しかし一部のページのみ「だ、である」調になっている。「管理組合」「弊社」という形で説明されているが、一部「甲」「乙」と記載されており、契約書を丸写ししたことが明らかである。東急コミュニティーの杜撰さを示している。

東急コミュニティー、契約期間を契約書締結日以前にする

東急コミュニティーの杜撰な業務

東急コミュニティーの管理人（アメニティーメイト）は東急コミュニティーの従業員ではない。子会社の人材派遣会社「株式会社コミュニティースタッフ」の要員である。東急コミュニティーは管理員を子会社の所属にして経費を浮かすことしか考えていない。いわゆる丸投げである。派遣会社の管理員に任せきりにしている東コミが信頼されないのは当然である。古来、傭兵で戦争を戦って勝った国はない。

東急コミュニティー、管理人を営業活動に流用

東急コミュニティーはマンション管理業の他にリフォーム工事事業や賃貸・仲介事業にも携わっており、また、同じ東急グループには賃貸の東急リロケーション株式会社や仲介の東急リバブル株式会社がある。東急コミュニティーは管理人に営業支援的な仕事をさせていることになる。

管理人の業務内容・業務時間帯は管理組合と東急コミュニティーとの間の管理委託契約によって定められている。しかし東急コミュニティーは管理会社に断りなく、管理人の勤務時間を自社の営業活動に従事させている。管理組合に対する背信行為である（林田力「東急コミュニティーがマンション管理人を営業活動に“流用”」JANJAN 2007年3月23日）。

東急コミュニティーは受託するマンションの掲示板等に「訪問セールス、チラシ投函お断り」の警告文を掲示する。業者が営業に来たら、押し売りとして追い払う。これは居住者の利益を考えたものではない。リフォーム等を自社が独占的に受注しようと企図しているためである。

カスタマーサービス業契約社員報奨制度

情報を得た場合には営業担当者（不動産流通・リフォーム）に電話で伝える。この情報から営業担当者が営業活動を実施し、売買物件成約等に結びついた場合に報奨金を支払う。報奨金額は、不動産売買は1件5万円、賃貸は1件5千円、リフォームは受注金額の2%となっている。東急コミュニティーは管理組合から受託した管理を真面目に行うことよりも、居住者を相手に金儲けのネタを探すことに精を出させる仕組みになっている。

実際、東急コミュニティーが管理を受託したマンション（品川区）で「ハウスクリーニングサービス」のチラシをポスティングした（「ハウスクリーニング」マンション管理組合日記2004年1月15日）。

東急コミュニティー、会社創立記念日に管理人を休ませる

しかも東急コミュニティーの管理人（アメニティーメイト）は東急コミュニティーの従業員ではない。子会社の人材派遣会社「株式会社コミュニティースタッフ」の要員である。自社の創立記念日を休日とする必然性はない。自社の従業員でもないのに、創立記念日に休ませる会社が他にあるだろうか。

顧客の立場を無視していることは明白である。サービス業の意味を分かっていない。デパートが創立記念日に休むだろうか。これを管理委託契約書に明記するとは管理組合を舐めているとしか考えられない。マンション居住者の管理に対する無関心が東急コミュニティーのような悪徳管理会社を野放しにしている。

「数ある管理会社の中で、会社創立記念日である5月1日は管理人もお休みさせていただきますと、契約書に堂々と記載しているのは、東急コミュニティーくらいだろう」（稲葉なおと『誤解だらけのマンション選び2000-2001年版』講談社、1999年、292頁）。

「電鉄系の子会社Ｔ管理が管理するマンションでは、管理人が時間どおりの勤務をしていないことを居住者のひとりが発見し、記録していました。誰もチェックすることがなかったために、契約違反が今までわからなかったといいます。夜間にも管理人がいるため、費用はかなり高額です。しかもこの夜間の管理人は、仮眠と称して朝まで寝ているということでした」（福崎剛『マンション管理費はここまで節約できる―実例・年間1000万円の削減他』文藝春秋、2002年、202頁）。

東急コミュニティー、管理費等の未収金を説明せず

この事実は管理費等の収納を代行する東急コミュニティーの報告書で明らかになった（株式会社東急コミュニティー東京東支店「月次管理業務報告書」2006年2月、東急コミュニティー東京東支店運営チームB「入出金報告書」2006年3月7日）。

この報告書は管理組合理事会（2006年3月26日）で東急コミュニティー東京東支店・積田一志から理事会役員に手交された。しかし担当者は報告書を複数の報告書と一緒に渡しただけで、役員への説明はしなかった。そのため、詳細は不明である。報告書に通常とは異なる内容が含まれていれば、指摘されるまでもなく説明するのが社会人としての常識である。まして何らかの対応をとる必要がある事態ならば尚更である。

「管理組合から請求があろうがなかろうが、毎月報告が基本であり、マメに報告することによって住民の未収納対策に関する関心を高めることこそ重要なのだ」（稲葉なおと『誤解だらけのマンション選び2000-2001年版』講談社、1999年、148頁）。

契約書上、東急コミュニティーには以下の義務が定められている（管理委託契約書12頁以下）。しかし、何時、どれくらいの頻度で督促を行うかは定められていないため、いくらでも手抜きができてしまう。
「乙（東急コミュニティー）は、管理費等の未収納者に対し、支払期限後6ヶ月の間、督促状の送付、電話又は訪問等の方法のうち、乙（東急コミュニティー）が適当と判断する方法により請求を行う」
「乙（東急コミュニティー）は、支払期限後3ヶ月を超えた未収納者については、原則として、内容証明郵便により請求を行う」

一方で、上記の督促を行っても「なお当該組合員が支払わないときは、その責めを免れるものとし、その後の収納の請求は甲（管理組合）が行うものとする」と定める（管理委託契約書10条）。つまり支払期限から6ヶ月経過すると東急コミュニティーは督促義務がなくなることになる。従って東急コミュニティーが仕事をしたくないならば、可能な限り時間を稼ぐことが得策となる。未収金の対応期間は東急コミュニティーは6ヶ月のみだが、合人社計画研究所は12ヶ月、ユニオンシティサービスは無制限である（「2005年度マンション管理会社ベストランキング」週刊ダイヤモンド2005年3月26日号47頁）。

東急コミュニティーの粗末な督促

東急コミュニティーが1ヶ月間の間に行った対応は3月10日に「未入金のお知らせ」を管理室に送付しただけである。ただの「お知らせ」に過ぎず、契約書で規定する督促状とは異なる。「お知らせ」が管理人から滞納者に渡されたかも確認していない。

東急コミュニティー担当者は3月23日に督促の電話をしたが、不在であったとする。別の日に電話をかけ直すこともしていない。「管理委託契約書には「電話督促」と明記されていても、電話をかけることにはどうも抵抗を感じて、ついつい先延ばしにしてしまう。本音でそう話す管理会社のスタッフは少なくない」（稲葉なおと『誤解だらけのマンション選び2000-2001年版』講談社、1999年、185頁）。

未収金督促は専門知識を必要とするとされるが、東急コミュニティーの業務は誰でもできるというよりも何もしていないに等しい。これでは督促の効果がないのも当然で、滞納者が払わないのも無理もない。実際、4月分の管理費等も徴収できなかった（2006年3月27日）。東急コミュニティーの粗末な督促のために未収管理費等は2ヶ月分に膨れ上がった。

他管理組合理事長からも東急コミュニティーの未収金処理には不満の声が上がっている。「送付された督促文書のコピーを依頼していましたがお持ち頂けませんでした。管理会社としての未収に対する対応方法をお聞きできませんでした。……東急コミュニティーの社内システムとして月末に未入金が発生すると翌月には自動的に「管理費等未入金のお知らせ」が発行され担当者の手元に届き、その後発送される事が判明しました。ところが去年12月末に未集金が発生しているにも関わらず1月・2月分の「お知らせ」が発送されていない！その文書自体紛失した！との報告がありました」（「東急コミュニティー未収金処理」マンション管理組合日記2004年5月28日）。

未収金は管理組合にとってのもので、管理組合は未収金がどれだけ増えようと、毎月、定額の管理委託費を東急コミュニティーに支払うことになっている。そのため、督促をしてもしなくても管理会社にとっては変わらず、業者の良心に依存してしまう。未収納金額に応じて管理委託費を引き下げる契約でも締結しなければ真面目に督促しないだろう。

東急コミュニティー、管理人に滞納督促

誰が滞納したかという情報はセンシティブな個人情報である。東急コミュニティーは管理組合理事長にさえ、誰が滞納したのかについては報告していない。にもかかわらず、管理人には滞納者を教える。居住者の顔を合わせる管理人に訪問督促させることは滞納者の心情を無視するものである。そもそも管理委託契約には管理人の業務に未収金の督促業務は含まれていない。

東急コミュニティー、定期総会議案書に虚偽記載

駐輪場使用料相当分をどうするつもりであったのだろうか。定期総会（2005年9月4日）での指摘を受けて、東急コミュニティーは訂正した上、再配布することを約束したが、一ヶ月以上経過後の2005年10月30日現在もなされていない。

東急コミュニティー、防火管理補助業務を怠る

第三期理事会において東急コミュニティー担当者から突然、防火管理者選任の提案がなされた。しかし問い合わせの度に回答内容が変わり、最終的には東急コミュニティー担当者は防火管理者選任の必要はないと説明した。居住者数が50人以上の場合、防火管理者選任義務、消防計画書作成義務が発生する。

そもそも消防署は建物新築時に東急不動産に防火管理者選任を要請していた。検査結果として「防火管理者を選任して届出ること」「消防計画を作成して届出ること」の二点を指摘した（東京消防庁深川消防署長古家益夫作成、東急不動産株式会社取締役社長植木正威宛「検査結果通知書（防火対象物使用届けその1）」2003年9月16日）。しかし東急コミュニティーは管理組合に何の説明もしなかった。

2005年6月28日、深川消防署が査察（立入検査）を実施。東急コミュニティーが立ち会った。消防署担当者は立会人に居住者数を問い合わせたが、立会人は「はっきりしていない」と回答した。検査結果は「指摘事項なし」とした。居住者数を調査し、50人を越えていた場合は防火管理者選任届けを出すことを口頭で要請した（深川消防署指導調査係から確認）。

2005年10月23日、管理組合第三期第一回理事会において、東急コミュニティー担当者から突然、防火管理者選任の提案がなされた。居住者50人以上の建物に防火管理者選任義務があるため、理事会では居住者人数の確認を求めたところ、担当者は調査すると回答。この時点では人数を把握せずに選任を求めたことになる。

2005年11月、第三期第二回理事会開催。東急コミュニティー担当者は以下の説明をした。
・居住人員は27戸47人である。これはマンション引き渡し当初の届出から算出した数字である。結婚や出産により、増加した人数は把握していない。
・消防署からは「速やかに自主的に選任を届け出ること」と言われた。
理事会側は選任義務の有無、第三期で選任する必然性、防火管理者の職務内容を明確にすることを依頼した。

2006年1月15日、第三期第三回理事会開催。東急コミュニティー担当者は「当初27世帯で47名の居住者のため消防署からは消防計画書及び防火管理者の選任依頼は来ていない」と説明した。

2006年2月13日、理事長から東急コミュニティー担当者に以下内容を問い合わせ。
・防火管理者選任要件の居住者数を引き渡し当時（3年前）の人員で算出して問題ないか。
・居住者に変更があった場合、緊急連絡先届出書（居住者を申告する届出書類）の変更届を提出することになっている。居住者数の増減は把握可能ではないか。緊急連絡先を届け出ない住戸があるとしても、入居当初の届出数よりも、現在の居住者数に近い人数を算出できるのではないか。そもそも管理委託契約書上、東急コミュニティーが行う業務として、名簿簿管理業務と題し、入居者の名簿を作成・整備する業務が含まれている。

2006年2月19日、東急コミュニティー担当者から回答。
・緊急連絡先届出書に基づき、居住者人員を数え直したところ、26戸49人であった。1戸は緊急連絡先届出書が出されていないため、26戸となった。
・消防署では独自に調査したマンションとしての人数を算定して査察を行うため、現時点では防火管理者を置く50名の基準以下と判断しているものと思われる。

2006年2月22日、管理組合役員が深川消防署指導調査係に確認。消防署で居住者数を調べた上で防火管理者選任を命じることはないとの回答を受けた。

東急コミュニティー、長期修繕計画算定誤りで修繕積立金不足

長期修繕計画通りに支出が行われた場合、最初の大規模修繕時に修繕積立金が1013万1000円の赤字となる。現行の修繕積立金の年間積立額は196万4280万円であるため、不足額は約5.16年間の積立金額に匹敵する。不足額を一時金として徴収する場合、全27戸であるため、1戸当たり37万5223円の負担となる。

この事実は株式会社東急コミュニティーにより、巧妙に隠蔽された。東急コミュニティーは2004年6月9日に長期修繕計画を作成した。そこでは一般会計に算入されている駐車場駐輪場料金（年額200万円弱）を修繕積立会計に算入して資金計画を立てた。実際の修繕積立金会計収入は長期修繕計画上の修繕積立金収入額よりも、駐車場駐輪場料金に相当する200万円少ないことになる。計画上の収入見込みよりも毎年200万円ずつ少なくなる。実際よりも修繕積立金額を多く見せかけ、管理組合が修繕積立金不足を認識しないようにする悪質な手口である。

管理組合は保全計画費（長期修繕計画業務、資金積立計画業務）として毎月5100円を東急コミュニティーに支払っている。東急コミュニティーは5年毎に長期修繕計画案を作成する。年間では5100×12で61200円、5年間では30万6000円を支払うことになる。東急コミュニティーのデタラメな長期修繕計画に対し、それだけの金額を払うことになる。

長期修繕計画隠し

それに先立つ2005年9月24日に住民は管理人に長期修繕計画の閲覧を請求した。しかし管理人は「管理室保管文書中には存在しない」と回答した。そのため、住民は9月27日に東急コミュニティーに長期修繕計画の所在を問い合わせた。後日、管理人から「実は管理室に保管されていた」との連絡を受ける。最初は居住者に見せたくない一心から虚偽の回答をしたことになる。

居住者の負担増大

一般に資金計画がきちんと立てられていたとしても、大規模修繕費用が予想の範囲内に収まる保障はなく、想定外の一時金を徴収される可能性も皆無ではない。「建物の「素性」（どれだけきちんと施工されているかどうかということ）によって将来発生するコストは全然違ったものになる」（河北義則『３年間、家を買うのはやめなさい！』ダイヤモンド社、1999年、156頁）。竣工図と実物の相違等を考慮すれば、この点も悲観的に考えざるを得ない。結局は、一時金を支払ったり、クレジット会社から借り入れたりする。何れにしても、その負担は、以後の生活を圧迫していく。

管理会社引継ぎの杜撰

引継ぎ内容も杜撰であった。竣工引渡書類リストに記載されていた竣工写真が欠けていた。事前に新管理会社担当者が調査した際に欠けていることが指摘されたが、そのままになっていた。東急コミュニティーは契約期間満了後も竣工写真を管理組合に返還しなかった。問い合わせると無責任にも「ウチにはないので、建設会社か設計会社に確認して下さい」と言い放った。

共用部分の水道光熱費は管理組合が負担していたが、東急コミュニティー東京東支店名義で契約されていたことも判明した。引き継ぎは杜撰であるが、管理室の備品（机、椅子、給湯ポット）、消耗品（電球）は一切、持って帰った。担当者の積田一志は10月1日付で異動するという。東急コミュニティーは過去にも管理委託契約違反発覚時に担当者が交代している。

管理会社変更に際し、東京東支店・積田一志は「新管理会社との引継ぎに関しましては皆様にご不安を与えぬよう十分な引継ぎを行わせて頂く所存でございます」と記載した文書を区分所有者に配布していた（株式会社東急コミュニティー「管理事務報告について」2006年8月30日）。しかし東急コミュニティーは言葉だけで実態は杜撰の一語に尽きた。

東急コミュニティー、町会費支払いを引き継がず

東急コミュニティーが引継ぎを行わなかったことは管理組合役員宅に町会費請求書が届いたことで判明した。町会側では東急コミュニティーから管理会社変更後の請求先について説明されなかった。東急コミュニティーが引継ぎをしなかったため、新しい管理会社も当然、町会に連絡しなかった。町会としては請求先に困り、知己の管理組合役員宅に請求書を送付した（2006年10月31日）。

管理組合役員からの問い合わせに対し、東急コミュニティーの回答は素っ気ないものであった。回答者は首都圏第二事業部東京東支店の磯崎雅弘と名乗った。担当者であった積田一志が10月1日付で異動し、磯崎が引き継いだと説明した。しかし回答内容は何ら引継ぎができていないことを示すものであった。磯崎は「町内会資料を提示したのみで、請求・支払い等に関する説明はしていない」と答えた。引継ぎに漏れがあったことを意味するが、東急コミュニティーは謝罪の言葉もない。少なくとも請求書が送付された役員の手を煩わせたことは事実であり、「お手数をかけて申し訳ない」くらいはあってしかるべきである。

東急コミュニティー、設立総会議事録を作成せず

東急コミュニティー、駐輪場使用料徴収せず

東急コミュニティー管理物件で清掃用ゴンドラ宙づり事故

ゴンドラは屋上の鉄製アームからつり下げられ、ワイヤで上下する仕組み。窓ふき作業のため、作業員が屋上からゴンドラに乗り込んで作動させたところ、建物から約5メートル離れた場所で突然止まり、約30度傾いたという（「地上140m、高層マンションで清掃用ゴンドラ宙づり」読売新聞2006年6月27日）。アームのワイヤの巻き取り機の故障が原因と見られる（「清掃作業中のゴンドラが宙づりに・品川の高層マンション」日本経済新聞2006年6月27日）。

救助隊は屋上からアームと作業員にそれぞれロープを巻き、アームを建物の壁に引き寄せた後、2人を屋上に引き揚げて救出した。現場周辺は消防車や救急車などが並び、救急隊員が担架を用意して待機。報道機関のヘリコプターも上空を旋回するなど物々しい雰囲気となった。昼休みの会社員やＯＬらが足を止めて、救出作業を心配そうに見守った（「東京品川の高層ビルでゴンドラ宙づり」日刊スポーツ2006年6月27日）。

「高さ１４０ｍ、清掃用ゴンドラ故障で傾く　２人を救助」朝日新聞2006年6月27日
「高層マンション　ゴンドラ宙づり」東京新聞2006年6月27日

東急コミュニティーの情報漏洩

個人情報の流出は大きな打撃を受けるだけでなく、最悪の場合、企業存続そのものが危ぶまれる。ハードウェアやシステム的な導入だけでは個人情報漏洩の危険に十分には対応できない。情報漏洩は電子データだけでなく紙文書からもなされる。従業員の情報リテラシーの向上、セキュリティ意識の強化は大きな課題である。

東急コミュニティー管理の入居者情報が盗難

個人情報を含む書類や備品が持ち去られており、同マンションの入居者28世帯分の情報が記載された名簿も含まれる。管理組合より預かっている28世帯分の居住者名簿及び27名分の入居届が盗難された。世帯主28名の氏名・部屋番号・自宅電話番号・勤務連絡先・緊急連絡先が記載されていた（株式会社東急コミュニティー「お客様情報書類の盗難に関するご報告とその対応について」2006年2月24日）。

管理人が出勤した際、被害に気が付いた。同社では、警察へ被害を提出。入居者を訪問し、書面を用いて事情を説明したという（「マンションの管理人室が荒らされ、入居者情報など盗まれる」IT保険ドットコム2006年3月8日）。東急コミュニティーの盗難事件は業界紙でも個人情報漏洩事例として報道された（「個人情報保護法施行1年」マンションタイムズ2006年4月1日）。

東急コミュニティー、管理組合文書を漏洩

ハイラーク東陽町は東急コミュニティーに管理を委託し、東京東支店が担当する。文書漏洩は流出先から元理事長宅への連絡で判明した（2006年1月17日）。東急コミュニティー側が事実を把握したのは管理組合側からの連絡によってである。

現在までに判明した流出文書はハイラーク東陽町の組合管理台帳預金口座一覧（2003年11月2日）、UFJ銀行宛残高証明依頼書、東京三菱銀行宛残高証明依頼書兼預金口座振替依頼書、三井住友銀行宛残高証明依頼書兼預金口座振替依頼書である。流出文書により、管理組合の預金口座開設金融機関名や預金残高、当時の管理組合理事長宅の住所や電話番号が分かってしまう。

流出発覚後の東急コミュニティーの対応は遅かった。東急コミュニティーが管理組合に文書で報告したのは3ヵ月後の2006年4月19日である。管理組合役員による再三の要求の後である。しかも「当時の担当者が退職している関係から調査は不可能であり何卒ご容赦頂きたく」と詳細は不明のままである。

東急コミュニティーには誤りを積極的に調査・公表し、再発防止につなげるのではなく、内部・外部に対し隠蔽しようとする体質がある。情報漏洩への対処は、積極的に事実を公表した方が、信用を失う度合いが少なくて済む。隠蔽しようとすれば、さらに社会的信用を失ってしまうことは、経営の常識である。

東急コミュニティー、顧客個人情報を紛失

東急コミュニティーの不誠実さは紛失後の対応にある。2006年7月9日時点で当該マンション勤務の管理員（株式会社コミュニティースタッフ）が名簿のコピーを紛失していた。しかし東急コミュニティーは紛失を明らかにしなかった。東急コミュニティーが紛失を認めたのは区分所有者から事実確認を求められた2006年8月3日以降である。区分所有者は、マンションの管理員室で使用されていると思われる名簿のコピーを入手したとして、東急コミュニティーに確認を求めた。書類には管理員の手書きのメモがあり、東急コミュニティーが流出元であると判断できるものであった。

株式会社東急コミュニティー「お客様情報書類の紛失に関するご報告とその対応について」2006年8月11日
株式会社コミュニティースタッフ「お客様情報書類の紛失に関するご報告とその対応について」2006年8月21日

東急コミュニティー従業員、携帯電話を紛失

紛失したのは2006年9月1日である。問題の従業員は午前9時10分頃、通勤するため大阪市営地下鉄御堂筋線に梅田駅から乗車し本町駅で下車した。下車後、所持していた携帯電話がないことに気付いた（株式会社東急コミュニティー「社員による携帯電話の紛失に関するご報告とその対応について」2006年9月12日）。

東急コミュニティーのいい加減な応対

担当者は怠惰であり、仕事を恐れてもいる。行動はダラダラで、全然進まない。彼が仕事を始める時には故郷を去らねばならぬ人間の心情を抱く。彼にとっては全ての仕事が厭わしい。木っ端役人の慇懃無礼さを真似しても無駄である。

東急コミュニティー、居住者の質問をはぐらかす

質問に対して正面から回答しない性質は他の東急コミュニティー従業員（積田一志）にも見られる。顧客が「○○についてどう思うかね。」と質問したのに対し、営業が「○○は分かりませんが、××はどうでしょう。」と無関係な話を始めたならば、商談はどうなるだろうか。

東急コミュニティー、質問への回答を放置

しかし、力三郎から居住者への回答はなされなかった。理事会（10月23日）において役員が状況を確認することにより、東急コミュニティー担当者が一ヶ月近く回答を放置していたことが判明した。役員からの確認に対し、力三郎は笑いながら「実は、まだ回答していない」と答えた。

東急コミュニティーの巡回に住民から苦情

東急コミュニティー、町会の依頼を無視

築三年目に管理組合役員が町会役員から話を聞き、初めて真相が伝わった。町会役員から聞いた内容を元に管理組合役員が東急コミュニティーに確認したが（2006年4月13日）、東急コミュニティーは虚偽の回答をした。「役員の要請はしておりません。ただ、配布物等を預ける方がいないため窓口担当者を決めて頂きたいとの事です」（東急コミュニティー東京東支店・積田一志メール、2006年4月19日）。

東急コミュニティー、管理規約制定理由を説明できず

2005年7月22日、アルス住民が東急コミュニティー担当者・力三郎に電話する。管理規約72条7号（居住者が型ガラスを変えることを禁止した）の制定理由について問い合わせる。
7月27日、東急コミュニティーから住民宅に回答文書が届く。しかし管理規約72条7号の制定理由については触れていなかった。
7月28日、住民は東急コミュニティーに管理規約72条7号の制定理由について再問い合わせした。
8月1日、住民は東急コミュニティーに管理規約72条7号の制定理由について再々問い合わせ。
8月8日、東急コミュニティー回答文書（力三郎作成）作成日。管理規約72条7号の制定理由は不明と回答。答える意思がないならば最初から、そのように回答すべきである。

東急コミュニティー従業員のレベル

仮にハウスメーカー等で普通に数字を上げている営業が、東急コミュニティーの事務担当に転職すれば、プレッシャーの少なさに驚き、間違いなく短期間でトップクラス戦力になるだろう。逆に東急コミュニティーの事務担当に他社の営業をやらせれば、余りの過酷な数字のプッレッシャーで、一か月で鬱病になり、退職を余儀なくされるのではないか。勿論、東急コミュニティー従業員にも言いたいことはあるだろう。東急不動産出身の馬鹿な管理職の下で悩むことも多いだろう。しかし総じて東急コミュニティー従業員にはビジネスパーソンとしての厳しさを感じていない。

敬語も使えない東急コミュニティー従業員

敬語の使い方を知らないのか、謙譲語を丁寧語と勘違いしているのか。丁寧に言おうと、根本がずれていては逆効果である。知っていて相手を馬鹿にするために使っているのか。管理会社が大家でマンション住民が店子とでも思っているのか。区分所有者が顧客であることを忘れていないか。受け取った側にとっては不愉快極まりない。東急コミュニティー従業員について「まともな社会人としての教育がなされていないのに、社内では甘やかされ、世間を完全になめている」とコメントされているが、正にその通りである。

敬語を社会的な場面で誤って使うと相手に失礼になる。教養がないとみなされても文句は言えない。敬語は「日本人の他を思いやる心と、柔軟な表現力」の産物でり、日本語の特色とする見解がある。一方で敬語は日本語だけでなくアジアの多くの言語、中国語、韓国語、ヴェトナム語、タイ語、ビルマ語、ジャワ語でも発達している。いずれにせよ次代に継承すべき豊かな文化である。

東急コミュニティー、定期総会召集通知で敬語を誤用

東急コミュニティー積田一志、空メール送付

その後、本文付のメールが二通送付されてきた。文中で積田一志は本文付のメールでは修繕積立金の不足について、「修繕積立金金額の設定に疑問があるのであれば矛先は売主です」と東急不動産に責任を転嫁した。自らにとって都合の悪いことは一切認めようとしない。

空メールについては一切言及していない。誤りならば「先ほどのメールは誤りです。破棄して下さい」くらいの連絡があるのが普通である。東急コミュニティーには「一般企業では通用しない社員が多い」との批判があるが、的を射ている。自分のミスを認められないのは弱さである。自分のミスを認めることが長期の利益となろうとも、弱さや馬鹿さはそれをさせなくしてしまう。安っぽいプライドである。ホリエモン偽メール事件では永田寿康衆議院議員や前原誠司・民主党代表の謝罪の仕方が問題になったが、何故過去から学ぶことができないのだろうか。

関沢英彦・博報堂生活総合研究所エグゼクティブフェローは「たとえば今の女子高生が友達に携帯電話からメールを送る際、この文章で相手の気を害しないか、送信前にほかの友達に見せて確認するんですよ。これは日本に昔からある気遣いの文化です」と語る。

東急コミュニティー積田一志、私用アドレスでメール送付

ウィニーWinnyを通じた情報流出が社会問題となっている（e.g.山田オルタナティブウイルス）。これは私物のPCに業務上のデータを保存することが原因として指摘されている。
「流出のパターンは、「公」のデータを「私」のパソコンで扱ったために起きている」（「ネット社会の倫理確立を」沖縄タイムス2006年3月18日）。
「Winnyによる情報漏洩は、自宅のPCが原因であるケースが圧倒的に多い」（中井奨「深刻化するWinnyによる情報漏洩」日経ソリューションビジネス2006年4月15日号39頁）。

情報漏洩の原因となった人は企業や役所等、組織内で処罰されるかもしれないが、もっとも気にかけないといけないのは自分の情報を漏洩されてしまった側の人達のことである。ウィニーを通じて流出してしまった情報は、不特定多数の人のパソコンに保存されてしまい、取り戻したり消したりすることはできなくなる。業務上の要件で顧客にYahoo!メールからメールを送信する従業員を放置する東急コミュニティーの姿勢は、個人情報を保管する業者として大いに疑問である。

東急コミュニティー、管理組合に旧部署名で文書送付

しかし組織改正後も管理組合宛文書ではライフサービス事業部東京東支店を使用する（株式会社東急コミュニティーライフサービス事業部東京東支店・積田一志「送付状」2006年5月8日、同2006年6月2日）。管理組合を舐めているとしか考えられない。

管理組合役員には正しい部署名を教える必要はないと考えているのか。デタラメな部署名を教えておけば管理組合役員から問い合わせがあっても、間違ったところに回され、時間稼ぎができると考えているのか。

東急コミュニティーの無礼な見積書

管理組合には東急ドエル部分を修正テープで消して提出した。見積書を受け取った側は宛名の「アルス管理組合」の手前に修正テープが貼られていることに容易に気付く。見積書を透かしてみれば修正テープの下に「東急ドエル」と印字されていることも分かる。宛名を間違えたならば再発行するのが普通である。東急コミュニティーは社会常識に欠ける企業である。そのような見積書で用命できる訳がない。

東急コミュニティー、定期総会議事録配布で手抜き

東急コミュニティー作成資料の誤り

東急コミュニティー、理事会召集通知の日付記載を誤る

東急コミュニティー、定期総会召集通知で誤字

東急コミュニティー、定期総会議事録に虚偽

第二に「開会」の内容に虚偽がある。「本総会の議長を××理事長が務める旨の挨拶があり」と記述されているが、理事長名が異なる。議事録末尾には理事長が署名捺印しているが、その記載と異なる。この点は修正版では直されている。

第三に「その他の事項」に誤字がある。「管理規約大12条の件（専有部分の用途）」と記載されているが、「第12条」に直さなければ意味が通らない。第四に議事録作成日付が空欄のままである。

東急コミュニティー、理事会議事録案に他管理組合名を使用