１ 不動産所得とは
|
土地や建物などの不動産 (地代、家賃）
|
借地権など、不動産に設定されている権利 などの
貸付けによる所得をいいます
|
|
|
２ 所得の計算方法
|
不動産所得の金額は、次のように計算します。
不動産収入−必要経費
(１)
|
不動産収入（総収入金額）
|
総収入金額に含まれるもの、
地代、
家賃
権利金
名義書換料
更新料
礼金
|
(２)
|
必要経費
|
必要経費となるものは、次のようなものがあります。
イ
|
賃貸住宅の
固定資産税・
損害保険料・
減価償却費・
修繕費
管理料
手数料
借入金利子
など |
|
|
３ 税額の計算方法
|
不動産所得は、
その他の所得、と合計して総所得金額を求め、
税額を計算します。
|
| １ |
事業的規模の判定 |
不動産貸付けが事業的規模 かどうかについては、
原則として社会通念上
事業と称するに至る程度の規模か、
否かによる。
ただし、建物の貸付けについては、
次のいずれかであれば、
原則として事業とみなす。
|
| （１） |
貸間、アパート等 ⇒おおむね １０室以上。 |
| （２） |
独立家屋の貸付け⇒おおむね ５棟以上。 |
| ２ |
所得計算上の相違点
|
| 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けの所得計算上の相違点のうち主なものを説明します。 |
| （１） |
固定資産の取壊し、除却などの資産損失については、
事業的規模の不動産貸付⇒全額必要経費となる
事業的規模以外の場合 ⇒、その年の資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を限度として必要経費算入。
|
| （２） |
賃貸料等の回収不能による貸倒損失については、
事業としての不動産貸付けの場合⇒回収不能となった年分の必要経費となる
それ以外の不動産貸付けの場合⇒収入に計上した年分にさかのぼって、
その回収不能に対応する所得がなかったものとなる。
|
不動産所得の収入金額は、
契約等で、
１月１日から１２月３１日までの間に
収入すべき金額として確定した金額。
収入計上時期は次のとおり。 |
| １ |
契約内容により原則として次のとおり。
| (１) |
契約などにより
支払日が定められている場合⇒、定められた支払日
|
| (２) |
支払日が定められていない場合⇒支払を受けた日。
請求があったときに支払うべき定めのもの⇒請求の日 |
|
| ２ |
上記以外のもの |
|
権利金や礼金は、
貸付資産の引渡しを必要とするものは
引渡しのあった日、
引渡しを必要としないものは、
契約の効力発生日の収入に計上。
名義書換料、承諾料、頭金なども同様。
また、敷金や保証金は、原則として収入金額にはならないが、
返還を要しないものは、
返還を要しない金額を
その年の収入に計上する必要がある。 |
修繕費
次に挙げる支出については、その支出を修繕費として
その年分の必要経費に入れることができます。
(１)
|
おおむね３年以内の期間を周期として行われる
修理、改良などであるとき、
又は一つの修理などの金額が、２０万円未満のとき。
|
(２)
|
一つの修理、などの金額のうちに
資本的支出か修繕費か不明の金額がある場合で、
その資産の前年末の取得価額のおおむね１０％相当額以下であるとき、
又は一つの修理などの金額が、６０万円未満のとき。
|
不動産所得の金額が赤字の場合、
他の黒字の所得と差引計算を行うことになっています。
これを損益通算いいます。
しかし、不動産所得の金額の赤字のうち、次に掲げるような損失の金額は、その損失が生じなかったものとみなされ損益通算することができません。
(１)
|
生活に通常必要でない資産の貸付けに係るもの |
(２)
|
土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額で一定のもの |
(３)
|
その他 |
|
新しく、不動産収入が生じたときは、次のような届出書や申請書がありますので、該当するものを提出する必要があります。
(１)
|
「個人事業の開廃業等届出書」
事業的規模の不動産貸付けを開始するときは、開業の日から１か月以内に提出することが必要です。
|
(２)
|
「所得税の青色申告承認申請書」
開業と同時に青色申告をしようとする場合は、
開業の日から２か月以内
(その年の１月１５日以前に開業した場合は３月１５日まで)に
「青色申告承認申請書」を提出して承認を受ける必要があります。
なお事業的規模で営んでいる人が、
その貸付業に従事する親族のうち一定の人に
給料を支払うこととした場合には、
青色申告の申請と併せて
「青色事業専従者給与に関する届出書」も提出してください。
|
(３)
|
「所得税の減価償却資産の償却方法の届出書」
減価償却資産の償却方法を選定するために、「減価償却資産の償却方法の届出書」を提出します。提出期限は、開業した年の翌年３月１５日までです。この届出をしない場合は法定の償却方法になります。一般的には定額法です。
なお、平成１０年４月１日以降に取得した建物については、
定額法のみとなり、定率法を選択することはできません。
|
|
|
